Pregunta: ¿qué es la dirección de gestión de activos?
Miquel montes: el año pasado banco sabadell tomó la decisión de crear una dirección de gestión de activos pensando en el gran volumen de activos con exposición inmobiliaria que habíamos acumulado en nuestro balance. Un volumen que es fruto de las actividades del negocio inmobiliario de banco sabadell más toda la cartera que se acumuló por las adquisiciones de guipuzcoano y de cam. Además, la crisis del sector hizo que muchas promociones que habíamos financiado entrasen en una situación de inacción y de incapacidad de gestión. Esto hizo que fuésemos recuperando capacidad en nuestra recreada inmobiliaria del grupo: solvia. Desplegamos equipos territoriales con capacidad de gestión comercial y de transformación de producto y también agregamos una red especializada. Todo esto nos ha permitido convencer a los promotores para que lleven sus inmuebles a niveles de precios en los que cerrar transacciones y alcanzar así niveles de comercialización. Su estructura se articula con dos equipos de gestión: uno de los activos financieros, es decir, de las relaciones con los promotores que están en nuestro balance y el otro, del negocio inmobiliario que administra la red territorial de los equipos responsables de la comercialización
P: ¿qué volumen de activos maneja su sociedad de gestión de activos?
M.m: a cierre de 2012 el volumen de activos era de 28.000 millones de euros. El 50% de esa cifra es producto terminado y de ese porcentaje, el 80% es vivienda. Por otro lado, el 60% de la exposición inmobiliaria global que tiene el banco tanto en financiados como en activos directamente en balance es producto terminado o promoción en curso. El resto sería suelos y solares. Por otro lado, todo lo financiado es obra nueva. El 62% de nuestra cartera todavía está en préstamos promotor y el 38% en activos adjudicados. De esta última cifra, un 33% son activos procedentes de la adjudicación de viviendas de segunda mano. El 10% de toda nuestra cartera son pisos de segunda mano en términos de valor sobre el total de financiados y balance, es decir, lo que están manos de los promotores y los que tenemos en balance
“En 2013 esperamos vender 16.000 viviendas”
P: en la presentación de resultados reciente, banco sabadell anunció un objetivo de venta de inmuebles por valor de 2.600 millones en 2013. Pero, ¿qué cantidad de viviendas se estima?
Joan bertrán: esperamos vender unas 16.000 viviendas este año. Nos hemos puestos ese objetivo en base al análisis de varias cosas. La primera es por un cambio de nuestra dinámica tras la creación de la dirección de gestión de activos que nos ha dado la visión global de la exposición que tenemos financiada en el balance y que nos permite conocer de qué palancas podemos tirar para reactivar las ventas
P: ¿qué descuentos medios han aplicado para la venta de viviendas y de terrenos?
J.b: el descuento medio para las viviendas terminadas ronda el 40% respecto a los valores contables brutos que tenía el banco. Estos se corresponden con el valor de la deuda en el momento en el que se financió el pico inmobiliario. Por lo que si lo comparamos con valores de mercado en punta, el descuento sería algo más elevado. El descuento que hemos aplicado al suelo no es analizable porque varía del terreno. Tenemos suelos con muy poco descuento, e incluso que nos general beneficios porque están muy bien situados y son muy viables, pero también contamos con otros suelos que sabemos que no los vamos a poder vender
P: entonces, ¿hay suelo que no tiene salida?
M.m: hay suelos que no van a tener salida a corto plazo. La solución para ellos llegará cuando el mercado se normalice. Luego hay otros, una minoría, que nuestra generación no verá que se conviertan en desarrollos urbanísticos. De esos, nosotros no tenemos muchos. En esos casos lo que haremos es desarrollar un equipo de gestión que buscará rentabilidades para ese tipo de suelos. Algunos suelos deberán volver a tener usos agrícolas. No todo el suelo tiene que acabar siendo desarrollado urbanísticamente y ser promocionando residencial o terciariamente
P: ¿cómo creen que se comportará el mercado inmobiliario en 2013 con el fin de los incentivos fiscales y la subida del iva?
M.m: cuando el precio y las palancas de marketing y los servicios se alinean, la demanda aparece. También nos hemos percatado que hay producto con demanda pero hay que crearlo. Vamos a insistir en el desarrollo para que acceda la demanda no residente porque su comportamiento es una buena noticia para la vivienda de segunda residencia. Ya levantamos promociones el año pasado y este año construiremos más porque hay buenas oportunidades de negocio a partir de los valores de suelo actuales. Hay oportunidad para empezar a construir casas, que se vendan bien y rápido
P: cuando lanzaron su banco malo, el presidente de banco sabadell, Josep oliú, lo describió como una unidad más de la entidad cuyo objetivo era obtener rentabilidad. ¿Cómo están rentabilizando los activos si venden con descuentos?
M.m: no tenemos más remedio que asumir la realidad y ésta es que los activos han perdido valor. A partir de ahí nuestro trabajo es transformarla, es decir, hacer que el conjunto de ese mercado recupere primero, liquidez y después, rentabilidad. Para ello, nuestra estrategia es generar transacciones y por este motivo, hemos sacrificado precio contra las provisiones constituidas y los costes financieros. Componemos el precio intentando equilibrar todos los mecanismos financieros y todos los elementos que nos hacen de contraprestación al descuento. Por ejemplo, en el último trimestre beneficiamos con mayores descuentos a los compradores que no nos solicitaban financiación. De cara a las promociones que hagamos este año esperamos tener beneficios
J.b: en el producto terminado tenemos poco margen de maniobra para ponerle precio y venderlo porque se trata de un tema de liquidación. Es en el producto no terminado donde el banco tiene que jugarse el dinero. Aquí el reto del banco es rentabilizar la inversión. Hay que justificar que a los niveles de provisión que tenemos los suelos somos capaces de desarrollar generando beneficio. No es un objetivo interno ganarnos la vida promoviendo. El interés es que alguien vea que uno se puede ganar la vida promoviendo porque nosotros no vamos a desarrollar el 50% de nuestro balance o al menos no tenemos esa expectativa… lo que queremos es iniciar desarrollos y demostrar al mercado que se puede ganar dinero con ello. Si somos capaces de demostrarlo, habrá alguien que compre ese suelo para desarrollarlo. Ese es el reto que tenemos
Apoyo a los promotores para vender con descuentos
P: además de la gestión de activos, esta división también recupera los créditos morosos de los promotores. ¿Cómo se realiza?
M.m: si la promoción es viable en términos comerciales, lo que hacemos es apoyar al promotor para que venda a través de financiación y de nuestros canales de comercialización, compartimos el ajuste que se tiene que hacer en precios… es lo que denominamos “planes adapta”, cuya mecánica es darle nuestra visión sobre el precio de mercado de sus activos. Si la promoción tiene una viabilidad más comprometida, entonces no hay más remedio que ejecutar el préstamo o llegar a un acuerdo con el promotor y asumir la propiedad de ese activo para seguir el proceso hasta que esa promoción pueda ser comercializada. El año pasado vendimos cerca de 1.000 millones de euros de producto que estaba debajo de préstamo promotor
P: ¿con qué ritmo se están dando salida a los activos dudosos?
M.m: el año pasado fue el primero en el que redujimos la exposición inmobiliaria del balance y pensamos que esa tendencia se mantendrá. Esto ocurre porque se ha ralentizado la entrada de activos dudoso, al tiempo que se ha incrementado la salida. Esperamos que el comportamiento de la morosidad de particulares mejore y que entren menos activos procedentes de las ejecuciones hipotecarias de particulares
P: en la presentación de resultados, tanto el consejero delegado como el presidente insistieron en la necesidad de ser muy agresivos comercialmente…
J.b: esto significa que alguien reactive y motive el cambio de tendencia en el mercado. Las entidades sabemos que esta responsabilidad está en nuestro tejado porque somos los principales jugadores. Ser agresivos pero no solo en precios sino en demostrar que existen estos fundamentales y que, aquí hay negocio. Inicialmente hay que reactivar la demanda, mucho se hace con rebajas de precios, pero también vendiendo el producto adecuado y con una transformación en cuanto a producción. Hay muchas cosas que cambiar, no se puede construir como hace cuatro años. Debemos construir a otro ritmo y a otro coste
“Ya damos crédito a promotores”
P: hablan como si el sector no hubiera reaccionado pero los promotores se quejan de que no reciben financiación
M.m: eso ya no es una verdad absoluta. Nosotros estamos dando financiación a promotores terceros que son competidores y a la vez, son clientes. Es verdad que no financiamos suelo pero algunas costumbres tienen que evolucionar. Damos financiación a promotores cuando pensamos que la promoción es viable, buena y va a tener rentabilidad. Eso es lo que hemos hecho con 20 operaciones en el último trimestre. Son muy pocas en comparación con las que hacíamos antes de 2007 pero son muchísimas respecto a las que hicimos en 2010 y serán pocas en comparación con las que haremos este año
P: ¿cuántas estiman?
