Banco sabadell (solvia): “muchos compradores quedarán atrapados a la espera de que el precio de los pisos siga bajando”

Banco sabadell se adelantó al mercado a mediados del año pasado poniendo en marcha su propio banco malo. La denominada dirección de gestión de activos nació con un total de 42.000 millones de euros en activos dudosos y su esfuerzo comercializador ha permitido reducir el volumen a 28.000 millones tras vender 13.777 inmuebles en 2012. Miquel montes, director general de banco sabadell, y Joan bertrán, director de inversiones inmobiliarias, explican en una entrevista en exclusiva con idealista news cómo esta división ha logrado batir sus previsiones

Pregunta: ¿qué es la dirección de gestión de activos?
 
Miquel montes: el año pasado banco sabadell tomó la decisión de crear una dirección de gestión de activos pensando en el gran volumen de activos con exposición inmobiliaria que habíamos acumulado en nuestro balance.  Un volumen que es fruto de las actividades del negocio inmobiliario de banco sabadell más toda la cartera que se acumuló por las adquisiciones de guipuzcoano y de cam. Además, la crisis del sector hizo que muchas promociones que habíamos financiado entrasen en una situación de inacción y de incapacidad de gestión. Esto hizo que fuésemos recuperando capacidad en nuestra recreada inmobiliaria del grupo: solvia. Desplegamos equipos territoriales con capacidad de gestión comercial y de transformación de producto y también agregamos una red especializada. Todo esto nos ha permitido convencer a los promotores para que lleven sus inmuebles a niveles de precios en los que cerrar transacciones y alcanzar así niveles de comercialización. Su estructura se articula con dos equipos de gestión: uno de los activos financieros, es decir, de las relaciones con los promotores que están en nuestro balance y el otro, del negocio inmobiliario que administra la red territorial de los equipos responsables de la comercialización
 
P: ¿qué volumen de activos maneja su sociedad de gestión de activos?
 
M.m: a cierre de 2012 el volumen de activos era de 28.000 millones de euros. El 50% de esa cifra es producto terminado y de ese porcentaje, el 80% es vivienda. Por otro lado, el 60% de la exposición inmobiliaria global que tiene el banco tanto en financiados como en activos directamente en balance es producto terminado o promoción en curso. El resto sería suelos y solares. Por otro lado, todo lo financiado es obra nueva. El 62% de nuestra cartera todavía está en préstamos promotor y el 38% en activos adjudicados. De esta última cifra, un 33% son activos procedentes de la adjudicación de viviendas de segunda mano. El 10% de toda nuestra cartera son pisos de segunda mano en términos de valor sobre el total de financiados y balance, es decir, lo que están manos de los promotores y los que tenemos en balance
 
“En 2013 esperamos vender 16.000 viviendas”
 
P: en la presentación de resultados reciente, banco sabadell anunció un objetivo de venta de inmuebles por valor de 2.600 millones en 2013. Pero, ¿qué cantidad de viviendas se estima?
 
Joan bertrán: esperamos vender unas 16.000 viviendas este año. Nos hemos puestos ese objetivo en base al análisis de varias cosas. La primera es por un cambio de nuestra dinámica tras la creación de la dirección de gestión de activos que nos ha dado la visión global de la exposición que tenemos financiada en el balance y que nos permite conocer de qué palancas podemos tirar para reactivar las ventas
 
P: ¿qué descuentos medios han aplicado para la venta de viviendas y de terrenos?
 
J.b: el descuento medio para las viviendas terminadas ronda el 40% respecto a los valores contables brutos que tenía el banco. Estos se corresponden con el valor de la deuda en el momento en el que se financió el pico inmobiliario. Por lo que si lo comparamos con valores de mercado en punta, el descuento sería algo más elevado. El descuento que hemos aplicado al suelo no es analizable porque varía del terreno. Tenemos suelos con muy poco descuento, e incluso que nos general beneficios porque están muy bien situados y son muy viables, pero también contamos con otros suelos que sabemos que no los vamos a poder vender
 
P: entonces, ¿hay suelo que no tiene salida?
 
