"Ante un momento extraordinario de liquidez en España sería una pena que la inversión inmobiliaria se fuera"

El sector turístico español volvió a marcar cifras récord en 2019 en cuanto a visitantes. Sin embargo, el mercado hotelero no tuvo un comportamiento similar, ya que la inversión descendió casi un 50% interanual, hasta los 2.518 millones de euros. Este ‘tropiezo’ se debió, principalmente, a que en 2018 la compra de Hispania por parte de Blackstone o la venta del Hotel Villa Magna dispararon la cifra de inversión.

Para este año las estimaciones de los expertos es que el sector hotelero cierre con cifras que consoliden los volúmenes de inversión en los 2.000-3.000 millones de euros. Y entre los principales compradores destaca uno español: Atom Hoteles, la socimi de Bankinter.

idealista/news entrevista a Víctor Martí, consejero de Atom Hoteles y CEO de la gestora GMA, para conocer más de cerca su estrategia de inversión para este año y sus planes de expansión a futuro.  

Qué es GMA Capital y Atom Hoteles

GMA Capital es una compañía que coinvierte y desarrolla vehículos de inversión en ‘real estate’ con foco hotelero y nuestro vehículo más conocido en estos momentos es Atom Hoteles, una socimi que es líder en el sector en España en asset class, con foco en el sector hotelero y que constituimos en febrero de 2018 junto con Bankinter.

Cuántos activos tienen en cartera y aproximadamente cuál es la valoración del portfolio que era de más de 400 millones de euros antes de salir a bolsa

La verdad es que con la actividad frenética que llevamos la cifra va variando continuamente. Iniciamos las primeras compras el 7 de febrero del 2018 y en estos momentos tenemos 28 activos en cartera que suman unas 6.500 habitaciones y un valor de activos de unos 650 millones de euros.

Qué política de inversión tienen para los próximos años

Nuestra filosofía de negocio es un tanto distinta a los fondos tradicionales. Un fondo al final levanta un capital y en base a ese capital y a ese mandato que recibe de su consejo con criterios de expansión o de criterios de inversión, va comprando activos. Nosotros funcionamos prácticamente al revés. Vamos viendo dónde creemos que es interesante tener hoteles y vamos construyendo una cartera potencial, lo que llamamos ‘pipeline’ de activos que creemos aptos para nuestro vehículo: Atom hoteles.

Y una vez tenemos una masa crítica suficiente que pueda tener un mínimo de 150-200 millones de euros, acudimos a nuestro socio Bankinter, lo planteamos primero en el Comité de Inversiones y posteriormente en el Consejo, y les solicitamos una ampliación de capital acorde con el ‘pipeline’ que hemos sido capaces de construir. La última ampliación de capital la realizamos en el mes de noviembre de 2019. Hacemos siempre ampliaciones de capital con derechos, es decir, los primeros inversores que confiaron en nosotros no queremos que se diluyan y siempre tienen la oportunidad de poder acudir con sus derechos a ampliaciones de capital abiertas y de hecho fue un éxito porque tuvimos más solicitudes que derechos que quedaron libres.

Hicimos una ampliación de capital de aproximadamente 80 millones de euros que, junto con la deuda, nos daba la capacidad para comprar todos los activos que hemos comprado y que estamos todavía comprando por unos 200 millones de euros. Tenemos dos operaciones pendientes que esperamos concluir en las próximas semanas y estamos ya trabajando en el Pipeline para las compras de este año 2020.

¿Dónde están ubicados esos dos inmuebles?

No tenemos ninguna obligación de tener más hotel urbano o vacacional, o de tener más hoteles de cinco estrellas o cuatro, pero siempre nos gusta mantener un equilibrio en toda la cartera. Sí es verdad que la primera fase de compras fueron más hoteles vacacionales que urbanos. En estas últimas compras, como habéis visto, son más hoteles urbanos que vacacionales y con un interés considerable en Madrid y Barcelona capital que son realmente los dos destinos más importantes a nivel urbano de España.

