Xavier Güell (CBRE): “El covid ha despertado la necesidad de reconfigurar las ciudades”

Xavier Güell es el director de la oficina de Barcelona de la consultora inmobiliaria CBRE desde el pasado año. El directivo, que lidera un equipo de 150 personas en la capital catalana, se ha formado en distintas vertientes del negocio inmobiliario, si bien su especialización siempre ha sido la inversión. Güell hace un repaso de lo que ha significado el paso de la pandemia por el negocio inmobiliario y destaca el buen comportamiento que está teniendo el ‘real estate’ en la ciudad de Barcelona.

Tras pasar una pandemia mundial y una crisis económica concentrada en el tiempo… ¿En qué momento se encuentra el negocio inmobiliario de Barcelona?

Deberíamos especificar de qué negocio en concreto estamos hablando, ya que cada uso (‘retail’, oficinas, residencial) está evolucionando a un ritmo distinto y algunos se están recuperando mejor y otros les cuesta más. En general, sobre todo teniendo en cuenta los usos que tienen más peso dentro de lo que es la bolsa inversora en España y en concreto en Barcelona, te diría que se está recuperando muy bien.

La evolución del mercado inmobiliario depende mucho de la actualidad. Vacunas, nuevas cepas… ¿cree que es así?

Sí, porque el mercado inmobiliario es un mercado que tiene una correspondencia directa y absoluta sobre el día a día de las personas. Entonces, sí que es verdad que en cuanto las personas se sienten más seguras y empiezan a hacer un poco más de vida normal, eso tiene un impacto directo en el sector inmobiliario, que es donde vive y trabaja la gente. Por lo que sí que vemos una correlación entre el avance de las vacunas y la recuperación del sector.

¿Cree que el inmobiliario español ha aprendido algo de esta pandemia?

Yo creo que los grandes aprendizajes los tienes con la perspectiva del tiempo. Yo creo que todavía quizá lo tenemos demasiado presenta como para poder tomar conclusiones sobre qué es lo que hemos aprendido. Lo que sí puedo decir es que los efectos de esta crisis no han sido más grandes porque aprendimos de anterior, sobre todo en cuanto al tema del sistema financiero, hipotecas, créditos y demás. Esta crisis nos ha ayudado a priorizar y todo el mundo ha estado de acuerdo en que la humanidad, la gente, es lo primero. Y también hemos visto que las economías, a veces, son más resistentes de lo que pensamos.

Si hace dos años nos dicen que hay un encierro mundial masivo, probablemente hubiéramos pensado que las consecuencias económicas serían mucho peor de lo que han sido. No obstante, esta crisis ha impactado con dureza y la deuda y la mochila que nos llevamos de esto es grande.

Y en cuanto a nuestro día a día, ¿cuál es uno de los principales cambios?

La necesidad de reconfigurar las ciudades. La gente quiere disfrutar, tanto de las ciudades como de su tiempo. Hemos visto lo que es tener tiempo y la gente ya no quiere tener que gasta una hora en llegar a su trabajo. Han visto que tener el trabajo en casa o cerca de casa es un beneficio para la calidad de vida espectacular y esto nos lo ha “dado” la pandemia, ya que sin un encierro masivo como el que hemos vivido nunca lo hubiéramos podido interiorizar ni experimentar.

Por tipo de negocio del inmobiliario, dígame un vencedor y un perdedor de este último año…

Con datos los datos en la mano (ver gráfico), un sector que curiosamente está recuperándose de una manera espectacular son las oficinas, que quizás podría parecer que es el que tiene que ser más damnificado por sentido común. Ha habido un efecto péndulo. Hubo una restricción brutal en cuanto a inversión durante 2020 y gracias a la liquidez que hay en el mercado ahora se están buscando vías de inversión cuanto antes. Ese dinero no había desaparecido, se estaba acumulado. Curiosamente, el residencial también ha aguantado el tipo.

El sector que ha sufrido más ha sido el del ‘retail’, pero no es una cosa de ahora. Antes de la pandemia llevábamos ya un par de años que el ‘retail’ estaba en retroceso y en plena mutación. Estaba en una situación de reconversión y de reinventarse totalmente. Y en ellos sigue.

¿Cuál es el futuro del ‘retail’?

Estamos observando que la poca demanda que empieza a haber, porque sería mentir si dijéramos que no estamos empezando a ver interés, se está centrando en ubicaciones muy ‘prime’, como Paseo de Gracia o Portal de l’Angel en Barcelona.   Digamos que el ‘prime’ se está reduciendo.

