El sector inmobiliario español se enfrenta a una etapa crucial, marcada por la necesidad de modernizar un parque inmobiliario envejecido y alinearlo con los exigentes criterios ESG de la Comunidad Europea.
Al mismo tiempo, la crisis de la vivienda asequible sigue intensificándose, con una oferta insuficiente en las grandes ciudades y una problemática de ocupación ilegal. Además, la falta de suelo finalista y las dificultades de financiación para los promotores se agravan en un contexto de tasas de interés que aún se encuentran altas e inflación creciente, a pesar del reciente ajuste del Banco Central Europeo.
La búsqueda de mayor seguridad jurídica, la agilización en la concesión de licencias y una colaboración público-privada sólida se perfilan como claves para garantizar el acceso a viviendas asequibles para las familias españolas. Todos estos temas se tratarán en la sexta edición del Congreso Nacional de Servicing inmobiliario, que se celebrará en Madrid el 13 y 14 de noviembre.
idealista/news entrevista a Paola Ortega, directora del Congreso organizado CMS Group Europe, donde los principales actores del sector tratarán las claves de la industria, en un momento de transformación, con la llegada de nuevos ‘players’, y de especialización
Este año se celebra el sexto Congreso nacional de ‘Servicing Inmobiliario’, ¿por qué surge este Congreso? ¿Qué os ha llevado a organizarlo?
Diez años después de la burbuja inmobiliaria, CMS identificó la oportunidad de crear un espacio donde se pueda debatir sobre la evolución que estaba teniendo esta industria hacia el desagüe de las carteras hipotecarias. En la actualidad, la industria del ‘Servicing Inmobiliario’ está en un momento de especialización y eficiencia. Aún persiste un considerable apetito inversor por los portafolios bancarios. Sin embargo, las estructuras diseñadas inicialmente para la liquidación de grandes carteras ahora deben utilizarse de manera más eficiente, dado que la gran ola de deuda post covid-19 nunca llegó y los ratios de mora indican un comportamiento estable en un corto plazo con ligeros incrementos.
El evento de CMS ha acompañado esta evolución los últimos seis años, nuestro mayor aporte ha sido juntar a los artífices de esta industria para que puedan reflexionar sobre su presente y futuro e ir marcando un camino más positivo para todos. Al momento, aún quedan interrogantes muy relevantes a resolver que orbitan alrededor de esta industria como el de la vivienda asequible, el alquiler, la ocupación ilegal y temas de normativa y seguridad jurídica, y al parecer la inteligencia artificial y la tecnología aplicada al Real Estate también marcará un antes y un después en este sector. Para CMS acompañarlos en esta evolución será cumplir con nuestro propósito.
¿Cuál es la finalidad de este Congreso que se celebra cada año?
La finalidad de este Congreso, que con esta edición celebra su sexto aniversario, es acompañar a la industria en su evolución. Ser un espacio de reflexión entre los distintos actores de la industria es, sin duda, nuestro objetivo principal. Además de ello, algo que se da de manera natural en este evento y que yo creo que forma parte de aquello que buscamos cuidar y mantener es esa camaradería entre los asistentes, ponentes y patrocinadores.
¿Qué ‘feedback’ os dan las empresas que participan y asisten a este Congreso cada año?
Ser parte de la gran comunidad CMS es más que pertenecer a una red de contactos, es cercanía, es amistad, es darse la mano para hacer ese tipo de negocios que valen la pena y yo creo que eso es principalmente lo que destacan aquellas personas que año a año nos acompañan.
¿Ha habido algún cambio de impacto en el sector? ¿algún cambio de normativa, por ejemplo?
Desde el año 2018, que fue nuestra primera edición, hasta la fecha ha habido grandes hitos que han sacudido a esta industria. Un dato que, bajo mi perspectiva, resulta curioso es que la renegociación de los contratos de Sareb tuvo mucho más impacto para la industria que lo que tuvo una pandemia y una guerra de por medio.
Una vez que se renegoció el contrato de Sareb, se dio un punto de quiebre: los márgenes se redujeron en gran medida, lo cual generó una consolidación en el sector, al mismo tiempo que en la banca se dio un proceso de concentración. Hasta la fecha estamos viendo a dos bancos gigantes a la espera de la opa para fusionarse.
La seguridad jurídica ha sido un pedido constante del sector y lamentablemente este desafío es cada vez más grande. Al momento, el sector está a la espera de la transposición de la normativa de NPLs lo cual genera muchas interrogantes respecto a costes que se deberán asumir y posibles restricciones, hecho que genera mucha incertidumbre. En el evento de este año se analizará el caso de Francia, uno de los dos países europeos donde la norma ya ha sido transpuesta.
El tema de los ‘Non-Performing Loans’ es un tema adyacente en varios de los congresos que organizamos en otros países, pero la gestión de carteras de deuda con colateral hipotecario es muy particular en países europeos. En Latinoamérica, se da mucho más desagüe de carteras de consumo y existe un interés creciente por captar inversores de otros países que apuesten por este negocio.
