IRPF: para la reducción del 90% hay que bajar la renta un 5% en cada contrato de alquiler

Los arrendadores que bajen el precio del alquiler en determinadas zonas pueden beneficiarse de una reducción del 90% en el IRPF. Pero ¿qué sucede cuando el inquilino se marcha y se firma un nuevo contrato sin variar la renta?

La Dirección General de Tributos (DGT) acaba de resolver esta duda con una respuesta que obliga a mirar con lupa cada nueva firma, pues en una consulta vinculante aclara que mantener la misma renta en el nuevo contrato no es suficiente y de no aplicar una nueva rebaja del 5%, el beneficio fiscal se pierde.

¿En qué consiste la reducción del 90% en el IRPF por alquiler en zonas tensionadas?

Desde 2024, los propietarios que alquilen viviendas situadas en zonas declaradas como mercado residencial tensionado pueden aplicar una reducción del 90% en el rendimiento neto del alquiler en la declaración de la renta.

Esta medida, introducida con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, busca contener los precios del alquiler en áreas con escasez de oferta y elevados precios. Para acceder a este incentivo, deben cumplirse tres condiciones:

1. El inmueble debe estar en una zona tensionada.
2. Se debe firmar un nuevo contrato sobre la misma vivienda.
3. El precio del alquiler debe haberse rebajado más de un 5% respecto al contrato anterior.

¿Es lo mismo una reducción que una deducción en la declaración de la renta?

No, no son lo mismo, aunque ambos conceptos se refieren a formas de pagar menos impuestos en el IRPF, y suelen confundirse con frecuencia:

• Una reducción, como la del 90%, actúa directamente sobre el rendimiento neto, es decir, disminuye la base sobre la que se calcula el impuesto. En este caso, si obtienes un beneficio de 10.000€ por alquilar tu vivienda, y cumples los requisitos, aplicarás una reducción del 90%, por lo que solo tributarás por 1.000€.
• Una deducción, en cambio, se aplica tras calcular el impuesto a pagar. Es decir, reduce la cuota final del IRPF. Por ejemplo, si te sale una cuota a pagar de 3.000€, y tienes derecho a una deducción de 500€, pagarás 2.500€.

¿Qué sucede cuando se firma un nuevo contrato manteniendo la misma renta?

La Dirección General de Tributos responde que no es poco común: un propietario baja el precio del alquiler más de un 5% respecto al contrato anterior, aplica la reducción, pero al año siguiente el inquilino se marcha. El casero quiere firmar otro contrato con el mismo precio. ¿Puede seguir aplicando la reducción?

La respuesta de la DGT es negativa: si no se vuelve a rebajar el precio en al menos un 5% respecto al contrato anterior, no hay derecho a aplicar la reducción del 90%. En otras palabras: la rebaja tiene que producirse cada vez que se firma un nuevo contrato. El beneficio fiscal no se hereda, ni se mantiene de forma automática.

¿Afecta esto a los propietarios con alta rotación de inquilinos?

Mucho. Aquellos arrendadores que tienen viviendas con frecuente cambio de inquilino ven limitada su capacidad de aplicar este incentivo fiscal si no pueden permitirse rebajar sucesivamente el alquiler.

¿Qué pasa si no se aplica la rebaja del 5% en el nuevo contrato?

En ese caso, el arrendador podrá acogerse (siempre que su inquilino utilice el inmueble como vivienda habitual) a las demás reducciones recogidas en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006, que oscilan entre el 70% y el 50%, aunque estas tienen condiciones distintas.

¿Qué pasa si aplico la reducción del 90% sin cumplir todos los requisitos?

Hacienda puede revisar tu declaración y exigirte el pago de la parte no deducida, con su correspondiente recargo e intereses de demora. No basta con cumplir algunos requisitos: todos deben cumplirse simultáneamente, y en el momento de firmar el contrato.

En caso de inspección o comprobación, la Agencia Tributaria revisará si la vivienda estaba en zona tensionada, si hubo rebaja del 5%, si el contrato era nuevo, y si todo está debidamente documentado.

¿Qué debo conservar para justificar la rebaja ante Hacienda?

• Recibos o justificantes del pago del alquiler.
• Actualizaciones anuales de renta, si las hubo.
• Los contratos de arrendamiento anteriores y el actual.
• Copia de la resolución que declara la zona como tensionada.
• Cualquier cláusula contractual que acredite la rebaja aplicada.

Toda esta documentación servirá para probar que se produjo una rebaja superior al 5% respecto a la última renta pactada, como exige la Ley de Vivienda.

¿Puedo aplicar la reducción del 90% si el contrato incluye garaje o trastero?

Sí, pero cuando el contrato incluye el alquiler conjunto de la vivienda con garaje y/o trastero, la rebaja del 5% debe calcularse sobre el precio total del arrendamiento. Es decir, la comparación debe hacerse entre el importe global del contrato anterior (vivienda y anejos) y el del nuevo contrato.

¿Cómo afecta la reducción del 90% al rendimiento neto del alquiler en el IRPF?

El efecto es directo: reduce en un 90% el rendimiento neto positivo declarado en tu IRPF. Por tanto, solo tributas por el 10% restante. Esta reducción se aplica una vez calculados los ingresos y restados los gastos deducibles. Es decir, primero debes determinar tu beneficio real (ingresos menos gastos) para luego aplicar la reducción.

Aplicar (correctamente) la reducción del 90% puede marcar la diferencia

Saber aplicar la reducción del 90% en el IRPF no solo permite optimizar la fiscalidad del alquiler en zonas tensionadas, sino también evitar errores que pueden derivar en sanciones.

El margen fiscal que ofrece este incentivo es significativo, pero requiere atención a los detalles: cada nuevo contrato implica empezar de cero en cuanto a sus requisitos. Informarte bien y documentar cada paso es clave para beneficiarte de una medida pensada para premiar al propietario que colabora haciendo más asequible el acceso a la vivienda.