¿Vamos hacia menos zonas ‘prime’ en las ciudades, pero mucho más caras?

Exacto. Ya que venimos de caídas de precio importantes, y ya no por el efecto pandemia sino por el cambio de negocio. Pero en ‘retail’ todo puede pasar, así que se nos plantean distintos escenarios:  que el ‘prime’ que se ha reducido con los años vuelva a ampliarse y vuelva a una cierta normalidad o que el ‘prime’ se reduzca a dos calles y el resto sean vías secundarias para el comercio.

Coja la bola de cristal… ¿cree que en 10 años seguiremos yendo de tiendas?

No me gusta mucho hablar sin datos, pero puestos a divagar sí creo que la experiencia física es algo que no va a desaparecer nunca, porque somos humanos y porque nos interesa. No obstante, si creo que ir a una tienda y llevarte el producto que quieras va a ser un bien de lujo, porque poder hacer eso que ahora vemos tan cotidiano va a tener tantas implicaciones económicas en el futuro que será difícil.  Tener almacenado no sé cuántos zapatos de diferentes tallas, por ejemplo, solo lo podrán hacer unos pocos. Creo que la tendencia en el ‘retail’ es ir a tiendas más pequeñas, de menos de 1.000 m2, y experienciales.

¿Qué demandan ahora los operadores? ¿Habéis notado algún cambio?

No, porque lo que ha se demanda ahora es una consolidación de lo que veníamos viendo en los últimos años. Tiendas más pequeñas.

Es decir, que lo de la ‘macrotienda’ ya empieza a quedar atrás…

Al menos ahora parece que sí, pero si algo nos ha demostrado el sector es que igual de aquí tres años pasa algo y se vuelve a la tienda gigante.

En cuanto al negocio de las oficinas. ¿La pandemia ha transformado realmente este negocio o ha sido algo muy localizado en el tiempo?

Algo va a impactar de manera estructural en el mundo de las oficinas. Yo creo que va a ser menos de lo que quizás a veces nos pensamos, pero algún impacto va a tener o debería tenerlo, sobre todo para ir a mejor, para evolucionar, para progresar. Ante todo, yo creo en la calidad de vida de las personas.

Pero luego, con los datos en la mano, vemos que la tendencia en Barcelona en inversión en oficinas es muy positiva. De hecho, hemos cerrado el primer mejor semestre de los últimos 14 años. Y te preguntarás, ¿por qué, si se está hablando todo el rato del teletrabajo? Pues porque hay una gran una gran cantidad de capital embalsamado que tiene que invertirse y Barcelona tiene unos indicadores y unos fundamentales muy buenos desde hace años.

Entonces… ¿los españoles seguiremos yendo a las oficinas a trabajar?

Sabemos por nuestros clientes que se va a aplicar cierta flexibilidad, pero todo dependerá del sector. Hay algunos que requieren mucha más presencia de sus empleados para mantener niveles de productividad y hay sectores que requieren menos. Hay muchos sectores en lo que la productividad no se puede medir hasta que pasas bastante tiempo, por lo que las empresas tienen que ir con mucho cuidado de qué medidas aplican y cómo prevén que puede impactar realmente en su productividad el teletrabajo.

Nuestras estimaciones son que, de media, se podrá trabajar un día a la semana desde casa, por lo que el impacto de reducción de superficie de las oficinas no será muy agudo. Si de cinco días, vas cuatro a la oficina, las instalaciones no pueden cambiar. Si le das a elegir a un empleado que no vaya a trabajar un día a la semana a la oficina, lo más seguro que escoja o lunes o martes. Eso quiere decir que martes, miércoles y jueves, el aforo de esa oficina estará al completo.

Barcelona y vivienda. ¿Cómo afecta el actual Ayuntamiento al desarrollo de este negocio?

Con los datos en la mano, el primer semestre en cuanto a residencial nos encontramos con niveles de inversión de récord. De hecho, el primer semestre se ha invertido tanto como en todo 2020. Los datos de inversión en Barcelona a nivel residencial son excepcionalmente buenos. Desde CBRE no entramos a valorar si las medidas que se llevan a cabo en vivienda en Barcelona son buenas o malas, pero que los inversores no se ponen a aplaudir cuando lee sobre la limitación de rentas, por ejemplo, es evidente.