¿Qué necesita el mercado del ‘servicing inmobiliario’ en España para terminar de despegar?
Esta industria tuvo su auge y al momento está en un proceso de reinvención que viene dado por varios factores. Por un lado, la reducción en el volumen de deuda a gestionar, y por otro lado, los márgenes más pequeños y el cambio de modelo de negocio planteado por las entidades financieras al momento de vender sus portafolios de deuda, y también por supuesto por el contexto macroeconómico.
¿Qué papel juega actualmente el ‘servicer’ inmobiliario?
Sin duda, el ‘servicer inmobiliario’ es un aliado estratégico de los grandes tenedores de activos. Por un lado, su especialización les permite gestionar los activos de una manera mucho más eficiente, en un momento en el cual el inmobiliario español se está transformando y necesita reformarse, modernizarse, ser sostenible y cumplir con los estándares de eficiencia energética. Además, las tendencias de inversión están cambiando y el sector se halla en un contexto donde los cambios normativos están a la orden del día.
Hay un pequeño goteo de empresas que surgen para gestionar las carteras hipotecarias/inmobiliaria de la banca o fondos: ¿a qué retos se enfrentan los ‘servicers’?
Las empresas más grandes de ‘Servicing Inmobiliario’ tienen desafíos directamente proporcionales a su tamaño, es decir, sus grandes estructuras les restan margen de maniobra para adaptarse a una industria que está cambiando. Su reto más grande, desde mi punto de vista, es la reinvención de sus modelos de negocio para direccionar ese gran ‘know how’ que tienen hacia otros segmentos dentro de su misma industria y me parece que con las fusiones que ha habido lo están haciendo muy bien.
Por otro lado, están los ‘servicers’ más pequeños que tienen la ventaja de no cotizar en bolsa y de haberse dedicado a nichos dentro de esta industria. Me parece que el gran desafío para ellos es el de mantener un flujo constante de carteras, ya que el volumen ha disminuido y no parecería que va a incrementar mucho en el corto plazo, considerando que cada vez se ven más actores nuevos en esta industria.
¿Cómo ves que está evolucionando la gestión de carteras de préstamos fallidos, de activos problemáticos?
A pesar de ser un contexto complejo, marcado por inflación y subida de tipos de interés, este mercado no ha dejado de ser atractivo. De acuerdo con el informe de Atlas Value Management, desde el año 2008 a la fecha, la banca ha desaguado activos tóxicos por 263.000 millones de euros. Considerando que esta deuda se compra con un descuento de entre el 60% y el 70%, tiene sentido el hecho de que nuevos ‘players’ continúen a la fecha apareciendo en escena y grandes fondos de Estados Unidos empiecen a mostrar interés
Del lado de la banca, también hay un suspenso interesante. En los últimos años, la tendencia ha sido hacia la consolidación, y si prospera la opa entre BBVA y Sabadell, su exposición al ladrillo será muy importante. A la fecha, de acuerdo al informe de Atlas VM, BBVA tiene inmuebles adjudicados en pago de deudas por valor de 1.306 millones y 2.105 millones adicionales en riesgo ligado a financiación a promotores. Esto, sumado a los 843 millones de euros que tiene Sabadell en cartera de inmuebles, los convertiría en los terceros con mayor exposición, después de Caixabank y Santander.
Si tenemos en cuenta que la mora de créditos al consumo ha estado en máximos durante los últimos 2 años y que hay un desgaste en la tasa de ahorro de las familias que, actualmente, de acuerdo al informe de Axis Corporate, está por el 11%, cuando en pandemia estaba sobre el 20%, se espera que haya un incremento constante de la mora, aunque no se tenga prevista una ola como tal.
Lo que es cierto es que muchos de los contratos que tienen los ‘servicers’ con las entidades financieras españolas vencen en 2027, año en el que además se planea el cierre de puertas de Sareb y, por tanto, los grandes gestores de deuda se están reinventando para liderar la siguiente parte de esta historia, cuyo desenlace estaremos mirando de cerca.
¿Por qué habéis incluido una mesa redonda sobre la ocupación ilegal?
El problema de la ocupación ilegal, en principio, no debería existir por el simple hecho de que nadie debería tomar por la fuerza algo que no es suyo. Sin embargo, en España es un problema que no se detiene cuando en los demás países de la Unión Europea parecería que lo tienen totalmente controlado. Hablar sobre lo que pueden y deben hacer al respecto los tenedores de activos para salvaguardar sus intereses me parece de gran importancia.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
BServicer Básico y Zittus Management se fusionan para convertirse en el mayor gestor de alquiler en España
BServicer Básico, sociedad gestora de la división de alquiler de Básico Real Estate, ha formalizado su fusión con Zittus Management, consolidándose desde el 1 de agosto como el mayor gestor independiente (property management) de residencial en alquiler en España para fondos de inversión. A partir de ahora, ambas compañías operan como una única entidad bajo una marca que se presentará públicamente en la segunda quincena de septiembre, donde se detallarán los objetivos de la compañí
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta