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Crece el interés por reconvertir pequeñas oficinas en viviendas: qué pasos hay que dar para lograrlo

Autor: Redacción

En los últimos años los cambios de uso han estado a la orden del día, sobre todo para reconvertir locales comerciales en vivienda. Aunque la pandemia sanitaria también está disparando el interés de los propietarios de pequeñas oficinas.

Según explican desde la red Alfa Inmobiliaria, "con la generalización del teletrabajo, y las dudas que en estos momentos existen de que volvamos a los esquemas tradicionales de trabajar principalmente fuera de casa, los centros de las ciudades se están llenando de oficinas vacías que bien podrían volver a su condición inicial”. Y afirman que hasta el 50% de estos propietarios están reconsiderando la remodelación de sus inmuebles en vivienda, un fenómeno que es especialmente evidente en ciudades que tradicionalmente han sido polos empresariales como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla.

La compañía puntualiza que, de momento, no se están sobre la mesa los cambios de uso de grandes edificios de oficinas, como sí está sucendiendo en EEUU, Reino Unido o Países Bajos, "donde las Administraciones Públicas se están implicando en favorecer la reconversión en viviendas de grandes edificios de oficinas ya obsoletos, sin ningún interés especial ni en lo arquitectónico, ni en lo sostenible, y que pueden tener una nueva vida con una adecuada planificación y recuperación".

En el caso de España la tendencia se está imponiendo más a pequeña escala y entre propietarios particulares de pequeñas oficinas situadas en "zonas urbanas estratégicas que, si bien originalmente fueron construidas como viviendas, sus propietarios optaron por darles un uso profesional, convirtiéndolas en oficinas, consultas médicas, despachos, o cualquier otra actividad", subraya la red de inmobiliarias. 

Pero para cambiar el uso de una oficina y reconvertirla en vivienda es necesario contar con el visto bueno del ayuntamiento, así como tener en cuenta algunas especificaciones de las viviendas. 

“Ni una oficina ni un local están preparados para un uso residencial, por lo que legalmente no es posible vivir en un inmueble que no tenga ese tipo de uso. Ahora bien, sí se puede convertir en vivienda de forma legal mediante un cambio de uso en el ayuntamiento, más aún cuando esta ha sido su concepción original y las condiciones del edifico lo permiten”, explican desde Alfa Inmobiliaria.

Aspectos a tener en cuenta

Lo primero de todo es saber qué uso tiene el inmueble y cuáles se pueden implantar. Además, hay que tener en cuenta cuántas viviendas hay permitidas en la zona en la que se ubique la oficina. 

La red Comprarcasa recuerda que el inmueble debe cumplir con los requisitos de habitabilidad vigentes en cada ayuntamiento, que varían en función de cada municipio y comunidad autónoma, por lo que conocer la normativa local debe ser el primer paso en este tipo de operaciones. Además, es imprescindible que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.

Lo mismo recalca Pablo García, de Atrezo Arquitectos, que añade que "el número de viviendas o la intensidad del uso en una zona puede estar limitado por el planeamiento. Uno de los objetivos de los planes generales es el equilibrio entre los diferentes usos como son residencial (vivendas), dotacional (colegios), terciario (comercios, hoteles, oficinas)”. 

En el caso de que nada lo impida, también es necesario tener en cuenta una serie de requisitos para transformar una oficina en un inmueble en el que se puede vivir:

  • Las viviendas deben ser exteriores. Es decir, debe tener al menos un hueco en una fachada que dé a la vía pública o a un espacio libre público; o bien a un espacio privado o un patio, y siempre y cuando cumplan las condiciones y dimensiones que establece el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
  • La longitud de fachada. Como mínimo, debe tener tres metros.
  • La fachada, pieza habitable. Esta pieza habitable debe tener como mínimo 12 m2. Y debe poder inscribirse en ella un círculo de 2,70m. de diámetro tangente al parámento donde va el hueco de ventilación e iluminación. Excepto el aseo, los vestíbulos, pasillo, tendedero, etc, las demás piezas que conforman la vivienda deben ser piezas habitables.
  •  Superficie y estancias mínimas. La vivienda debe tener como mínimo una superficie útil de 38 m2 y debe constar de estancia-comedor; cocina; dormitorio y aseo. “Esta superficie útil mínima se puede reducir hasta un mínimo de 25 m2 cuando la vivienda conste de: estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio, y aseo”, dice García. El pasillo, por su parte, debe tener un ancho mínimo de 85 cm. 
  • Condiciones mínimas: el arquitecto explica que “la cocina debe constar con la evacuación de los humos y gases provenientes de la combustión propia de este tipo de pieza, independientemente de los huecos de luz y ventilación (ventanas). Esta evacuación debe ser mediante conducto independiente con salida a cubierta, nunca a fachada ni a patio (de no poder cumplir esta condición se podrá instalar una campana con filtro de carbón)", sostiene el arquitecto.