Estos son los impuestos a pagar por comprar una vivienda en Italia

Es posible que te hayas enamorado de Italia, de su arquitectura, de su estilo de vida o de su gente. Si piensas comprar una vivienda en el país transalpino, debes tener en cuenta los impuestos de compra entre los gastos que hay que asumir. De hecho, el comprador tiene que pagar el conocido como impuesto de registro de la propiedad del 2% (en el caso de una primera vivienda), en lugar del 9% (si no es primera vivienda), sobre el valor catastral de la propiedad, mientras que el impuesto de la hipoteca y el impuesto catastral se pagan cada uno en la cantidad fija de 50 euros (en el caso de una compra de "primera vivienda"). Descubre todo lo que hay que saber a la hora de comprar como particular, empresa o segunda vivienda.

¿Cuánto y qué impuestos se pagan al comprar una casa?

Para hacerse una idea correcta y calcular los honorarios del notario al comprar una casa en Italia, hay que tener especial cuidado de no olvidar nada. En general, los impuestos para comprar una casa son los siguientes:

• Impuesto de registro;
• El IVA;
• Impuesto catastral;
• Impuesto sobre las hipotecas;
• Impuesto de timbre.

Sin embargo, para determinar con exactitud los impuestos que se deben pagar por la compra de una vivienda, es necesario analizar si se trata de una primera vivienda o de una segunda y si se compra como particular o a una empresa.

Impuesto de registro e IVA

Los impuestos por la compra de una vivienda incluyen el pago de un impuesto de registro del 9% del valor catastral de la propiedad (al que se suman un impuesto catastral y un impuesto hipotecario, ambos de 50 euros cada uno). Sin embargo, en algunos casos, en lugar del impuesto de matriculación, habrá que pagar el IVA si la empresa que construyó el inmueble ha terminado las obras hace menos de 5 años.

Y no sólo eso, también habrá que pagar el IVA por la compra de una vivienda si ésta está clasificada como vivienda social (10% calculado sobre el precio final de la vivienda). También en estos casos habrá que pagar impuestos catastrales, hipotecarios y registrales por un total de 600 euros.

Otro caso es cuando la propiedad adquirida se considera una propiedad de lujo, en cuyo caso el impuesto sobre la compra de vivienda será del 22% de IVA. Y habrá un impuesto hipotecario de 90 euros y un impuesto de actos jurídicos documentados de 230 euros.

Impuestos por la compra de la primera vivienda

Los impuestos por la compra de una primera vivienda conllevan diferentes beneficios, gracias a las llamadas concesiones de primera vivienda. Para poder optar a ella, deben cumplirse ciertos requisitos:

• el inmueble que se va a comprar pertenece a determinadas categorías catastrales (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11);
• el inmueble está situado en el municipio donde el comprador tiene (o pretende establecer) su residencia o trabajo;
• el comprador no es propietario de ningún otro bien.

Impuestos sobre la compra de una primera vivienda por un particular

Los impuestos por la compra de una primera vivienda, si el vendedor es un particular o una empresa que vende exenta de IVA, que hay que pagar son:

• Impuesto de registro proporcional al 2% (en lugar del 9%);
• Impuesto hipotecario fijo de 50 euros
• Impuesto catastral fijo de 50 euros.

Impuestos por la compra de la primera vivienda a una empresa

Los impuestos por la compra de una primera vivienda, si el vendedor es una empresa con una venta sujeta a IVA, que hay que pagar son:

• El IVA se reduce al 4%;
• impuesto de registro o matriculación fijo de 200 euros
• impuesto hipotecario fijo de 200 euros;
• impuesto catastral fijo de 200 euros.

Impuestos sobre la compra de una segunda vivienda

En el caso de la compra de una segunda vivienda, además de los impuestos que debe pagar el comprador del inmueble (impuesto de registro, impuesto hipotecario, impuesto catastral) existe un impuesto adicional para el mantenimiento del inmueble, ya que también deberá pagar el tributo conocido como Imu.

El sistema precio-valor

Para las compras y ventas de inmuebles de uso residencial, en determinadas condiciones y en caso de que se den determinados requisitos subjetivos y objetivos, la ley prevé que -para determinar la base imponible de los impuestos de matriculación, hipotecario y catastral- se utilice el sistema de valor-precio.

El sistema de valor-precio, introducido en 2006, asegura, por un lado, la transparencia en la compraventa de bienes inmuebles y, por otro, garantiza la equidad en la imposición fiscal correspondiente.

El sistema de valor-precio, de hecho, permite que la compra de viviendas se grave en función del valor catastral del inmueble, independientemente de la contraprestación acordada e indicada en la escritura. Y no sólo eso, también protege al comprador al limitar el poder de las autoridades fiscales para evaluar el valor.

Precio-valor: cuando se aplica

En concreto, el sistema de precio-valor se aplica cuando la compra de la vivienda está sujeta al impuesto de matriculación proporcional y cuando el comprador es una persona física (que no actúa en el ejercicio de actividades comerciales, artísticas o profesionales). También puede aplicarse en ausencia de prestaciones de primera vivienda.

Por tanto, el sistema de valor-precio puede utilizarse en las ventas en las que ambas partes son particulares, pero también en los casos en los que un particular compra una vivienda a vendedores que no están sujetos al IVA (asociaciones, fundaciones y similares). Lo mismo ocurre con las ventas, también a personas físicas, de sociedades o empresas exentas de IVA.

Impuesto de registro, ¿cómo se calcula?

A la luz de lo explicado, pongamos un ejemplo práctico para entender cómo se calcula el impuesto de registro o matriculación. Tomando el caso de una compra de un inmueble de uso residencial por 200.000 euros que tiene una anualidad catastral de 900 euros, mediante la aplicación del sistema precio-valor, la base imponible sobre la que aplicar el impuesto de matriculación del 9% es igual a 900 x 1,05 x 120 = 113.400 euros.

Por tanto, el impuesto de matriculación a pagar será de 10.206 euros (113.400 x 9%). Si no se aplicara la regla "precio-valor", el cálculo del impuesto tendría que tener en cuenta el valor acordado (200.000) y sería de 18.000 euros (200.000 x 9%).

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¿Tienen que pagar el IVA los compradores de vivienda?

Sólo tiene que pagar el IVA al comprar una casa si la adquiere de una empresa de construcción o de una que se dedique principalmente a la compra y venta de inmuebles. En este caso, el total a pagar del IVA se calcula sobre el valor declarado en la escritura, independientemente del valor catastral.

¿Cuándo no se paga el IVA en la compra de una vivienda?

No hay que pagar el IVA (pero sí el impuesto de matriculación) cuando se compra una casa a un particular o a una empresa que vende una casa de nueva construcción con exención del IVA.