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Europa, a dos velocidades inmobiliarias: así han cambiado desde la crisis los grandes mercados

Autor: @Jairo Mejía

Los mercados inmobiliarios en expansión solo hay que buscarlos. Siempre hay alguno mejorando los retornos de los inversores, quitando el sueño a los políticos y malhumorando a aquellos que no pueden adaptarse al aumento de los precios, tanto en el alquiler como en la compra. Europa no es una excepción y tras las correcciones de España, Francia o Portugal, ahora son países como Reino Unido, Alemania o Suecia los que se arriesgan a burbujas.

Tras el descalabro -o susto, según se mire- de mercados inmobiliarios como España, Portugal o Irlanda, los respectivos mercados inmobiliarios han pasado por una corrección histórica. En los tres países se desplomó la concesión de permisos de obra nueva, y los precios solo han comenzado a recuperarse moderadamente de sus caídas recientemente, gracias al empuje de las grandes ciudades.

Ahora la historia de los precios al alza y la falta de acceso a la vivienda la escriben países como Alemania, Suecia, Holanda o Reino Unido. En ellos es donde se dan ahora las apresuradas políticas para controlar los precios, mientras que los tipos de interés en mínimos históricos da oxígeno a un mercado donde la demanda para compraventa o alquiler avanza mucho más rápido que la oferta y donde el alquiler.

Como muestra el mapa superior en muchos países europeos los precios están muy por debajo de los niveles de 2006 previos a la crisis, como en España, Italia, Irlanda o Grecia (países más golpeados por la recesión). Por encima, destaca la apreciación de Austria, Hungría, Suecia, Alemania o Reino Unido.

Las ciudades, las más golpeadas

En Estocolmo, la capital sueca, los precios se han duplicado en una década y el número de hipotecas se ha disparado en un país que tenía uno de los porcentajes de vivienda en propiedad más bajo de toda la Unión Europea. El mercado inmobiliario muestra signos de sobreprecios, con una senda ascendente mayor que la de los salarios.

Según un reciente informe sobre el mercado inmobiliario mundial del banco UBS, ciudades como la alemana Múnich se encuentran en una "trayectoria de precios de la vivienda explosiva", mientras que otras como Ámsterdam "están un territorio con riesgo de burbuja".

Los bajos tipos de interés y la inversión extranjera, en mercados generalmente considerados con precios por debajo de su potencial, ha llevado a que el número de hipotecados se haya disparado en Suecia, mientras que en otros países como Holanda, con una fuerte demanda y una oferta que no acaba de ajustarse, han afectado a la accesibilidad tanto en compra como en alquiler.

Ciudades como Berlín o París han creado medidas de control de precios, pero la demanda es tal, especialmente en el mercado de alquiler, que muchos inquilinos prefieren dejar de lado las regulaciones con tal de conseguir una vivienda en el centro de la ciudad.

El sur se modera y el norte sube

España, Italia o Portugal han decidido actuar con cautela tras la crisis financiera que desató el ladrillo entre 2008 y 2012. La construcción de vivienda nueva se empieza solo ahora a recuperar desde mínimos, los precios crecen, pero con moderación, pese a que la inversión extranjera se anima y empuja a los mercados costeros y en segmentos de lujo.

Alemania es un ejemplo de cómo la mejora económica, aunada a los bajos tipos de interés y a un crecimiento demográfico en las ciudades ha hecho que, si bien los salarios suben, no lo hacen al mismo ritmo con que se elevan los precios de la vivienda, que está sujeta a dinámicas que los gobiernos se apresuran a atajar actuado sobre la demanda (elevando impuestos a compras extranjeras o de lujo) o sobre la oferta (aumentando la disponibilidad de vivienda nueva o de protección oficial).

Países donde gran parte de la población alquila, como en el caso de Alemania o Reino Unido, están experimentando un rápido aumento de los precios del alquiler tradicionalmente bajos, exacerbando la desigualdad y convirtiendo en las ciudades en un lugar solo de paso para las rentas tanto bajas como medias.

Según UBS los mayores riesgos de burbuja inmobiliaria en Europa  se ciernen, por este orden, sobre Estocolmo, Múnich, Londres o Ámsterdam.

Londres ha probado imponiendo impuestos a las compras en los segmentos de lujo, pero eso ha acabado moviendo a las familias de altos ingresos a un mercado de alquiler ya de por sí caro.

Países Bajos intenta acelerar la construcción de vivienda para los jóvenes, en algunos casos recurriendo a vivienda prefabricada. En Suecia, donde un estallido de la burbuja parece inevitable, las autoridades proponen incentivar que las familias comiencen a pagar algo más que solo los intereses de la hipoteca, evitando así las consecuencias de la caída en el valor financiero más importante para muchos: su casa.