M.m: depende de las que nos presenten pero de momento durante el mes de enero ya hemos visto más de 20 propuestas. Aunque también diremos que no a promotores. Todo el mundo piensa que la crisis pasará cuando nosotros demos crédito pero nosotros no damos crédito. Nosotros vendemos crédito y se lo vendemos a gente que nos los pueda pagar. Hay gente que puede decir que su proyecto no recibe financiación, pero eso es porque no la merece. Los proyectos que plantean niveles de rentabilidad contrastados pueden encontrar financiación
“El banco malo no va a vender pisos con pérdidas”
P: ¿si crearon su propio banco malo porque decidieron entrar también en sareb?
M.m: entramos en el capital de la sareb por dos motivos. Primero, el gobierno planteó que la gestión de los activos tóxicos de la banca no iba a ser de titularidad pública y se reclamó la presencia del sistema financiero español, nosotros somos parte de ese sistema y hemos jugador la parte que nos corresponde. Segundo, la sareb puede ser un instrumento que facilite la recuperación del mercado y que juegue un papel determinante porque agrega mucha oferta y ofrece visibilidad para los demás agentes en el proceso de reestructuración del mercado. Esperamos que sareb y otros actores sean nuestra competencia en el mercado inmobiliario. Lo peor que nos podría pasar es estar solos en este negocio porque el problema que tiene el sector no lo va a solucionar un único operador. Pensamos en el sector se normalizará si aparecen multitud de operadores. Estamos contentísimos de que exista un mercado en el que competir
P: ¿cree que la sareb traerá más bajadas de precios a los inmuebles?
M.m: esperamos que no. Los precios de las viviendas en general ya no tienen más recorrido a la baja. Hay mucha demanda embalsada que se va a quedar atrapada esperando que los precios de los pisos sigan cayendo porque mientras esperan hay otra demanda que se va a quedando con las piezas. La sareb no va a vender más bajo de lo que ha comprado porque esa es la estructura en la que tiene que operar y porque se espera que genere beneficios. Creo que la aparición de más producto hará que se paralice el deterioro de los precios
J.b: Puede haber una expectativa de bajada de precios como estrategia comercial de la sareb pero ésta no se va a producir porque ese vehículo está constituido con unos precios de transferencia y con el ánimo de generar beneficio en cualquier de sus transacciones y por tanto, tendría que haber expectativa de algo de recuperación de precio
Ver pisos de solvia a la venta en idealista.com
La junta de Árima aprueba la fusión y absorción de JSS Real Estate
La junta general extraordinaria de accionistas de Árima Real Estate ha aprobado la fusión por absorción inversa de JSS Real Estate, la socimi española del banco suizo J. Safra Sarasin, según ha informado la compañía a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
El Bernabéu Market abre sus puertas: nueva oferta gastronómica en el estadio del Real Madrid
El mercado gastronómico 'Bernabéu Market', que estará ubicado en el renovado estadio del Real Madrid, abre sus puertas en un espacio en el que se reunirán restaurantes y tiendas gourmet especializadas, entre otros. En concreto, el grupo gallego Amicalia, a través de su filial Restanima, ha sido el encargado de poner en marcha este proyecto que nace de una concesión de 10 años con el Real Madrid y que ha supuesto una inversión inicial de ocho millones de euros, lo que supone el mayor proy
Fortia suministrará energía a los centros de datos de Merlin Properties en Madrid y Barcelona
Fortia Energía ha firmado un contrato con Merlin Properties para el suministro eléctrico de dos de sus principales centros de datos en España, ubicados en Madrid y Barcelona, informó la comercializadora eléctrica.