¿Hay inmuebles disponibles aún en Madrid y Barcelona capital?

Sí, hay activos disponibles. Hay muchos activos disponibles porque realmente a pesar de que en los últimos años hemos tenido unos resultados en el sector excelentes, diría extraordinarios en muchos casos, hay situaciones donde hay problemas con la estructura de la propiedad o la sucesión no está ordenada o problemas con la estructura de la deuda. Son operaciones que se hicieron con unas perspectivas que no se han cumplido y esto hace que todavía haya oportunidades e incluso en los mejores destinos de España.

¿Cómo por ejemplo el Hotel Miguel Ángel de Madrid?

El Hotel Miguel Ángel siempre está en el mercado, pero no hay una venta ordenada. Estamos negociando con infinidad de hoteles continuamente porque al final tú nunca sabes cuándo se produce realmente esa ventana de oportunidad para comprar un hotel. Es decir, nosotros hemos estado en Madrid. Por ejemplo, compramos el hotel Santo Domingo, en el centro de Madrid, un hotel que había tenido ofertas de infinidad de fondos y de inversores. Y ¿por qué lo compramos nosotros y no otros? Porque supimos acomodar todas las necesidades. Era un gestor independiente, tenían cuarenta y dos accionistas. Mantuvimos a los accionistas fundadores en el accionariado. Permitimos que el hotel se haya gestionado por un grupo independiente.

La última operación que hemos hecho en Madrid, la compra de NH Las Tablas, ha sido una operación que hemos hecho en un tiempo récord, en días, mientras que un fondo requiere de mucho tiempo, muchos análisis. Nuestro profundo conocimiento del mercado y nuestra relación con los operadores, en este caso con NH, es muy profunda, con sus directivos, con todo el equipo. Esto nos permitió configurar una oferta en tiempo récord y adelantarnos a otros fondos que estaban analizando la operación.

El Miguel Ángel ha estado a la venta por unos 180 o 200 millones de euros. Conozco realmente al propietario, un señor iraquí mayor que vive en Londres. Tenemos muy buena relación y realmente es un hotel que debería estar en manos de un grupo con capacidad tanto económica para actualizar el producto y tener un hotel emblemático en Madrid, como puede ser esa ubicación, ese volumen, etc., como a su vez estar abanderado por una marca y con unos buenos servicios.

¿Por qué no se llega a vender entonces este hotel?

Por los intereses contrapuestos entre los dos grupos que hoy están en el propio hotel, que no confluyen con los de un comprador. Porque ahí hay muchos temas a definir, como qué tipo de hotel quieres, qué inversión vas a hacer, con qué marca, con qué operador. Y todas esas variables hacen más complicada la operación.

¿Para este año estáis mirando algo en concreto aparte de los dos inmuebles de Madrid y Barcelona?

Para este año estamos configurando un ‘pipeline’ de hoteles con una negociación aproximadamente en estos momentos de 200 millones de euros en hoteles. Tenemos interés en continuar invirtiendo en España en activos de 4 y 5 estrellas y con la misma política que hemos mantenido hasta la fecha. Hemos visto más de 100 operaciones en Portugal, que es uno de nuestros objetivos para este 2020. Y no descartamos incorporar algún hotel, tal como hemos hecho con Bruselas en alguna capital de países de la Unión Europea con seguridad jurídica, como podría ser Holanda, Francia, Italia o Alemania. Y en Portugal estamos viendo en Lisboa y en Algarve. Los propios operadores con los que estamos y los que quieren tener un propietario de activos como nosotros, nos están proveyendo de oportunidades que están interesados en gestionar y se les han ofrecido y hacemos ofertas conjuntas. Ellos como gestor hotelero y nosotros como propietarios.  

¿Estudia comenzar a vender activos?