M.m: hay suelos que no van a tener salida a corto plazo. La solución para ellos llegará cuando el mercado se normalice. Luego hay otros, una minoría, que nuestra generación no verá que se conviertan en desarrollos urbanísticos. De esos, nosotros no tenemos muchos. En esos casos lo que haremos es desarrollar un equipo de gestión que buscará rentabilidades para ese tipo de suelos. Algunos suelos deberán volver a tener usos agrícolas. No todo el suelo tiene que acabar siendo desarrollado urbanísticamente y ser promocionando residencial o terciariamente
 
P: ¿cómo creen que se comportará el mercado inmobiliario en 2013 con el fin de los incentivos fiscales y la subida del iva?
 
M.m: cuando el precio y las palancas de marketing y los servicios se alinean, la demanda aparece. También nos hemos percatado que hay producto con demanda pero hay que crearlo. Vamos a insistir en el desarrollo para que acceda la demanda no residente porque su comportamiento es una buena noticia para la vivienda de segunda residencia. Ya  levantamos promociones el año pasado y este año construiremos más porque hay buenas oportunidades de negocio a partir de los valores de suelo actuales. Hay oportunidad para empezar a construir casas, que se vendan bien y rápido
 
P: cuando lanzaron su banco malo, el presidente de banco sabadell, Josep oliú, lo describió como una unidad más de la entidad cuyo objetivo era obtener rentabilidad. ¿Cómo están rentabilizando los activos si venden con descuentos?
 
M.m: no tenemos más remedio que asumir la realidad y ésta es que los activos han perdido valor. A partir de ahí nuestro trabajo es transformarla, es decir, hacer que el conjunto de ese mercado recupere primero, liquidez y después, rentabilidad. Para ello, nuestra estrategia es generar transacciones y por este motivo, hemos sacrificado precio contra las provisiones constituidas y los costes financieros. Componemos el precio intentando equilibrar todos los mecanismos financieros y todos los elementos que nos hacen de contraprestación al descuento. Por ejemplo, en el último trimestre beneficiamos con mayores descuentos a los compradores que no nos solicitaban financiación. De cara a las promociones que hagamos este año esperamos tener beneficios
 
J.b: en el producto terminado tenemos poco margen de maniobra para ponerle precio y venderlo porque se trata de un tema de liquidación. Es en el producto no terminado donde el banco tiene que jugarse el dinero. Aquí el reto del banco es rentabilizar la inversión. Hay que justificar que a los niveles de provisión que tenemos los suelos somos capaces de desarrollar generando beneficio. No es un objetivo interno ganarnos la vida promoviendo. El interés es que alguien vea que uno se puede ganar la vida promoviendo porque nosotros no vamos a desarrollar el 50% de nuestro balance o al menos no tenemos esa expectativa… lo que queremos es iniciar desarrollos y demostrar al mercado que se puede ganar dinero con ello. Si somos capaces de demostrarlo, habrá alguien que compre ese suelo para desarrollarlo. Ese es el reto que tenemos
 
Apoyo a los promotores para vender con descuentos
 
P: además de la gestión de activos, esta división también recupera los créditos morosos de los promotores. ¿Cómo se realiza?
 
M.m: si la promoción es viable en términos comerciales, lo que hacemos es apoyar al promotor para que venda a través de financiación y de nuestros canales de comercialización, compartimos el ajuste que se tiene que hacer en precios… es lo que denominamos “planes adapta”, cuya mecánica es darle nuestra visión sobre el precio de mercado de sus activos. Si la promoción tiene una viabilidad más comprometida, entonces no hay más remedio que ejecutar el préstamo o llegar a un acuerdo con el promotor y asumir la propiedad de ese activo para seguir el proceso hasta que esa promoción pueda ser comercializada. El año pasado vendimos cerca de 1.000 millones de euros de producto que estaba debajo de préstamo promotor
 
P: ¿con qué ritmo se están dando salida a los activos dudosos?
 