Brutus de Gaper, el paraíso de la decoracíón ‘vintage’ que surte tanto a Netflix como a los ‘modernos’ de Barcelona
Para llegar a Brutus de Gaper hay que cruzar un polígono de L’Hospitalet y empujar una puerta de una nave que no anuncia nada. Y, de golpe, entras en otra época: 1.700 m2 de butacas italianas de los 60, lámparas alemanas de oficina de los 70, mesas de mármol con pátina, sillas que ya no se fabrican y aparadores daneses que huelen a madera vieja y a tiempo pasado. No hay música, no hay dependientes, no hay tránsito: solo ese silencio grueso de las cosas que han vivido. Es un shock visual
Alquiler Seguro anuncia que presentará alegaciones contra la propuesta de sanción de Consumo
Alquiler Seguro ha confirmado que ha recibido la propuesta de sanción, por importe de 3,6 millones de euros, del Ministerio de Consumo y ha anunciado que presentará alegaciones durante el plazo correspondiente para defender la legalidad de sus servicios.
Consumo propone una multa de 3,6 millones a Alquiler Seguro
El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha propuesto imponer una multa de 3,6 millones de euros a Alquiler Seguro, tras la apertura el pasado marzo de un expediente sancionador por parte del Departamento que dirige Pablo Bustinduy, tras una denuncia de Facua. Consumo abrió una investigación a la agencia inmobiliaria, aunque sin revelar su nombre, por posibles prácticas abusivas contra inquilinos en la gestión de los arrendamientos en todo el territorio nacional. La propuest
Ferrovial compra Powernet, una empresa española de centros de datos con 22 millones de euros de facturación
Ferrovial ha comprado Powernet, una compañía española de centros de datos, con el objetivo de reforzar sus capacidades de diseño, desarrollo, operación y mantenimiento de data centers dentro de su área de construcción. Según el último balance financiero de Powernet, consultado por 'Europa Press' a partir de la información del Registro Mercantil a través de Informa, su facturación fue de 22,5 millones de euros en 2024.
91 Comentarios:
#25
Que cierto lo que has dicho.
Me sabe un mal terrible y que los de arriba estuvieron robando hasta que ha salido el 10% de lo que habrá sucedido y negándolo todo, es decir, que seguiran a sus anchas.
¡ Que malintencionados van¡
"Jajajaja no se para que se molestan en escribir estos artículos, la suerte está echada. Me explico, los aquí leyentes tienen el pensamiento doblado, piensan que la oportunidad de comprar estará más adelante, y cuando llegue ese momento dirán que todavía más adelante y así per secula seculorum, lo que les gustaría no pueden y lo que pueden no les gusta. Es parecido a lo que pasa con el asunto rajoy/barcenas, aunque se demuestre que todo es una estafa periodística, da igual, la opinión de los que piensan lo contrario no les dejará ver la verdad. Vi una frase en twiter que merece la pena: "éxito en la organización de las manifestaciones espontaneas frente a las sedes del pp" buenísima" ----------------------------------------------- 1. Por esa misma razón yo (cuya opinión es tan válida como la suya pues usted y yo solo somos dos unidades más dentro de los 47 millones de españoles) tampoco comprendo por qué usted se molesta en escribir en este foro, si la suerte está echada, algo en lo que por cierto estoy de acuerdo, aunque no en la misma línea que lo plantea usted... 2. Yo soy de los que piensa que la oportunidad estará más adelante, a los cientos de datos que apoyan esta posición me remito, y no le insistiré más en ellos, pues los puede encontrar en cualquier foro, estadística o blog de los cientos que circulan por la red.... sí, ya sé, todos están equivocados y ansían en lo más profundo de su ser comprar un piso, pero ninguno puede..... 