Ismael Clemente: cómo ganar o perder en un inmobiliario agitado por la situación económica

El pasado viernes se celebró la segunda jornada del X Foro Inmobiliario organizado por el IE y en que idealista/data actuó como patrocinador. La inversión en el sector inmobiliario fue la temática encargada de cerrar este congreso. Esta mesa, la que aglutinó mayor debate, fue protagonizada por Ismael Clemente, CEO de Merlin; Cristina García-Peri, senior partner de Azora y Manuel Romera, director financiero del IE. El debate giró, en gran parte de los momentos, entorno al concepto de alfa y beta aplicado en el sector inmobiliario para salvar la incertidumbre generada por la situación macroeconómica mundial. El desapalancamiento y la geopolítica fueron los otros dos temas que más minutos sumaron durante la charla. 

"Los gestores trabajamos con dos grandes conceptos el alfa y la beta. El alfa es lo que tú haces, las medidas que tomas en tu gestión diaria y que supone una adición de valor a tus activos o a tu operación y la beta es simplemente lo que el mercado te otorga. Entonces la beta es el inversor que compra un terreno y se 'sienta' a esperar que suba. Y el alfa es coger ese terreno y en vez de esperar a que suba, lo urbaniza, le construye una nave encima, la comercializa y cobra una renta", afirmó Clemente. Bajo ese prisma, el CEO de Merlin cree que las compañías inmobiliarias cotizadas tienen que apostar por el alfa en momentos complicados. "¿En los próximos años, qué puede hacer una compañía inmobiliaria cotizada? Hacer cosas diferenciales", aseveró. 

García-Peri también puso en valor este concepto y lo ejemplificó con dos actuaciones hoteleras de 2014. "Volviendo a la beta, nosotros tenemos un ejemplo clarísimo en 2014 otro momento de mucho distrés y oportunidad en España. Nosotros en esa época gestionábamos Hispania. Recuerdo perfectamente que Starwood compró unos hoteles vacacionales y básicamente pintó un poco las paredes. Cuando los vendieron anunciaron una rentabilidad del 22%. Nosotros, más o menos a la vez, empezamos a comprar hoteles vacacionales. Comprábamos hoteles de tres estrellas y los convertíamos a cinco o convertíamos hoteles familiares en un 'solo adultos', es decir, los mejorábamos o los cambiábamos. O sea, aquello era mucho trabajo, mucho alfa. Sin embargo, cuando los vendimos sacamos una rentabilidad del 25% y los otros que habían hecho menos, ganaron un 22%. ¿Por qué? Porque lo que tuvo más impacto en ese momento de mercado fue la bajada de los tipos de interés. Pero ahora, la gente que genera alfa como Ismael, como Azora, nos va a lucir mucho más, porque se va a ver verdaderamente quién está comprando bien y quién está gestionando bien", afirmó. 

La directiva de Azora se mostró muy optimista con respecto al futuro del mercado inmobiliario español y basó estas buenas sensaciones en el nivel de apalancamiento de deuda de las compañías. "Creo que estamos en un momento de cambio de paradigma. En mi opinión vamos a entrar en un mercado mucho más saludable que el que hemos vivido en los últimos años. Yo creo que el mercado inmobiliario se benefició de una bajada constante de tipos de interés y de un apalancamiento baratísimo y muy abundante. En algunos mercados como el alemán se abusó de esta situación mucho más que en España. Creo que España, quizás porque venimos un poco apaleados de la primera crisis, ha sido muchísimo más prudente en el sector inmobiliario y el apalancamiento no es excesivo. Otra cosa es el apalancamiento del Estado, pero el apalancamiento de las familias y de las empresas no es excesivo. Con lo cual creo que el distrés que estamos viendo en el mundo inmobiliario, en países como Alemania o Suecia no lo vamos a ver en España", explicó. 

Clemente también hacía referencia al apalancamiento de las empresas como factor determinante para capear los siguientes dos años. "La única parte buena llega si has conseguido adoptar medidas correctoras antes del cambio de ciclo como desapalancar tu deuda. Curiosamente, para la compañía, el entorno inflacionario de tipos altos es positivo. Es decir, si tú tienes un ingreso de 500 euros y tienes un servicio a la deuda de 100 euros y el servicio de la deuda no sube de golpe, solo sube en la medida en que vas financiando tus diferentes emisiones, pues te sube este año 10, porque sube de 100 a 110. Entonces, arriba (rentas) solo necesitas subir 2% para generar los mismos diez para empatan al servicio de la deuda de abajo. Si encima la inflación de arriba es de 6%, lo que genera no es un empate, sino una mejora", narró el CEO de Merlin. "Eso sí, desapalancarse ahora ya no tiene sentido. O lo viste venir o no, pero ahora ya no funcionaría", advirtió. 

Todo pasa por una recesión

Romera fue el encargado de aportar la visión más macro del futuro de la economía a nivel mundial y nacional. "El índice de confianza empresarial está por debajo de 100. La recesión no es que lo diga yo, es que ya está aquí. En el último trimestre en Europa hemos decrecido al 0,1% y claramente vemos una Alemania que no levanta cabeza. El crédito, sin dudas está a la baja, tanto en Europa como en Estados Unidos. ¿Cuánto a la baja? Pues esto depende del coste. Además tenemos muchos menos bancos, que son los que prestan el dinero. Tenemos mucha menos oferta de bancos. Yo estoy bastante de acuerdo con lo que decía De Guindos esta misma semana, y es que posiblemente la inflación está más controlada. No hemos subido los tipos de interés más y la inflación el año que viene va a estar en alrededor el 3%, según casi todos los analistas. Pero también es verdad que hay que pensar es que eso pasa también, decía De Guindos, por una recesión. Los que sean capaces de resistir hasta la bajada de tipos son los que van a ganar y los que no sean capaces de resistir son los que van a quebrar", expuso el académico. "Si algo me da miedo en el tema inmobiliario es el problema inmobiliario de China", añadió.

Además Romera hizo hincapié en la labor de los bancos a corto y medio plazo. "Lo importante es que tengas bancos que tengan política de cliente, no de producto. Bancos que empiecen a evaluar clientes y que crean en un cliente más que en otro", afirmó. Con respecto a en qué invertir, García-Peri y Romera apuntaron a los hoteles como el activo estrella. Por su parte, Clemente apuesta por el 'flex' relacionado con el living y activos alternativos como los data centers. "La gente está buscando, sobre todo, activos alternativos y todo lo relacionado con la 'para' vivienda en España, porque como las leyes de vivienda son las que son, todo el mundo lo que hace es intentar huir de ella. Debido al desastre legislativo que hemos creado aquí en España, que ha colapsado el mercado de la vivienda y que lo único que hace es que se haya realizado el alza de precios", señaló.