En ruinas o vacía: 10 supuestos que crean dudas sobre cómo tributan las casas en el IRPF

Habitualmente surgen dudas sobre si procede imputar en el IRPF las rentas inmobiliarias de inmuebles que estén vacíos o que no estén generando ingresos. Hay que señalar que la Ley del IRPF prevé varios supuestos en los que, en contra de lo que se pueda pensar, es obligatorio tributar por el inmueble en propiedad, tal y como aclara la Dirección General de Tributos y que recoge José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

1. La vivienda procedente de una herencia que aún no ha sido aceptada

Es habitual que antes de aceptar o partir la herencia, los nombrados herederos paguen el impuesto de Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal, en caso de que haya un inmueble. Es el supuesto que se conoce como herencia yacente y en este caso deben imputarse las rentas inmobiliarias en relación con los inmuebles que estén en dicha herencia. Y lo deberán hacer los llamados a la herencia y en la proporción que en dicha herencia les vaya a corresponder.

Así lo declara la Dirección General de Tributos en su resolución V0076-20 que declara que “en el supuesto de que la herencia permaneciera yacente por no haber sido todavía aceptada por las personas llamadas a la misma (herederas y legatarias), la imputación de rentas inmobiliarias procederá realizarla en los mismos términos que los señalados en el párrafo anterior pero teniendo en cuenta la participación que a aquellas les fuera a corresponder (conforme a las disposiciones testamentarias o legales) cuando se produzca la aceptación y adjudicación de la herencia.”

2. Vivienda o inmueble en estado de ruina

El criterio de Tributos (resolución V3011-21) es que el inmueble no debe tributar en el IRPF, pero, a cambio, no debe ser susceptible de usarse. Para ello, el contribuyente debe acreditar las causas que imposibilitan el uso del inmueble, mediante medios de prueba admitidos a derecho (como es la declaración de ruina).

Y lo mismo ocurre si la vivienda no puede usarse porque se encuentra en estado semirruinoso, por carecer de suministro eléctrico, o agua potable (resolución V1626-20).

3. La vivienda habitual que son dos pisos juntos

Aunque la vivienda habitual no debe tributar en el IRPF, la duda se plantea cuando dicha vivienda está formada por dos pisos unidos y cada uno con una referencia catastral diferente. El criterio de Tributos (resolución V3174-21) es el de que “tratándose de dos viviendas contiguas y unidas interiormente, las cuales se habitan de forma permanente y durante todas las épocas del año por la consultante, a efectos del IRPF únicamente habría una vivienda habitual, que quedaría excluida del régimen de imputación de rentas inmobiliarias, establecido en el artículo 85 de la Ley del Impuesto y referenciado, entre otros, a inmuebles que no tienen la consideración de vivienda habitual.”

Tampoco habrá que imputar rentas en el caso de que los dos inmuebles se hayan comprado en diferentes fechas. Así lo declara Tributos en la resolución V1549-21.

4. Vivienda en nuda propiedad, pero sin usufructo

La Dirección General de Tributos aclara que en este caso el contribuyente con la nuda propiedad de la casa, pero sin derecho a usufructo, no deberá imputar rentas en el IRPF. En concreto, el criterio de Tributos (resolución V1752-20) es el de que “en el supuesto de inmuebles que cumplan los requisitos antes referidos (los del artículo 85 de la Ley del IRPF) y en los que el dominio del inmueble se encuentre desmembrado entre los derechos de usufructo y nuda propiedad, el nudo propietario no tendrá que imputar renta inmobiliaria por el inmueble.”

En cambio, el usufructuario sí que deberá imputar rentas en la declaración de la Renta (resolución V1538-19).

5. Vivienda en el extranjero

Aquel contribuyente que tenga en propiedad una vivienda en el extranjero deberá declararla en el IRPF. Ello, cuando no sea su vivienda habitual, no esté afecta a actividades económicas, ni genere rendimientos del capital inmobiliario. Así lo explica Tributos en la resolución V1046-20.

6. Vivienda con habitaciones alquiladas

En este caso, el contribuyente debe imputar rentas sobre la parte de la casa no alquilada. El criterio de la Dirección General de Tributos (resolución V2747-19) es el de que “cabe imputación de renta inmobiliaria por la parte de la vivienda que no está afecta a una actividad económica, ni genere rendimientos de capital, ni sea utilizado por su propietario como residencia habitual. Dado que, en este caso se arriendan dos habitaciones en un inmueble que no constituye la vivienda habitual del contribuyente desde el cese del anterior contrato de arrendamiento, procede imputación de renta inmobiliaria por la parte de la vivienda no arrendada.”

7. Inmueble destinado a la actividad económica de uno de los cónyuges

El criterio de Hacienda es que el cónyuge que no realiza actividad económica alguna en el inmueble no debe imputar rentas inmobiliarias por la parte de propiedad que le corresponda. Así lo ha declarado recientemente , el propio TEAR de Castilla La Mancha, en una reciente resolución de 11-2-2022 (45/1041/2020), declarando que “no procede imputación de renta por la proporción de propiedad que se atribuye al interesado en dicho inmueble y que deriva del carácter ganancial del mismo, pues por ello no deja de entenderse que el inmueble esté afecto a actividad económica y por ende no cabe imputación de rentas inmobiliarias que deriven de su propiedad.”

8. Vivienda okupada

En caso de que una vivienda haya sido okupada, el propietario no tendrá que imputar rentas inmobiliarias en el IRPF. El criterio de Tributos es claro en su resolución V1308-21): “en una situación como la expuesta (inmueble que se encuentra ocupado por terceros en contra de la voluntad del propietario, habiéndose iniciado un procedimiento de desahucio por el propietario del inmueble), y siempre que la misma quede debidamente acreditada, ha de considerarse que operaría la exclusión del régimen de imputación de rentas inmobiliarias previsto en el artículo 85.1 de la LIRPF desde el momento en que inició dicho procedimiento y sin necesidad de esperar a su resolución.”

9.  Vivienda alquilada por días y sin inquilino

El propietario que cuente con una vivienda en alquiler pero que está sin inquilino sí que debe imputar las rentas en el IRPF. El Tribunal Supremo, en sentencia del 25 de febrero de 2021, señaló que El legislador entiende que todo inmueble que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta.”

10. Cambio de vivienda habitual por traslado laboral

Aquí el criterio de Tributos es claro (resolución V1925-19) y asegura que sí procede imputar las rentas inmobiliarias de la vivienda del contribuyente que ha tenido que mudarse a otra casa (su vivienda habitual ahora) por traslado laboral. De nada sirve que la familia del contribuyente siga vivienda en la misma casa si él se ha mudado y la nueva casa constituye su residencia habitual.

Y lo mismo ocurrirá si los cónyuges se ven obligados a vivir cada uno en una Comunidad Autónoma, siendo ambos propietarios de las dos viviendas. Según Tributos (resolución V1063-19), cada uno de ellos deberá imputar rentas inmobiliarias en relación con el inmueble en que no reside, y en proporción a su porcentaje de propiedad.