Colonial se alía con Stoneshield para invertir hasta 2.400 millones en activos inmobiliarios de innovación

Colonial se ha aliado con Stoneshield Capital, el fondo de inversión fundado por Felipe Morenés Botín-Sanz de Sautuola (hijo de Ana Botín) y Juan Pepa, para lanzar una 'joint venture' centrada en activos inmobiliarios de ciencia e innovación, cuyo objetivo es alcanzar una cartera valorada en 2.400 millones de euros.

La socimi ha arrancado este nuevo proyecto con la compra de Deeplabs, operador de esta clase de activos gestionado hasta ahora por Stoneshield, por un importe de 200 millones de euros, según ha informado Colonial a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

La cartera actual de Deeplabs, centrada ahora en tres campus de 138.000 m2 en Madrid y Barcelona, está valorada en 400 millones de euros, pero el objetivo el alcanzar un valor de 2.400 millones de euros a medio plazo con inversiones que se realizarán a través de un fondo abierto a inversión de terceros.

Entre los clientes actuales de Deeplabs se encuentran empresas como la farmacéutica japonesa Takeda, la alemana Fresenius Medical Care, la firma de cosmética Cantabria Labs, el laboratorio estadounidense PerkinElmerde o la farmacéutica catalana Leti Pharma.

A corto plazo, ya se ha identificado una cartera de desarrollo de más de 700 millones de euros. Se trata de inmuebles para empresas del sector de la ciencia y la innovación, que además de oficinas pueden alojar laboratorios, centros de I+D y centros de computación.

El rendimiento estabilizado de este proyecto se sitúa entre el 7% y el 8% sobre el coste, y con una TIR apalancada (tasa interna de retorno) de más del 15%, que Colonial espera en un incremento inmediato del beneficio por acción, con un impacto adicional a medida que se incremente la inversión de terceros.

Sobre este punto, el consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, ha explicado en una conferencia con analistas que habrá tres fases en el proyecto, una primera en la que ostentará una mayoría en el capital, una segunda en la que reduciría su presencia al entorno del 40% en función del apetito inversor, y una tercera en la que aumentaría o disminuiría ese porcentaje.

Presupuesto de seguridad europeo

La intención de la socimi y de Stoneshield es hacer crecer la plataforma en ubicaciones estratégicas clave de ciencia e innovación en toda Europa, incluyendo París, Berlín, Lisboa, Múnich, Ámsterdam y Cambridge, entre otras y además de Madrid y París.

Ambas compañías quieren aprovechar el lanzamiento por parte de las autoridades europeas de los planes de seguridad y defensa, cuyo presupuesto crecerá de 400.000 millones de euros a 1,2 billones de euros para 2026, a raíz de la guerra en Ucrania y el mayor acercamiento de la Administración Trump con Rusia.

En este contexto, Europa está comprometiendo presupuestos récord de investigación y desarrollo para impulsar la economía de la innovación en medio de una escasez estructural de ubicaciones, debido a la falta de la experiencia inmobiliaria necesaria para crear instalaciones adecuadas de investigación e innovación, que es lo que motiva este proyecto de la socimi.

"Existe una gran escasez de activos adecuados en el sector de la ciencia y la innovación en Europa, en un momento en el que la demanda está creciendo de forma rápida y sostenida. Dado que el stock existente no puede satisfacer la demanda, y falta experiencia inmobiliaria para desarrollar espacios de laboratorio de alta calidad, existe una gran oportunidad para construir una plataforma paneuropea que satisfaga las necesidades de inquilinos de alta calidad y a largo plazo", ha señalado Viñolas.

Mientras, desde Stoneshield defienden que "la necesidad de inmuebles estratégicos es fundamental para que Europa pueda avanzar en su ambición de innovar en sectores clave como la seguridad, la salud y la tecnología. Nuestro objetivo es apoyar a gobiernos y empresas proporcionando activos inmobiliarios altamente especializados, esenciales para que las compañías puedan innovar y operar con éxito".

La socimi ya tiene varios activos con cerca de 200.000 m2s en iniciativas de transformación urbana en marcha con 100 millones de euros de ingresos por alquiler, como Scope Business Campus en París; Condorcet, un proyecto urbano de uso mixto en París; Sancho de Ávila; activos de ciencias de la vida y salud en Barcelona; y Santa Hortensia, un proyecto urbano de uso mixto en Madrid, con potencial para formar parte de esta iniciativa.