Giro del mercado de la vivienda en EEUU: se avecinan caídas de precios y aumento del stock

El rápido aumento de los tipos hipotecarios en EEUU, que ronda ya el 5%, está ‘enfriando’ la demanda de vivienda de costa a costa. El auge por cambiar de casa vivido tras la salida de los más duro de la pandemia se está frenando a medida que aumentan los tipos hipotecarios, la asequibilidad de los compradores empeora y pilla desprevenido a los vendedores con precios de la vivienda más altos.

Para los expertos inmobiliarios está suponiendo un cambio asombroso de paradigma en el mercado residencial. “El mercado inmobiliario necesita un reinicio”, afirma George Ratiu, economista senior de Realtor.com. “Los mercados sobrevalorados son insostenibles. Los precios tendrán que ajustarse. Ya estamos viendo una desaceleración en la subida de precios. La pregunta es si los precios finalmente bajarán o se moverán en pequeños incrementos”.

Esto no significa que los activos residenciales vayan a caer como en 2008, pero cuando un mercado alcanza ese nivel de precios, incluso una caída hacia costes que hasta hace poco eran normales, se sentirá como pronunciada. Y, no hay que decir que, una recesión podría empeorarlo todo.

Otro de los síntomas de ese cambio es el aumento del stock en venta, que en junio se ha incrementado un 18,7% junio, lo que supone su mayor aumento desde 2017, aunque partiendo todavía de cifras casi en mínimos. Este cambio de paradigma en el mercado inmobiliario se ha empezado a notar en aquellas poblaciones donde más ha crecido el precio de la vivienda como en Las Vegas, Denver, Riverside o Sacramento en California, pero también en Austin (Texas), Nashville (Tennessee) o Tampa (Florida), donde casi un tercio de los anuncios han reducido sus precios de venta, según datos de Realtor.com.

El ciudadano estadounidense se enfrenta no solo a unos mayores costes de endeudamiento si se decide a contratar una hipoteca. Las turbulencias en el mercado de valores o los temores de entrar en recesión reducen la confianza de los compradores. Los que tomaron la ferviente decisión de cambiar de casa a otra ciudad, en busca de mayor tamaño, por temor a otro brote del covid o por el auge del teletrabajo ya lo han hecho.

“En el mes de mayo, todo se detuvo bruscamente”, comenta Jennifer DeFrancesco, agente inmobiliario en Naples (Florida). “Tenemos una norma general que dice que, si no se tiene ninguna visita en 14 días, se sugiere una rebaja del 10% en el precio”.

Lejos de la crisis de las subprime de 2008: los vendedores viven sobre una montaña de capital

Pese a que los precios puedan empezar a caer, la mayoría de los vendedores están todavía en condiciones de obtener importantes ganancias. En mayo, los precios de las viviendas unifamiliares subieron casi un 4 % frente a mayo de 2020, en plena pandemia, según un análisis de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Se podría decir que los vendedores están sentados sobre una montaña de capital.

Los expertos creen que incluso si los propietarios pierden sus trabajos por una recesión, es poco probable que se vean obligados a vender su casa con pérdidas, lo que limita las perspectivas de una crisis generalizada sobre las ejecuciones hipotecarias, a diferencia de los préstamos de alto riesgo que hundieron la economía hace 14 años. Este último auge en la compraventa de viviendas está basado en tipos hipotecarios ultra bajos, no en préstamos de riesgo, con una demanda que superó con creces la oferta.

Las transacciones de viviendas de segunda mano han estado cayendo desde febrero, pero los precios se han mantenido más rígidos y los vendedores solo han comenzado a ajustar sus expectativas. Con el aumento del stock desde niveles drásticamente bajos, los precios en muchas áreas tienden a seguir subiendo, aunque a un ritmo más lento.

Reacción en cadena a una caída de las compraventas

Aún así, pese a que un descenso en las operaciones llevaría acompañado una caída de los precios de las casas, también se verían efectos económicos. Menos compras significa directamente menos empleo para las agencias inmobiliarias, pero también menos dinero para gastar en reformas o en decoración del hogar.

Incluso si los precios de las viviendas se moderan, los expertos creen que la falta de ventas podría exacerbar la crisis de asequibilidad de la vivienda al empujar a los posibles compradores a un mercado de alquiler donde los costes ya se están disparando. Eso podría obligar a los jóvenes a regresar a la casa de sus padres o a compartir piso con varios compañeros. “Me preocupa que esta crisis de asequibilidad de las hipotecas de este año se convierta en una crisis de asequibilidad de alquileres que empeore aún más”, destacó Jeff Tucker, economista senior de Zillow.