3. Evidentemente, de ello se deduce que si la oportunidad no está ahora, lo estará en un tiempo futuro, que ni usted, ni yo, ni nadie se aventura a decir cuándo (excepto las partes interesadas que llevan 6 años afirmando que "ya" es el momento), pero que en cualquier caso es el futuro, mañAna o dentro de 10 años... 4. Mire, ha pasado usted un dato por alto, el momento llegará justamente cuando los precios se ajusten a los salarios españoles, nos daremos cuenta todos, porque cuando los precios estén al alcance de la población los pisos se venderán, por eso nos enteraremos todos, usted, yo y el resto de españoles que quieren comprar una vivienda.... 5. Lo que le gustaría a los compradores no pueden pagarlo, de acuerdo, pero no porque sean unos muertos de hambre (que es lo que parece que usted insinúa) sino porque las pretensiones que tienen los vendedores están fuera de mercado, pero descuide, la sartén no la tiene por el mango el vendedor, en la situación actual decide el comprador..... 6. Lo que pueden no les gusta..... esta afirmación tiene tela, porque usted presupone que todo el que quiere comprar pero no le da lo que pide es porque no puede, y para lo único que tiene dinero es para un cuchitril y claro, eso no le gusta..... se equivoca, a usted le parece que bajar el precio es regalar su piso, y eso le parece legítimo, sin embargo no querer pagar más de la cuenta no le parece legítimo, le parece mal, le parece rastrero, y se defiende tildando de pobretones a los compradores que no le hacen "rico".... es una curiosa forma de pensar muy propia de un narcisista...... 7. Respecto al resto del mensaje estoy de acuerdo, es muy difícil tumbar a un rinoceronte haciéndole cosquillas.... ningún derecho a lo largo de la historia se ha ganado sin sangre, el que está arriba no baja por las buenas..... hasta ahí de acuerdo, pero usted una vez más obvia el problema de fondo, que es que en este país nuestro que es España, la mentalidad instaurada es la de que da igual cómo vaya el país y lo que le pase al resto mientras a mí me vaya bien... le suena?? sí hombre, no lo ve?? que sí, mientras usted sea capaz de endosarle el muerto en forma de ladrillos a otro, al precio que usted diga, le da lo mismo si ese otro puede comer o no, si lo echan de casa, si el país quiebra, si nuestros jóvenes mejor formados se van a producir a otro país.... eso da igual, mientras usted pueda seguir con su rollo creyéndose un inversor regateador de los buenos.... le compadezco, usted rezuma a vendedor frustrado en fase de negación que apesta, le queda mucho sufrimiento psicológico por delante, tanto que aún está empezando el ciclo, por eso ahora se siente seguro, pero sepa usted que en la vida no hay que tener prisa, todo llega...... espere sentado si quiere, ya verá como de aquí a pocos años la mentalidad burbujil irá cambiando (poco a poco, pues de golpe provocaría una revolución), hasta que al final todos veamos como normal que un piso cueste menos de la mitad de lo que cuesta hoy día, y digamos: cómo pudimos llegar a aquella situación..... era de locos!!! si tiene paciencia lo verá.....
1. Respeto a su opinión. ¿Por qué estoy en el foro? Pues se lo digo: "soy comprador", cuando ustedes compren, seré vendedor. ¿Usted que hace en esta página inmobiliaria?
2. Me parece bien, espere y compre después. Creo que se equivoca, pero allá usted. Yo por ejemplo creo que hace unos meses fue el momento, lo digo por lo del i.v.a. Y la desgravación (para particulares). Si usted cree que mejor más adelante, lo respeto.
3. Es solo mi opinión, usted haga lo que le indique su inteligencia, su bolsillo, su necesidad o lo que sea.
4. En España hay diferentes salarios, empleos, ocupaciones, ahorros, posibilidades. Usted conoce la suya, yo conozco la mía. Cuando los precios se ajusten a los salarios españoles, volverán a subir los precios, está escrito históricamente. Repito elija usted su propio momento con arreglo a sus propias posibilidades, no tienen por qué ser las mías.
