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Habitat Inmobiliaria: “Nos encaminamos hacia un incremento sostenible de los precios de la vivienda”

La entrada de Bain Capital Credit en el accionariado de Habitat ha supuesto el relanzamiento de una compañía histórica y clásica en el sector. Gracias a la aportación de capital americano, la empresa con sede en Madrid va a invertir 500 millones de euros durante los próximos cuatro años para la compra de suelos por toda España, principalmente finalista, para entregar unas 2.000 viviendas anualmente a partir de 2021.

idealista/news entrevista a José Carlos Saz, consejero delegado de la compañía, sobre la situación del sector inmobiliario, cómo se plantea el futuro del sector y si de verdad estamos en una nueva burbuja inmobiliaria.

En el actual entorno económico, político y social, ¿es un buen momento para construir vivienda en España?

Es un buen momento para construir en España. La situación del mercado es óptima. Hay crecimiento del PIB, el paro está bajando, el número de viviendas que se está produciendo es un número muy inferior al que se produjo en boom, y si miramos la serie histórica estamos por debajo.

Es una cuestión de estadísticas, es una cuestión de números. Nadie va a hablar de las cifras del boom, pero en España hay una necesidad de vivienda. Los más pesimistas hablan en torno a 100.000 o 150.000 anuales, los más optimistas cifran la necesidad en 200.000 viviendas al año. Estamos aún por debajo de esa demanda: el año pasado se debieron terminar en el orden de 50.000 a 70.000 viviendas, este año acabaremos entre las 80.000-90.000 unidades, incluso teniendo en cuenta la evolución que se está dando hacia una menor vivienda en propiedad y una mayor vivienda en alquiler, como ocurre en otros países europeos.

¿El sector ha aprendido de los errores que se cometieron durante la burbuja inmobiliaria?

El sector ha aprendido muchísimo y se han mejorado muchas cosas. Entre ellas destacaría dos cosas fundamentales. Para jugar en este sector hay que poner ‘equity’, hay que invertir, hay que poner capital. Esto marca una diferencia con el pasado fundamental y ya se está limitando de alguna forma el número de actores como de operaciones en el sector.

Otro punto importante es que el sector se ha profesionalizado mucho más. Las cosas ahora se hacen con unos criterios más rigurosos, con unos criterios mucho más técnicos, también debido al nuevo tipo de accionariado que están teniendo las compañías.

¿Cuáles son los mercados más atractivos y dónde van a invertir?

Estamos desarrollando promociones tanto en Madrid como en Cataluña, más focalizado en Barcelona y alrededores. También estamos en la zona de Levante y la Costa del Sol, en Málaga. También estamos en Sevilla o en Las Palmas de Gran Canaria. Y nos estamos atreviendo poco a poco a explorar otras zonas diferentes, que se ponen de moda y que tienen demanda. Me refiero a zonas como Cantabria, Santander o La Coruña. También nos fijamos en Asturias y Castilla y León.

¿Ve calentamiento de los precios del suelo en algún mercado?

Es cierto que en determinadas zonas, pero muy concentradas de Madrid o Barcelona podríamos hablar, aunque a mí no me gusta mucho, de calentamiento del suelo. Sin embargo, si analizamos la situación del sector y tratamos de tener una visión más global de todo el sector, aún estamos en niveles muy por debajo tanto de producción de viviendas como de precios. Estamos a niveles por debajo no solamente ya del boom, sino también de la media histórica.

El secreto final es ser prudentes, rigurosos y realistas en el análisis de la compra del suelo. Si cuando vas a comprar el suelo, efectivamente te aseguras en esa zona de que hay necesidad de vivienda, de que existe esa demanda y hay mercado, entonces las cosas van a salir de forma natural.

Y, ¿por qué se vuelve a oír hablar del riesgo de burbuja?

Sinceramente no sé por qué se habla de burbuja. Hay mucha gente que lo dice y que puede haber una sensación en el mercado, pero no podemos perder la referencia en el mercado de dónde venimos. Lo que sí hay es un incremento notable de la actividad, como consecuencia del parón en los últimos años. 

Si comparamos las viviendas de obra nueva que se entregaban en 2015, en 2014 o en 2013 con las que se entregarán en los próximos años, el incremento es brutal. Y lo mismo ocurre con los precios. Algunas zonas están sufriendo incrementos importantes. A pesar de esos incrementos de precios aún estamos en un entorno del 50% a 60% de los precios que teníamos en el boom, y en algunas zonas como Madrid o Barcelona puede ser solamente de un 20% o un 30%.

¿Hacia donde se encaminan los precios de la vivienda?

Los incrementos de precio que se han venido produciendo durante los últimos años en algunas zonas han llegado a ser de dos dígitos. Lógicamente, eso no tiene ya mayor recorrido. Nos encaminamos hacia una situación en la cual va a haber un incremento mucho más sostenible, mucho más moderado, o incluso estabilización en determinadas zonas.

Este es un sector tremendamente cíclico y tenemos que ser capaces, como hacen otras industrias, de modular un poquito esos picos y de ser capaces de adaptar la industria, adaptar los sistemas de las inversiones a esa modulación del mercado.

¿Cuál es el perfil del comprador de vivienda de Habitat?

El cliente se ha vuelto cada vez más exigente y conoce mejor el producto que está adquiriendo. El cliente fundamental de Habitat suele ser una pareja de mediana edad con hijos que busca una vivienda de reposición. Estamos detectando cada vez más que las parejas más jóvenes o parejas sin hijos también están buscando un tipo de vivienda determinada. Y luego está apareciendo la figura del inversor que también está adquiriendo vivienda para ponerla realmente en alquiler y el del comprador extranjero en zonas determinadas.

¿Veremos movimientos entre las empresas del sector de la promoción de vivienda?

El sector claramente tiende hacia una concentración y yo creo que en los próximos años nos vamos a divertir. Es posible que haya fusiones, compras, adquisiciones, porque esa concentración ya se ha venido produciendo por el sector de la construcción. Creo también que ese tipo de compañías más grandes van a convivir con otro tipo de compañías más pequeñas, más locales y especializadas en determinados mercados.

Si nos comparamos con otros mercados como el mercado anglosajón o el mercado francés, las tres o cuatro principales promotoras pueden concentrar entre un 30% y un 40% del sector. Sin embargo, en España las cuatro mayores compañías más potentes no deberían estar superando entorno al 15 o el 20%. Es una tendencia natural del sector.