El sector inmobiliario europeo se enfrenta a la crisis de sus fondos de inversión

A lo largo del primer semestre del año, la inversión inmobiliaria se desplomó un 59%, según datos de MSCI, sobre todo a causa de una continua subida de tipos de interés que ha provocado una drástica bajada en los precios de las viviendas, cada vez con menos demanda. Además, cuando los fondos comiencen a vender activos inmobiliarios, las valoraciones de los mismos seguirán bajando en un momento en el que los inversores han decidido fijar su mirada en otros sitios más rentables.

Francia y Alemania son un claro ejemplo de estos problemas que los fondos están intentando mitigar con las nuevas normas de reembolso introducidas tras la crisis mundial, lo que está provocando que muchos inversores decidan deshacerse de propiedades al tener mayor facilidad para recuperar su dinero. En concreto, Francia ya ha visto como sus OPCI, fondos abiertos dirigido a inversores minoristas, están intentando vender más de 5.000 millones de euros tanto dentro como fuera del país galo.

Por su parte, Alemania ha frenado este proceso al contar con una ley que obliga a los inversores a esperar un año para recuperar su dinero. Sin embargo, los signos de tensión en el mercado inmobiliario alemán son evidentes.

Las ventas rápidas podrían lastrar la industria

Tras una época de dinero fácil en Europa, en la que los fondos de inversión se lanzaban al sector inmobiliario en busca de activos, cualquier prisa por vender en un mercado que cuenta con 835.000 millones de euros en activos lastraría las valoraciones de toda la industria. Una bajada en el valor de estos es una seria amenaza para los propietarios más endeudados.

A pesar de ello, la continua bajada en los precios de las viviendas ha provocado que muchos decidan deshacerse de estos activos antes de que pierdan más valor. Esto no hace sino empeorar una situación que debe regularse, algo que Alemania hizo en 2013, después de que la crisis financiera generara una oleada de liquidaciones que amenazó con colapsar el sector.

El Banco Central Europeo ya ha mostrado su preocupación por esta posibilidad, con una inversión inmobiliaria que en Europa asciende a un billón de euros, lo que supone que estos fondos controlan alrededor del 40% de los inmuebles comerciales de la región. Estas cifras dan buena muestra del riesgo que supone para la economía que cualquiera de estos fondos, que están soportando excesiva presión, termine por sufrir las consecuencias.

Fondos como Unilmmo Global, gestionado por Union Investment, una rama del banco DZ Bank que se encarga de la gestión de activos, están mostrando la presión a la que están sometidos al cotizar con descuentos de hasta el 13% sobre el valor neto de sus activos. Además, también ha mostrado un aumento en los niveles de endeudamiento, con algunas medidas de magnitud de la deuda alcanzando un 24,4% hasta marzo, frente al 22,1% del año anterior.

A pesar de que el grupo se deshizo en 2022 de cerca de 75 millones en activos, lo que supone un 2% del total, la compañía ha alabado las medidas alemanas para garantizar la estabilidad y ha asegurado que la tendencia ha variado, con la entrada de 3,7 millones a lo largo de este año.

Los fondos galos no controlaron sus compras

Al contrario que los fondos abiertos alemanes, que han construido sus carteras gradualmente, las OPCI francesas realizaron la mayoría de sus compras en los últimos años, cuando sus precios se encontraban más elevados. Este es el caso de Opcimmo, que fue creado por Amundi SA en 2012, y logró más de la mitad de los 8.600 millones de euros en activos con los que contaba en 2020 entre los años 2015 y 2017, cuando realizó importantes inversiones.

Se trata del ejemplo claro de fondos que no impusieron casi limitaciones para adquirir activos durante las buenas épocas, algo que ahora se ha convertido en un quebradero de cabeza para todas esas empresas que no distribuyeron de forma responsable los activos durante esos años. Esto se ha visto reflejado en caídas que han ahuyentado a los inversores, que han decidido aparcar su dinero en otras opciones.

A pesar de que la firma puso a la venta en el primer semestre cerca de 2.000 millones de euros en activos, todavía no ha vendido ni la mitad de estos. No en vano, el valor de las oficinas cayó un 14% hasta junio, según BNP Paribas, algo que ha empujado a Amundi a tratar de reducir su exposición en las mismas.