El declive de la vivienda en Alemania afectará a las familias españolas, según Alquiler Seguro

Artículo escrito por Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro

En los últimos años hemos podido leer cientos de artículos donde se analiza el comportamiento del mercado de la vivienda ante las distintas circunstancias socio-políticas que han ido aconteciendo: aumento y disminución de los tipos de interés, expansión y contracción de la liquidez, cambios sociales, intervención política, variaciones de la moda, etc. Aun siendo obligación de los economistas predecir dichas tendencias, no siempre se acierta, lo que da paso a un doble dilema: El primero, ¿Es la economía normativa o positiva?, el segundo, ¿Es la economía una ciencia?

No pretendo abundar en el problema ideológico de la política económica en vivienda o en cómo nuestros políticos tienden a mezclarla con las políticas sociales, por lo que me abstendré de opinar sobre la primera cuestión y mucho menos mostrar juicios de valor.

Con respecto a la segunda de las cuestiones, que hace referencia a la discusión clásica sobre la consideración o no de la economía como ciencia, con fuertes argumentos a favor, esgrimidos por Friedman o Keynes y no menos importantes argumentos en contra, basados en Popper o Simon, podemos concluir que si bien es cierto que el comportamiento humano no es del todo predecible, la consideración de la economía como ciencia social, no está discutida.

Dicho lo cual y poniéndonos la gorra de analistas sociales, hay una máxima en economía y concretamente en microeconomía; “ceteris paribus”, es fácil predecir como se comportará un mercado, si somos capaces de definirlo correctamente.

Pero ¿por qué entonces las predicciones en el mercado de la vivienda generan tanta controversia? Probablemente por la falta de consenso en la propia definición necesaria y suficiente del mercado. Si partimos de la base que un aumento de la demanda incentiva el mercado al producir presiones alcistas del precio, entenderemos que ante un aumento de la demanda, los productores lanzarán al mercado más producto, ¿pero qué sucede si por una parte se desincentiva la rentabilidad de construir viviendas, puesto que los precios estarán limitados?

Y más a más, de todas las características definitorias del mercado residencial, solo hay una que no genera controversia, aumentar la producción del número de viviendas tiene unos retardos elevados, es decir, por mucho que las técnicas de construcción han evolucionado, seguimos necesitando decenas de meses para construir nueva vivienda. Por lo que, si nos enfrentamos a un mercado desincentivado, con unos costes de producción elevados y unos retardos de meses e incluso años, ¿no estaremos evitando el aumento de la oferta?

Fijarnos en nuestros vecinos, más allá de ser deporte nacional, es recomendable, sobre todo por si les vemos sus barbas cortar, para así poder poner las nuestras a remojar. Y es aquí donde deberíamos fijarnos en el declive de la construcción en países “vecinos”, como Alemania, donde aumentan un  20% el número de promotoras que se declaran insolventes.

Y, en este sentido, deberíamos preocuparnos por lo que nos viene, puesto que, en el escenario de limitación de precios que impone la nueva ley de vivienda, los continuos cambios de criterio que la administración impone para calificar de respetuosos con el medio ambiente los edificios que aumentan los costes de construcción, el excesivo retardo que la gestión urbanística que aumenta los plazos de construcción y el desánimo de muchos inversores extranjeros de invertir en España, donde los recibimos a golpe de pintura (así paso en la feria The District), es inminente el desplome del negocio promotor.

Si a esto le juntamos el aumento de los tipos de interés y la reducción de la oferta hipotecaria de los bancos, que endurece el acceso a la propiedad, más la falta de acción promotora por parte de las administraciones públicas, estamos inevitablemente abocados a un abismo entre oferta y demanda que pasará factura al mercado y lo que es peor, a nuestras familias.