M.m: el año pasado fue el primero en el que redujimos la exposición inmobiliaria del balance y pensamos que esa tendencia se mantendrá. Esto ocurre porque se ha ralentizado la entrada de activos dudoso, al tiempo que se ha incrementado la salida. Esperamos que el comportamiento de la morosidad de particulares mejore y que entren menos activos procedentes de las ejecuciones hipotecarias de particulares
 
P: en la presentación de resultados, tanto el consejero delegado como el presidente insistieron en la necesidad de ser muy agresivos comercialmente…
 
J.b: esto significa que alguien reactive y motive el cambio de tendencia en el mercado. Las entidades sabemos que esta responsabilidad está en nuestro tejado porque somos los principales jugadores. Ser agresivos pero no solo en precios sino en demostrar que existen estos fundamentales y que, aquí hay negocio. Inicialmente hay que reactivar la demanda, mucho se hace con rebajas de precios, pero también vendiendo el producto adecuado y con una transformación en cuanto a producción. Hay muchas cosas que cambiar, no se puede construir como hace cuatro años. Debemos construir a otro ritmo y a otro coste
 
“Ya damos crédito a promotores”
 
P: hablan como si el sector no hubiera reaccionado pero los promotores se quejan de que no reciben financiación
 
M.m: eso ya no es una verdad absoluta. Nosotros estamos dando financiación a promotores terceros que son competidores y a la vez, son clientes. Es verdad que no financiamos suelo pero algunas costumbres tienen que evolucionar. Damos financiación a promotores cuando pensamos que la promoción es viable, buena y va a tener rentabilidad. Eso es lo que hemos hecho con 20 operaciones en el último trimestre. Son muy pocas en comparación con las que hacíamos antes de 2007 pero son muchísimas respecto a las que hicimos en 2010 y serán pocas en comparación con las que haremos este año
 
P: ¿cuántas estiman?
 
M.m: depende de las que nos presenten pero de momento durante el mes de enero ya hemos visto más de 20 propuestas. Aunque también diremos que no a promotores. Todo el mundo piensa que la crisis pasará cuando nosotros demos crédito pero nosotros no damos crédito. Nosotros vendemos crédito y se lo vendemos a gente que nos los pueda pagar. Hay gente que puede decir que su proyecto no recibe financiación, pero eso es porque no la merece.  Los proyectos que plantean niveles de rentabilidad contrastados pueden encontrar financiación
 
“El banco malo no va a vender pisos con pérdidas”
 
P: ¿si crearon su propio banco malo porque decidieron entrar también en sareb?
 
M.m: entramos en el capital de la sareb por dos motivos. Primero, el gobierno planteó que la gestión de los activos tóxicos de la banca no iba a ser de titularidad pública y se reclamó la presencia del sistema financiero español, nosotros somos parte de ese sistema y hemos jugador la parte que nos corresponde. Segundo, la sareb puede ser un instrumento que facilite la recuperación del mercado y que juegue un papel determinante porque agrega mucha oferta y ofrece visibilidad para los demás agentes en el proceso de reestructuración del mercado. Esperamos que sareb y otros actores sean nuestra competencia en el mercado inmobiliario. Lo peor que nos podría pasar es estar solos en este negocio porque el problema que tiene el sector no lo va a solucionar un único operador. Pensamos en el sector se normalizará si aparecen multitud de operadores. Estamos contentísimos de que exista un mercado en el que competir
 
P: ¿cree que la sareb traerá más bajadas de precios a los inmuebles?
 
M.m: esperamos que no. Los precios de las viviendas en general ya no tienen más recorrido a la baja. Hay mucha demanda embalsada que se va a quedar atrapada esperando que los precios de los pisos sigan cayendo porque mientras esperan hay otra demanda que se va a quedando con las piezas. La sareb no va a vender más bajo de lo que ha comprado porque esa es la estructura en la que tiene que operar y porque se espera que genere beneficios. Creo que la aparición de más producto hará que se paralice el deterioro de los precios
 
J.b: Puede haber una expectativa de bajada de precios como estrategia comercial de la sareb pero ésta no se va a producir porque ese vehículo está constituido con unos precios de transferencia y con el ánimo de generar beneficio en cualquier de sus transacciones y por tanto, tendría que haber expectativa de algo de recuperación de precio

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