5. No he llamado muerto de hambre a nadie. Solo digo que si no pueden ahora lo que quieren, es muy difícil que en algún momento puedan. Sus posibilidades crecen en proporción al precio y lo mas normal es que siempre se esté en "lo que me gusta no puedo", pero no se preocupe, esto le pasa al 90% de los compradores.
6. No presupongo nada, la vida es así.
7. Con respecto a lo de rajoy, con el que no estoy de acuerdo en la mayoría de las cosas que hace. Lo que he querido decir es que el primer periódico de España parece que ha contratado a la redacción de sálvame. Entre lo de la foto de chaves y los papelillos de barcenas...... joder..... lo que no se es por qué me extraña que se le crea a pies juntillas, con Belén Esteban pasa lo mismo.
Compadezcame lo que guste, llámeme lo que le apetezca, yo no voy a hacerlo con usted. Le repito, ahora no vendo, ahora no vendo, ahora no vendo, ahora no quiero vender, ahora no quiero vender, ¿Repito o queda claro?
Con dios.
Pd. Contesto su opinión de ayer a las 20:36
Que no te den lástima esta gentuza
Esta gente lo que es es muy , pero que muy tonta. Y lo peor, se dirigen a los demás como si fueran más tontos que ellos , difícil pero posible, alguno habrá.
La normalidad psíquica sigue siendo una rareza: extraído de un artículo médico .
04/02/2013 00:00
¡Vota! 0 comentarios
Compartir (¿Qué es esto?)
Imprimir |tamaño
La locura ha sido y sigue siendo, no sólo un amplio campo de acción de la medicina, sino una fuente inspiradora para la literatura mundial. Sus múltiples caras casi convierten a la normalidad, si es que existe un patrón aceptado para ella, en una rareza. "Todos nacemos locos; algunos se quedan así", escribió Samuel Beckett. Y el psiquiatra Carl Jung fue más allá en su diagnóstico de la locura humana: "muéstrame un hombre cuerdo y te lo curaré".
Las estimaciones apuntan a un 10-20 por ciento de la población mundial con algún trastorno mental, y en mayores de 65 ese porcentaje subiría al 30-35 por ciento. Algo así como la cuarta parte de la gente no estaría en sus cabales. Es uno de los grandes retos de la medicina, y el envejecimiento poblacional, junto con la desestructuración familiar, la pérdida de anclajes vitales, las crisis económicas, la desorientadora globalización y el relativismo intelectual no contribuyen demasiado a serenar los ánimos.
------------------------
Ahora vas, te juntas con otr@ loc@ perdid@ y te metes en una joputeca a 30 añazos. Va a durar más la hipoteca que la relación. Las probabilidades de hecatombe económica son espeluznantes.
#65 si dic lo dels catalans és perque se de que estic parlant. Tal volta ets tú qui necessita obrir els ulls.
¿Cuanto se llevarán estos dos elementos por cada zulo que saquen del capitulo de provisiones?
"La banca nacionalizada vendió en 2012 39.446 viviendas a un precio medio de 115.600 euros"
-------------------------
No hay mas cera que la que arde, los supuestos directivos bancarios que dejen de sonreir en sus poltronas y que salgan a la calle a regatear el precio de los pisitos
Pueden empezar colocando algun cuchitril a sus señoras madres, para dar ejemplo
Deyanira... poco a poco las cosas están cambiando y ya muchos pensamos que fue de locos llegar a pagar esas barbaridades por una vivienda e hipotecarse 30 o 40 años. Cada vez hay mas gente que abre los ojos, y ya pocos están dispuestos a cometer la locura de hipotecar su vida. Van cayendo mitos como 'la vivienda nuca baja', y los que aun quedan caerán pronto como que 'solo bajan las mal situadas o en mal estado'. Los precios de la vivienda se llegaron a multiplicar por 6 y la bajada equivalente será del 80%. El tiempo que tarde en ajustarse es directamente proporcional al tiempo que tardaremos en salir de la crisis. Por el bien del pais esperemos que ocurra lo antes posible. Saludos!
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta