Los 'servicers' inmobiliarios vaticinan el fin de su modelo: "El negocio va a ser radicalmente distinto"

El negocio de los ‘servicers’ inmobiliarios está abocado a sufrir un sinfín de cambios para poder adaptarse a las nuevas tendencias del mercado y asegurar su supervivencia en el futuro. 

Al menos, esa es una de las reflexiones que ha dejado la sexta edición del Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario, celebrada la semana pasada en Madrid. Durante las jornadas, gestores, bancos y consultoras han explicado que el modelo actual debe virar hacia un servicio más especializado y eficiente, una nueva tipología de activos inmobiliarios y una apuesta más decidida por la tecnología. También han afirmado que las operaciones serán cada vez de un volumen más reducido y que el sector financiero dejará de ser el principal cliente, ya que será sustituido por los grandes tenedores de carteras inmobiliarias. Como telón de fondo, el sector espera una mayor concentración empresarial en el mercado.

Entre los principales ‘servicers’ en España se encuentran Intrum, Hipoges, Aliseda-Anticipa, Servihabitat, GCB y doValue, a los que se suman otras compañías como Diglo (el ‘servicer’ de Banco Santander), Hoist Finance, Haya, Finsolutia y Ahora Asset Management. 

Su negocio, basado en la gestión comercial de inmuebles y préstamos de forma eficiente, y apostar por su transformación y modernización para maximizar su valor, empezó a coger velocidad tras la crisis económica y financiera, y el estallido de la burbuja inmobiliaria, al calor de los inmuebles que se adjudicaron los bancos y de la llegada masiva de préstamos impagados. 

Según los datos de la consultora Axis Corporate, los siete mayores referentes del sector gestionan actualmente 142.000 millones de euros en ladrillo, pero la realidad es que el modelo está sumido en un proceso de reinvención.

Los factores que explican este momento de cambio son diversos, como “la reducción en el volumen de deuda a gestionar, los márgenes más pequeños y el cambio de modelo de negocio planteado por las entidades financieras a la hora de vender sus carteras de deuda”, explican desde CMS Group Europe, compañía encargada de organizar este congreso anual en España. 

Nuevos activos y cambio de clientes

Y uno de los puntos clave en este proceso de cambio en el negocio del ‘servicing’ es la pérdida de fuelle de los bautizados préstamos NPL (Non-Performing Loans; es decir, préstamos morosos) y el creciente peso que tendrán los RPL (Re-Performing Loans), que son préstamos que estaban en mora, pero que han vuelto a estar al día en sus pagos. Una alternativa que se perfila como una inversión más segura y estable que los NPLs tradicionales.

Con este escenario sobre la mesa, afirman desde Deloitte, la tipología de activos está variando y “cada vez vemos mayor flujo de esta tipología RPL. Las carteras RPLs han venido para quedarse”.

La consultora asegura que hay un interés creciente entre los bancos por cerrar operaciones de estas características y que también está aumentando el número de inversores que antes estaban en el ‘mundo de los NPLs’ y ahora ven este tipo de carteras como una alternativa. Banco Sabadell, por ejemplo, ha llevado a cabo dos ventas de carteras de préstamos RPLs en lo que va de año, una de ellas de un volumen de 300 millones de euros, mientras que Banco Santander ha protagonizado otro traspaso recientemente, valorado en 90 millones. 

Detrás del cambio de la tipología de activos bajo gestión de los ‘servicers’ también está el menor volumen de inmuebles y préstamos que atesora la banca en balance, lo que reduce el mercado objetivo de los gestores y el interés por abrir el abanico de clientes y productos inmobiliarios.

Según un estudio de la consultora internacional Atlas Value Management, el sector financiero en España ha vendido 262.000 millones de euros en activos tóxicos entre 2008 y el primer semestre de este año, con un total de 395 transacciones hasta entonces. Tras estas ventas, el stock actual de activos tóxicos en balance de la banca se sitúa en 43.259 millones de euros, una cifra que está por debajo de lo que vendió en 2017 o 2018, y de la que una tercera parte es invendible. 

