El fondo alemán Freo se abre a nuevas tipologías de inmuebles y pone el foco en Valencia y Málaga

Freo, a por el siguiente nivel en España. Después de asentarse como uno de los fondos internacionales de referencia en el mercado español de las oficinas, Freo busca nuevos caminos para seguir creciendo en el país a golpe de talonario. Daniel Mayans y Oscar de Navas, responsables de Freo en España, hablan con idealista/news sobre los planes de la gestora para los próximos años. Tras unos ejercicios centrados por completo en el negocio de las oficinas en Madrid y Barcelona, la compañía ha decidido ahora dar un paso adelante con la búsqueda de nuevas tipologías de activos en los que invertir y nuevas ciudades, entre las que destacan Málaga y Valencia.

Freo empezó a operar en España el septiembre de 2015, con una oficina en Barcelona. Mayans y De Navas venían de trabajar juntos en General Electric casi diez años. “Fue una apuesta por crear una compañía ‘operating partner’, que es hacer gestión e inversión inmobiliarias coinvirtiendo en las operaciones que compramos junto a nuestros socios -explican los líderes de Freo en España-; En 2016 se cerró la primera operación, y en 2017 la segunda, que ya fue de volumen, con una compra de 15 edificios pertenecientes a un portfolio del BBVA, junto a Oaktree”.

“Esto nos lanzo y nos catapultó en el mercado español como ‘operating partner’. A partir de ahí, fichamos equipo y decidimos abrir una oficina en Madrid, ya que creemos que un 70% del negocio inmobiliario está implantado allí”. El resto, es historia: desde que aterrizaron en este mercado, el fondo ha invertido más de 1.200 millones de euros, y a sus espaldas hay operaciones tan singulares como la del edificio Mile en Barcelona y Glovo, adelantada por idealista/news en 2021, y que marcó un hito por ser “el alquiler de una compañía privada de mayor tamaño, con casi 30.000 m2”, sostienen.

Con el pulso tomado del sector de las oficinas, Freo cree que tanto Barcelona como Madrid tienen mucho que ofrecer aun a este negocio, pero hay zonas que se están “desinflando” y que necesitan “volver a coger aire”. Es el caso del 22@: “Le falta vivienda, pero por un tema legislativo (la obligatoriedad de destinar el 30% de nuevas promociones a VPO) y le falta comercio, y esto es porque le falta vivienda: el pez que se muerde la cola”, explican.

“Tuvo un ciclo muy bueno, pero llegó la crisis financiera y sufrió mucho por el sobre ‘stock’ que tenía; luego volvió a tener una época muy buena y ahora le tocará volver a sufrir porque nos hemos pasado de frenada, ya que hay más de 200.000 m2 de stock disponible”, dicen. “También se ha juntado con el post Covid, que al teletrabajo se le suma que la gente prefiere trabajar en el centro que en una zona más apartada. Opinamos que sufrirá, que las rentas tendrán que bajar (ya que estuvieron al nivel del CBD), pero la zona tiene un futuro brillante, ya que los fundamentales son muy buenos”, explican.

En cuanto a su proyectos en España, uno de los que más han destacado en los últimos meses es el alquiler del Edificio Estel al gigante farmaceútico Astrazeneca, tal y como adelantó en exclusiva en noviembre del pasado año idealista/news.

El Edificio Estel se encuentra ubicado en la Avenida de Roma, cerca de la estación de trenes de Sants, y costó 120 millones de euros a la propiedad, en una transacción que tuvo lugar hace ya dos años.

El inmueble, construido en 1975, se somete actualmente a una remodelación completa para albergar a un nuevo inquilino. La reforma del edificio, que se destinará a oficinas, contará con una inversión de en torno a 80 millones de euros, y finalizará a finales de 2024. El plan es mejorar más de 51.000 m2 de oficinas y plantas individuales de hasta 5.000 m2, las más grandes de Barcelona.

“Este proyecto estuvo atascado unos años, pero una vez compramos, el Ayuntamiento de Barcelona no nos puso ningún problema con las licencias. Es cierto que la administración suele dar miedo, y más la imagen que tenemos de la de Barcelona, pero nuestra experiencia fue buena. Con un proyecto de este calibre sobre la mesa parece que hizo que la visión del ayuntamiento fue verlo con optimismo y como de creación de valor.

“En el Edificio Estel se descartó residencial porque la zona no era muy prime para vivienda, pero si para oficinas. Este inmueble lo compró Carlyle en 2007, para hacer 400 pisos a 13.000 euros el m2. Lo compraron por 225 millones. A partir de ahí fueron un cúmulo de despropósitos los que frenaron el proyecto, acompañados del clima financiero y político”, sostienen.

Nuevos horizontes

El ‘know how’ de Freo es comprar activos inmobiliarios, reformar para reposicionar o promover, dar el máximo valor al activo y desinvertir. “No somos el típico fondo oportunista que luego desinvertir rápido”. “Creemos que el 90% del parque en España estará obsoleto dentro de pocos años, por lo que la rehabilitación y hacer los edificios más sostenibles es una oportunidad”.

“Nosotros nos hemos especializado en oficinas, pero con toda la ola del ‘work from home’ y teniendo un capital internacional con miedo a los cambios, el mensaje que nos están dando es que las oficinas están un poco de capa caída. De ahí a que hayamos hecho un viraje hacia otro tipo de activos, como la logística”.

Hace dos años que Freo está invirtiendo en este tipo de inmuebles. En 2022 hicieron dos operaciones: la primera fue la compra de la central logística de Abacus, en Vilanova del Camí (Barcelona), por 31 millones de euros. La segunda, un data center en Fray Luis de Leon (Madrid), ocupado por Vodafone, con una superficie de más de 15.000 m2. Este activo se lo compraron a Patrizia, en una operación conjunta con Pictet.

En el 2023, también sellaron dos operaciones logísticas. Una en Barcelona, en Caldas de Montbui, un suelo para promover una nave de 16.000 m2 y otra en Madrid, una nave de 45.000 m2 para reposicionar, en Alovera.

Hoja de ruta

Para 2024 y 2025, desde Freo se han marcado el objetivo de seguir apostando por el sector de oficinas, atendiendo a que no es un sector que ahora sea fácil, porque está en un proceso de recomposición. “En oficinas ahora el negocio está más centrado en el ‘location’ que antes, sobre todo en Madrid y Barcelona”, aseguran.

“Seguiremos en logística, poniendo foco también en Valencia y Málaga. Tenemos la inercia del ecommerce en este negocio y las rentas están creciendo, por lo que creemos que es buen momento”. Además, Freo mirará más allá de Madrid y Barcelona: “Málaga y Valencia son destinos más pequeños y es difícil, pero lo tenemos en nuestro foco”, explican.

“Estamos también trabajando en la adquisición de nuevos tipos de activos y, sobre todo, ahora que hay que desmarcarse porque en el inmobiliario hay diferentes ángulos.

Estamos haciendo una prospección de los distintos tipos de activos y segmentos en los que podemos invertir, pero por ahora sin ninguna decisión tomada”.

“En cuanto a la inversión, hemos hecho operaciones de mucho volumen (de hasta 200 millones). No hay un objetivo. Hemos hecho operaciones muy grandes, pero ahora estamos yendo a operaciones más pequeñas, de entre 15 millones y 60 millones, porque el mercado es el que es”. “Vemos en 2024 un año bueno, con los tipos en tendencia de bajada. Creo que podremos cerrar un par de operaciones, y empezamos a tener más certidumbre”, concluyen.