No está en nuestro plan. En el régimen de Socimi debes de tener los activos un mínimo de tres años en tu cartera, pero por otro lado ya no es un tema de tres años o no es un tema que nosotros consideramos que el tamaño importa. Estamos viendo que nuestros activos, que hemos comprado en muy buenas condiciones y que estamos, tenemos todos nuestros activos reformados y los que no lo están es porque están en proceso de reforma y, por tanto, entendemos que no hemos extraído todo el valor que tiene. Por tanto, hay que dejarles que acaben sus reformas, que se reposicionen y que realmente alcancen su valor real de mercado.

El Gobierno PSOE-Podemos quiere aumentar la fiscalidad a las socimis, ¿qué opina?

El impacto real que puede tener aumentar los impuestos a las socimis va a tener dos efectos. Uno, no va a tener más recaudación de impuestos porque las socimis están obligadas a repartir un 80% de sus beneficios y, por tanto, además es un vehículo eficiente. Pero lo que hace es diferir el impuesto porque el dividendo acaba pagando impuestos. Por tanto, eso no tiene un efecto real en recaudar más impuestos, y la socimis importantes ya están pagando un dividendo que supone no el 80, sino el 100% de lo que ganan. Pero en cambio sí que va a tener un efecto negativo. Y es que empresas que se estaban planteando crear una socimi o invertir en España, pues ya han decidido irse a otros territorios jurídicamente más seguros y más eficientes fiscalmente. Por tanto, el impacto realmente será negativo.

¿Hay fondos interesados en invertir en España a la espera de lo que acontezca en política y en el plano macroeconómico?

Nosotros lo que estamos viendo es que estamos en un momento extraordinario de liquidez. Estamos en un momento donde España, como nunca, es foco de interés de inversión por muchas razones, nunca por una determinada. Y en estos momentos estamos viendo determinados fondos y determinados inversores con una política de ver qué es lo que acontece durante los próximos meses. Desde luego, sería una pena si algunos de esos inversores finalmente deciden no constituir vehículos aquí o dirigir sus inversiones hacia otros mercados.

Además de hoteles, ¿hay interés por hostels u otro tipo de alojamientos?

A nosotros nos vienen a ver y nos proponen todo tipo de inversiones de ‘real estate’. Yo siempre digo que nosotros estamos en el sector del ‘real estate’ porque nuestra actividad se desarrolla dentro de un inmueble, pero nosotros estamos más próximos al capital riesgo, porque al final somos industriales. Entonces nosotros no vamos a invertir en otro tipo de vehículos o en otro tipo de activos que no tengan subyacente hotelero. Nuestro foco son hoteles de cuatro y cinco estrellas. Yo siempre quise tener un vehículo asset class y que nuestros inversores supieran exactamente en lo que invierten.

El sector turístico se ha comportado de manera extraordinaria en 2019, ¿Cómo evolucionará el sector hotelero este año?

El turismo está creciendo en todo el mundo, está la costumbre de viajar y el miedo que entró en septiembre con la caída Thomas Cook, que fue espectacular, se ha mitigado. No obstante, en estos momentos no hay carteras para vender. No veo operaciones de integración de diferentes grupos y por tanto veo operaciones individuales de activos, de conversión de activos, de compras de activos, tanto por parte de hoteleros, que tienen sus balances sanos y capacidad para invertir, como también por parte de family office, que sus empresas funcionan bien y miran hacia el sector hotelero. Pero veo dificultad de transacción para compradores profesionales por las exigencias de precio de los vendedores y la compresión de ‘yields’ a la que estamos teniendo que hacer frente.

Llega un momento en el cual deja de ser interesante una operación para un comprador profesional, y esa operación, en cambio, sí puede ser interesante para un family office o para un grupo hotelero donde el 100% del ebitda es para ellos y lo pueden distribuir como quieran. Por tanto, no preveo que volvamos a las cifras del año 2018 que marcaron un récord (4.810 millones de euros de inversión).

¿Atom repartirá dividendo este año?

Es algo que debe decidir el Consejo y todavía no hemos hecho el primero de este año. No puedes fijar Consejo hasta que no tienes formuladas las cuentas y acaba la auditoría y a partir de este momento se inicia el calendario de todo el año.