“Al ritmo que llevamos, esto se acaba en dos años y medio, más o menos. Este mundo del ‘servicer’ inmobiliario como ha sido y como está ahora mismo no va a existir en unos años. La industria se tiene que transformar y hacer cosas distintas, quizá dedicarnos a otro tipo de servicios y a otras actividades dentro de las cadenas de valor. Hay que transformarse claramente, porque con lo que hemos venido haciendo en el pasado y lo que hacemos el negocio no funciona. O cambiamos la mentalidad y la forma de trabajar, de aportar servicios y prestar un mayor valor añadido, o nos dedicamos a otra cosa”, avisan desde Finsolutia. 

Otra de las claves de ese proceso de reinvención de los ‘servicers’ será la transformación de sus principales clientes, que dejarán de ser los bancos y pasarán a los grandes tenedores de activos que hay en el mercado. 

Según los datos de Atlas, los principales compradores de inmuebles y préstamos en España desde 2015 han sido Blackstone, Cerberus, Lone Star, Axactor e Intrum, que han acaparado el 52% de las compras. Ya un escalón por debajo se encuentran otros gigantes como Oaktree, Bain Capital, KKR, Carval, Deutsche Bank, Goldman Sachs o Tilden Park.

“Los flujos que tendrán que gestionar los ‘servicers’ provendrán de esos inversores, no vendrán de los bancos, porque los bancos ahora mismo no se adjudican activos. Eso es algo a lo que todos tenemos que adaptarnos para poder estar en este negocio, que sin duda va a ser radicalmente distinto”, argumena Finsolutia.

Desde CMS también recuerdan que "muchos de los contratos que tienen los ‘servicers’ con las entidades financieras españolas vencen en 2027, año en el que además se planea el cierre de puertas de Sareb. Por tanto, los grandes gestores de deuda se están reinventando para liderar la siguiente parte de esta historia, cuyo desenlace estaremos mirando de cerca". 

Un servicio más especializado, eficiente y tecnológico

En paralelo, los gestores inmobiliarios también esperan una reducción del volumen de las carteras que tendrán que gestionar. Desde Intrum afirman que veremos “lotes más pequeños de lo que todavía hay que limpiar”, mientras que desde Atlas Value Management sostienen que “ya se está produciendo una caída del ticker medio de las operaciones”. 

Estos lotes más pequeños de préstamos, según Deloitte, también impulsarán otro giro en el modelo actual. “Exigen una aproximación al mercado diferente. Vemos procesos más restringidos en competencia y más especializados. Las tipologías de carteras son diferentes, por lo que veremos dinámicas diferentes en el mercado”.

Ese es el escenario que dibujan desde Banco Sabadell, que asegura que “desde el punto de vista de los propietarios, que ahora somos bancos, cada vez tenemos balances más pequeños y se necesita un servicio más personalizado. Lo que se busca es personalización y eficiencia”.

En líneas generales, los ‘servicers’ apuestan por ‘trajes a medida’ y unos servicios más eficientes, apoyados en los avances tecnológicos. 

“Todo tiene que ver con la eficiencia de procesos y la tecnología para lograr el equilibrio entre aportar más valor y obtener más margen. El modelo de gestión masiva no va a funcionar a largo plazo, así que hay que apostar por la eficiencia y la tecnología. No queda otra”, recalcan desde Finsolutia.

Su opinión la comparte Deloitte, que subraya que “lo que necesita el sector es diferenciación y tener más valor añadido”, y también CMS. “La industria del ‘servicing’ inmobiliario está en un momento de especialización y eficiencia. Aún persiste un considerable apetito inversor por los portafolios bancarios. Sin embargo, las estructuras diseñadas inicialmente para la liquidación de grandes carteras ahora deben utilizarse de manera más eficiente”, añaden desde el grupo. 

Algunas de las técnicas que están utilizando los ‘servicers’ en España es utilizar sistemas de inteligencia artificial para ahorrar tiempo al realizar tareas mecánicas. Por ejemplo, para buscar información clave en documentos de cientos de páginas o para transcribir llamadas. “O lo haces o estás muerto”, alertan desde Finsolutia. 

Concentración a la vista

Todos estos cambios a los que se enfrenta el sector parecen derivar en una concentración empresarial, a la que los propios ‘servicers’ califican como inevitable. 

“Hay demasiada competencia, con pocos vendedores y muchos compradores y esto se tiene que nivelar. Es indudable que va a haber concentración, porque va a haber margen para pocos”, afirman desde Intrum. "Va a haber pocos vencedores y muchos perdedores", concluyen.