Información sobre vivienda y economía

La gran pesadilla de las socimis: el riesgo de un elevado endeudamiento

Fuente: elworking
Fuente: elworking

Artículo escrito por Mónica Sentieri, CEO la empresa especializada en espacios de trabajo elworking.

En estos días se ha publicado que alguna socimi reestructura su deuda, vende alguno de sus activos, o reorienta sus objetivos. Aunque hemos oído muchas noticias sobre estas sociedades, creadas con el objetivo de profesionalizar, y minimizar los impactos negativos de los ciclos económicos del sector del arrendamiento, algunos aspectos quizás son todavía desconocidos.

Recordemos que las socimis son instrumentos de inversión destinados al mercado del alquiler, cuya actividad principal es la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su arrendamiento (viviendas, locales comerciales, residencias, hoteles, garajes, oficinas, etc.).

Su régimen fiscal es atractivo por cuanto el tipo impositivo de la sociedad es el 0%, frente al 25% del resto de sociedades mercantiles. Para visualizar esta diferencia impositiva veamos un sencillo ejemplo, en el supuesto de un socio persona física:

Tributación por dividendos Sociedad Mercantil SOCIMI
Impuesto sobre Sociedades (IS) 25 % 0 %
IRPF (Rendimientos de capital-dividendos) 19-23 % 19-23%
Total tributación 44-48% 19 -23%

Estas sociedades deben cumplir diferentes requisitos para poder acogerse a este régimen especial. Uno de ellos, quizás el más importante, es que, en términos generales, la socimi tiene la obligación de repartir a sus accionistas al menos el 80% de los beneficios obtenidos en cada ejercicio. Esto implica que la sociedad tendrá todos los años importantes salidas de caja hacia los socios, y deberá por tanto prever su capacidad financiera para atender estos pagos.

Si la socimi tiene un nivel de endeudamiento alto este forzoso reparto de dividendos, que a priori es muy atractivo para los accionistas, puede llegar a convertirse en una gran pesadilla para la sociedad. Veamos esta realidad en los flujos de caja de una SOCIMI con tres escenarios de endeudamiento diferentes, utilizando para ello dos variables, habituales y razonables, en el sector de arrendamiento de activos inmobiliarios:

Plazo del préstamo 20 años
Rentabilidad anual Neta (después de impuestos y amortizaciones) 5% sobre valor del activo

 

Escenarios de endeudamiento en la socimi

% de endeudamiento sobre total activo 20% 40% 60%
Total Activo (inmovilizado) 1.000 1.000 1.000
Cuota anual principal del préstamo 10 20 30
Beneficio del ejercicio (5% sobre valor activo) 50 50 50
Reparto socios (80% sobre beneficio anual) -40 -40 -40
Amortizaciones (*) 15 15 15
Resultado Caja 25 25 25
Cuota anual del préstamo a pagar -10 -20 -30
Caja final 15 5 -5

(*) se pondera una media de construcciones e instalaciones en un 1,5% del valor del activo

Como podemos observar, la SOCIMI sólo es capaz de pagar la cuota anual de la amortización del principal de su préstamo en los dos primeros escenarios, cuando su nivel de endeudamiento es menor del 50% sobre el valor del activo. Sin embargo en el último caso el saldo de su caja no le permite poder atender sus compromisos financieros.

Quizás alguna persona crea que el porcentaje de rentabilidad anual neta tomado en consideración para el ejemplo (5% sobre el valor del activo) es bajo, pero los que han gestionado propiedades destinadas al arrendamiento seguro coinciden que no solo responde a la realidad del sector, sino que tal vez como variable media sea hasta muy optimista.

Es importante no perder de vista que la diferencia clave entre las SOCIMI, y el resto de los fondos o sociedades de inversión inmobiliaria, es que éstos últimos no tienen la obligación de repartir sus beneficios cada año, y por tanto no tendrán estas tensiones en la caja de la sociedad, pudiéndose permitir niveles de endeudamiento más altos.

Por tanto, la conclusión es clara, las sociedades dedicadas al arrendamiento con un alto porcentaje de reparto de dividendos, muy difícilmente pueden funcionar con significativos niveles de endeudamiento de forma constante.  A no ser que el objetivo de la SOCIMI sea vender los activos una vez finalizado el periodo de arrendamiento mínimo legalmente establecido de tres años, ajustando su modelo de financiación con préstamos cuyas devoluciones de capital se retrasen hasta las fechas previstas de recuperación de la inversión, es decir, de la venta del activo.

Mónica es actualmente la directora de la proptech www.elworking.com, portal de búsqueda de Espacios de Trabajo. Licenciada en Económicas y con un máster en el IE, ha desarrollado su trayectoria profesional en empresas como PwC, Broseta Abogados o CBRE.