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El mercado inmobiliario poscovid camina hacia la digitalización

La pandemia ha actuado como catalizador de una tendencia de innovación que ya estaba en marcha

Pixabay
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Autor: Redacción

Artículo escrito por Ignacio Sáenz de Santamaría, socio de EY Abogados

Son de sobra conocidos por todos, expertos y paganos en la materia, los efectos y consecuencias que la pandemia ha provocado en el mercado inmobiliario en España durante el 2020 y primera mitad de 2021. Se han escrito innumerables artículos acerca de la ya famosa cláusula 'rebus sic stantibus', al hilo de la renegociación de los contratos de arrendamiento de locales comerciales, acerca del crecimiento exponencial del apetito por los activos logísticos, así como acerca de la optimización de los espacios de trabajo como consecuencia del teletrabajo y el 'smart working' También de la gran oportunidad que se presenta para adquirir activos hoteleros 'distressed'.

Es previsible que las discusiones acerca de la aplicabilidad de la cláusula 'rebus sic stantibus' o acerca de la predilección por el teletrabajo o por el trabajo presencial sean coyunturales, si alcanzamos de facto una normalidad estable en el corto/medio plazo.

Lo que sin duda no será esporádico es el proceso de digitalización del mercado y de la actividad inmobiliaria. La pandemia ha actuado como catalizador de una tendencia de innovación que ya estaba en marcha, y ha provocado que en un año se hayan alcanzado hitos de desarrollo que no hubieran sido alcanzables en cinco años en otras circunstancias.

En el sector retail, el confinamiento ha producido un incremento exponencial del 'e-commerce', cambiando en gran medida los hábitos de consumo de la ciudadanía. Se estima que el comercio electrónico creció en torno al 20% en 2020 y que en 2021 aumentará aproximadamente un 24%. Aun así, consideramos que existe margen de crecimiento, toda vez que la cuota de 'e-commerce' respecto del total de ventas del sector 'retail' es muy baja.

Este crecimiento ha provocado, por el contrario, que se limite la cabida de centros comerciales de las llamadas categorías 'prime' y 'tier-1', mientras que los centros comerciales de categorías inferiores (tier-2 y tier-3) deberán reposicionarse o estarán abocados al cierre. Esto ya está sucediendo en EEUU, donde encontramos centros comerciales de los años 70 y 80 que directamente están abandonados, como sucede con Randall Park Mall o Euclid Mall, ambos de Ohio o Gwinnett Place Mall, en Georgia, donde -por cierto- recientemente se ha rodado la tercera temporada de la serie de éxito “Stranger Things”.

La expansión del 'e-commerce' ha supuesto el inevitable crecimiento del sector logístico, con proliferación de la logística de Ultima Milla, naves 'high-tech' y necesidad de reposición de naves ya obsoletas. El nuevo modelo de comercio, que impone plazos muy breves de entrega, ha supuesto que naves construidas con anterioridad a 2016, hayan quedado ya obsoletas.

Este sector se apoya en los últimos tiempos fundamentalmente en 'software' de Ultima Milla y en la tecnología Blockchain, a los efectos de optimizar las rutas de reparto, favorecer el autoservicio, la monitorización en tiempo real y la trazabilidad de los productos. Esto lo permiten los denominados 'Smart Contracts', que tienen como objetivo eliminar intermediarios para simplificar procesos y, con ello, ahorrar costes al consumidor al ser capaces de ejecutarse y hacerse cumplir por sí mismos, de manera autónoma y automática, sin intermediarios ni mediadores.

Se prevé una mayor demanda de logística urbana, en detrimento del comercio urbano, que ha sufrido mucho durante el último año, si bien será necesario que se ajusten a la baja las rentas exigidas por los arrendadores para el alquiler de espacios céntricos.

Por último, las nuevas necesidades logísticas han desembocado en plazos de duración más extensos para los contratos de arrendamiento de este tipo de activos, al tenerse que amortizar debidamente los importes de CAPEX (inversiones de capital que crean beneficios) incurridos para la adaptación de las naves a la nueva operativa que el mercado impone.

En el sector de oficinas, la digitalización ha sido evidente. La necesidad de implantar el teletrabajo como consecuencia del confinamiento y las restricciones de aforo o movilidad han provocado la aparición de diversas plataformas tecnológicas y de 'apps' para favorecer el trabajo remoto. Obviamente, este cambio tan abrupto para muchas empresas ha generado un incremento de los ciberataques, obligándolas a prestar más atención a la ciberseguridad, reforzando la seguridad de las conexiones remotas de los empleados, el análisis de datos en edificios inteligentes, la protección de la información almacenada en la nube y la implementación a nivel mundial del 5G.

Ante este riesgo de ciberataques es necesario que las empresas se replanteen su política de ciberseguridad, preguntándose si se ha realizado un correcto asesoramiento de los riesgos del edificio, cuándo se validaron por última vez las medidas y políticas de seguridad, quién es el encargado de la ciberseguridad o si existen medidas de aislamiento del riesgo.

En resumidas cuentas, no existe ningún sector de la economía que escape de la digitalización y la innovación de modelos, por lo que el sector inmobiliario, aunque haya sido más tradicional en el pasado, no puede permanecer ajeno a esta realidad. Por suerte, contamos en España con un sector muy profesionalizado y con grandes tenedores que ya han puesto el foco en esta necesidad.