FT: Los precios de la vivienda se recuperan, la crisis inmobiliaria mundial ha pasado

La caída generalizada de los precios de la vivienda que ha afectado a las economías avanzadas se ha desvanecido en gran medida, según el análisis de Financial Times con expertos y datos de la OCDE. Los economistas consultados estiman que la mayor crisis inmobiliaria en una década ha llegado a un punto de inflexión. En 37 países de la OCDE, los precios nominales de la vivienda crecieron un 2,1% en el tercer trimestre de 2023, frente al estancamiento vivido a principios del año pasado.

Según el análisis de medio financiero, solo cerca de un tercio de esos países registraron una caída intertrimestral de los precios entre julio y septiembre pasado, frente a más de la mitad de países que se anotaron un descenso de los precios a principios de año. "Los datos más recientes sugieren que la caída de los precios de la vivienda ha tocado fondo en la mayoría de países", afirma Andrew Wishart, economista senior especializado en inmobiliario de Capital Economics. "Creo que ya hemos tenido una corrección de los precios de la vivienda".

La evolución de los precios de las casas notó los efectos de la decisión de la mayoría de los bancos centrales de aumentar los tipos de interés a su mayor ritmo en décadas para frenar la inflación.

Sin embargo, esa caída se ha aliviado o incluso revertido en muchas economías, ya que las expectativas de que los bancos centrales recortarán los costes de endeudamiento este año han ayudado a que los tipos hipotecarios bajen. La escasez de propiedades en venta también ha ayudado a apuntalar las valoraciones y los precios reales en toda la OCDE volvieron a crecer en el tercer trimestre, los últimos datos publicados por el organismo.

Los precios de la vivienda están aumentando o estabilizándose en la mayoría de los países avanzados, mientras que en el resto están experimentando caídas más ralentizadas. “Es probable que los precios caigan aún más en algunos países como Alemania, Dinamarca o Suecia, que tienen mercados de alquiler más grandes, pero incluso en estas economías creemos que la mayor parte de la caída de los precios ya ha quedado atrás", concreta Wishart a FT.

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“Los precios de la vivienda ya se están recuperando en muchos lugares o están cerca de tocar suelo", agrega Tomasz Wieladek, economista de la empresa de inversiones T Rowe Price, que destaca que la migración y la restricción en los permisos para comprar casas por parte de extranjeros habían mantenido la presión sobre los precios de la vivienda en muchos países, incluidos el Reino Unido, Canadá y Australia.

Los hogares seguirán enfrentándose a costes hipotecarios más altos, pero muchos contarán con mejores condiciones en comparación con el año pasado. Si bien los tipos hipotecarios del Reino Unido y EEUU aumentaron el pasado febrero, siguen estando muy por debajo de los picos alcanzados en 2023.

Los precios de la vivienda se han mantenido mejor en EEUU, donde un sólido crecimiento económico y laboral ayudó a que los precios nominales de la vivienda subieran un 5,2% hasta noviembre de 2022.

Alemania, por el contrario, donde los problemas económicos, las sobrevaloraciones inmobiliarias y un gran mercado de alquiler pesan sobre el sector, experimentó una contracción anual de 10,2% el año pasado, la mayor de las economías de la UE, excluyendo a Luxemburgo.

En Australia y Nueva Zelanda, los precios de la vivienda vuelven a crecer, según muestran los datos nacionales, mientras que en Corea se han estabilizado después de tocar mínimos a mediados de 2023. En la UE, aumentaron a un tipo nominal del 0,8% intertrimestral en septiembre, revirtiendo la caída observada a principios de año, según muestran los datos de Eurostat, aunque todavía eran un 1% más bajos en términos anuales.

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"Creemos que la corrección de los precios de la vivienda en Europa aún no ha terminado, pero probablemente ya hemos visto lo peor", añade Sylvain Broyer, economista jefe para EMEA de S&P Global Ratings, y espera que la corrección de precios continúe en algunos países, ya que las cuotas hipotecarias siguen siendo elevadas y se espera que disminuyan los costes de construcción que han mantenido los precios altos en los últimos años.

La caída mundial de los precios de la vivienda ha sido en general más leve de lo esperado. Fitch estima que los precios nominales crecieron un 6% en los EEUU el año pasado, por debajo de un pronóstico anterior de hasta una contracción del 5%, mientras que en el Reino Unido predice una contracción más leve del 2% en 2023, en comparación con una estimación anterior de hasta al 7%. Los mejores pronósticos se deben en parte a que la alta inflación ocultó la magnitud de la caída, destacan los economistas.

En algunas economías, incluidas EEUU, Australia y el Reino Unido, el mercado ha mostrado una resiliencia inesperada y la corrección de los precios de la vivienda no ha borrado las grandes ganancias observadas durante la pandemia de coronavirus, ya sea en términos nominales o reales.

Pero en algunos países fuera de la OCDE el panorama es diferente. En China, que ha estado experimentando una grave crisis inmobiliaria, Fitch pronosticó que los precios de las viviendas seguirían cayendo durante los próximos dos años, advirtiendo que la demanda de inversión “ha desaparecido en gran medida” tras una contracción de precios del 7% en los últimos dos años.