Reforma de la Ley de Costas: más protección para viviendas levantadas hace décadas

El Congreso de los Diputados ha abierto el debate sobre una cuestión que afecta de lleno al litoral español: la modificación de la Ley de Costas. Con esta reforma, el Grupo Parlamentario Popular propone blindar algunas construcciones tradicionales que, con el paso del tiempo y el avance del mar, han quedado atrapadas dentro del dominio público marítimo-terrestre. Un asunto en el que confluyen la protección del medio ambiente, el patrimonio cultural y los derechos de propiedad.

¿Qué cambios propone la reforma de la Ley de Costas?

La proposición de Ley parte de un fenómeno bien conocido en muchas zonas costeras: edificaciones levantadas legalmente hace décadas que hoy se encuentran en suelo público tras el retroceso natural del litoral. La ley actual contempla su demolición, pero el texto en trámite plantea una vía alternativa: reconocer su valor histórico o cultural y permitir que permanezcan en pie bajo ciertas condiciones.

¿A qué construcciones beneficiaría la reforma?

Viviendas de pescadores, pequeños comercios frente al mar o barrios enteros de arquitectura tradicional serían los principales afectados. Muchas de estas edificaciones, levantadas cuando la línea de costa se encontraba más lejos, han terminado dentro del dominio público sin que sus propietarios hayan actuado fuera de la legalidad. El nuevo texto busca darles cobertura legal y evitar su derribo automático.

Requisitos para proteger un núcleo tradicional

La reforma en curso delimita su alcance a núcleos urbanos consolidados de tipología tradicional y contempla una serie de criterios que deben ser verificados por el ayuntamiento con un informe favorable de la comunidad autónoma, siendo determinante que la construcción:

1. Tenga valores culturales, históricos o etnológicos que puedan ser acreditados.
2. Esté integrado en la costa, de modo que su desaparición suponga una pérdida para el patrimonio común.
3. Exista desde antes de que se modificara el deslinde y pasara a formar parte del dominio público.

¿Qué es el dominio público marítimo-terrestre?

Se trata de una figura clave en la ordenación y protección del litoral y aparece recogido en el artículo 132.2 de la Constitución, englobando elementos naturales como las playas, dunas, marismas, acantilados, aguas interiores, el mar territorial y los recursos de la zona económica exclusiva.

Impacto del cambio climático en el deslinde costero

La línea que delimita este dominio, conocida como deslinde, no es fija. El retroceso del litoral, acelerado por el cambio climático, ha provocado que muchas zonas construidas legalmente pasen a formar parte del dominio público marítimo-terrestre.

El origen de la reforma parte precisamente de este fenómeno, buscando adaptar la normativa a una realidad cambiante y evitando que se apliquen soluciones drásticas como el derribo a situaciones que no provocadas por los propietarios.

Equilibrio entre medioambiente y patrimonio cultural

El reto es claro: compatibilizar el respeto a la normativa medioambiental con la conservación del patrimonio que define buena parte del paisaje y la identidad del litoral español. Para ello, la propuesta incluye medidas concretas que permitirían excepcionar ciertos núcleos de la aplicación más estricta de la ley.

¿Qué apoyo político ha recibido la reforma?

El debate ha entrado en el Congreso con división de opiniones. La proposición de Ley ha superado su primer examen con 189 votos a favor, frente a 155 en contra. Entre los argumentos de quienes rechazan la reforma, destaca el temor a que esta sirva para legalizar intereses turísticos o privados bajo el argumento de la protección cultural. Un debate que va más allá de lo jurídico y entra de lleno en el modelo de gestión del litoral.

¿Cómo se seleccionan las construcciones protegidas?

La clave está en el valor cultural o etnológico de las edificaciones. Para que una construcción sea protegida, el ayuntamiento correspondiente deberá solicitarlo y la comunidad autónoma habrá de emitir un informe acreditando que merece dicha consideración.

Declaración de valor cultural o etnológico

Se trata de un proceso con garantías: no basta con declarar que algo es “histórico” o “típico”, pues será necesario justificar que representa un modo de vida o una forma de organización tradicional del litoral. Solo entonces podrá iniciarse el procedimiento para su exclusión del dominio público.

Bienes de Interés Cultural y otros reconocimientos

Además, si la comunidad autónoma ya ha declarado una edificación como Bien de Interés Cultural (BIC) o figura equivalente, obtendrá una concesión de forma automática o incluso podrá ser excluida del dominio público marítimo-terrestre mediante una revisión del deslinde.

Protección específica para núcleos urbanos tradicionales

Una de las novedades más relevantes es la creación de una figura jurídica específica para proteger núcleos urbanos tradicionales con valores etnológicos, siendo estos conjuntos de viviendas o comercios que forman parte del paisaje costero desde hace décadas.

¿Podrán beneficiarse los negocios en primera línea de playa?

Potencialmente, sí. Si estos negocios se encuentran dentro de núcleos urbanos tradicionales protegidos o han sido reconocidos como bienes de relevancia local, podrían evitar su demolición o acceder a concesiones especiales. No obstante, el espíritu de la ley busca proteger valores culturales, no intereses meramente económicos, por lo que cada caso deberá analizarse por separado.

¿Cómo afectará esta reforma a los clubes náuticos?

La proposición de Ley contempla expresamente a los clubes náuticos y otras instalaciones deportivas vinculadas a actividades náuticas federadas. Estas podrán ser reconocidas como instalaciones de interés local por los ayuntamientos, lo que les permitiría:

• Solicitar concesiones administrativas para ocupar dominio público marítimo-terrestre.
• Conservar instalaciones existentes, incluidas zonas como comedores, aulas, restaurantes o almacenes, siempre que estén justificadas para la actividad náutica y cumplan con los requisitos técnicos y medioambientales.
• Renovar o adaptar sus títulos concesionales a la nueva normativa, aunque no se garantiza su concesión o continuidad de forma automática, ya que cada solicitud deberá valorarse por la Administración caso a caso.

¿Todas las construcciones en dominio público deben ser demolidas?

No, de hecho, muchas ya cuentan con concesiones temporales que permiten su permanencia durante un plazo concreto. Lo que la reforma busca es ampliar el margen de actuación para casos que, por sus características, merecen un tratamiento diferenciado.

Un debate jurídico con implicaciones sociales y territoriales

La reforma de la Ley de Costas abre un debate complejo en el litoral español: qué hacer con edificaciones antiguas que hoy, por el avance del mar, han quedado dentro del dominio público.

Mientras el texto sigue su curso parlamentario, el debate se amplía más allá del Congreso, alcanzando a vecinos, juristas y gestores públicos que observan con atención un posible giro en la política de costas en España.