Cambio de uso de local a vivienda, ¿cómo hacerlo y cuánto cuesta?

En los últimos años, el cambio de uso de local a vivienda ha ganado popularidad como alternativa para aumentar la oferta habitacional en áreas urbanas, especialmente en ciudades donde el precio y la escasez de vivienda dificultan la compra o el alquiler de inmuebles residenciales.

Este proceso, sin embargo, requiere una serie de trámites y permisos específicos, así como una inversión que depende del estado del inmueble y de las reformas necesarias para cumplir con los estándares de habitabilidad. Por ello, te contamos todo sobre cómo convertir un local en vivienda.

¿Cuándo es posible el cambio de uso de local a vivienda?

Para saber si una oficina o local comercial puede transformarse en vivienda hay que fijarse en su viabilidad urbanística y también la geométrica:

• Viabilidad urbanística: Debemos ver qué dice el Plan General del Municipio sobre la zona donde se ubica el inmueble. Dentro de los usos permitidos debe estar el residencial sin restricciones de la planta en la que se encuentre. “Es decir, podemos tener en el edificio un uso residencial, pero no permitido en la planta baja. En estos casos, no sería posible”, argumenta Pablo García, de Atrezo Arquitectos.
• Viabilidad geométrica: Hay que cumplir lo que establecen las normas sobre habitabilidad, que varían según el municipio.

“Si todo esto se cumple, es posible vivir en una oficina porque deja de serlo, pero si no es posible cumplirlo, entonces no lo será o se hará de forma ilegal, con todas sus consecuencias”, expone García.

Requisitos para convertir un local en vivienda

El requisito para transformar un local en vivienda es que, tras las actuaciones correspondientes, tiene que ser una vivienda habitable. “Debe constar de cocina, baño, salón comedor, dormitorio, espacio para lavadero, etc. Todo esto varía en función del municipio", comenta Juan Goñi, fundador de KLIC Arquitectos.

Si te preguntas cuántos metros tiene que tener un local para convertirlo en vivienda, cabe destacar que la superficie la define cada ayuntamiento y, en su defecto, normativas anteriores de carácter estatal. “Como regla sujeta a estudio pormenorizado, en locales menores de 35-40 m2 construidos no se puede hacer el cambio de uso y a veces hacen falta más”, detalla Juan.

No todos los locales se pueden convertir en vivienda, pues "cada municipio tiene sus normas específicas acerca de la posibilidad o no de realizar el cambio de uso, en su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o en sus Normas Subsidiarias. Es fundamental contar con un técnico que estudie la ordenanza de la parcela en que se ubica el local, que vea si el uso es viable y si el local permite cumplir todas las normativas de aplicación”, explica Goñi.

Requisitos para convertir un local en vivienda en Madrid

La Comunidad de Madrid, por ejemplo, exige cumplir estos requisitos para poder convertir un local comercial en una casa:

• Más de 38 m2 útiles (25 m2) si va a ser un estudio
• Altura libre de 2,5 metros en el 75% de la superficie como mínimo y 2,20 metros en el resto
• Debe tener más de 3 metros de fachada y 2,70 metros en el interior
• La cocina debe tener salida independiente de humos, también se admite campana de filtro de carbono si es eléctrica
• Los espacios deben contar con 8% de superficie para ventilación y un 12% para entrada de luz natural
• Baños y aseos interiores con extracción forzada
• En plantas bajo rasante se limita el uso al 25% de la superior

Pasos para el cambio de uso de local a vivienda

Para convertir un local en una casa, el fundador de Klic Arquitectos comenta que hay que seguir los siguientes pasos:

1. Un estudio de viabilidad previo por parte de un técnico competente
2. Una solicitud de viabilidad de uso al ayuntamiento
3. Solicitud de licencia y concesión de esta
4. Realización de la obra
5. Tramitación de la licencia de primera utilización (es algo así como la licencia de primera ocupación del cambio de uso)
6. Inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad 

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¿Cuánto tarda un cambio de uso de local a vivienda?

Ello depende de la rapidez con la que se ejecuten las obras que permitan el cambio de uso, además de los plazos en los que se obtengan las diversas licencias, que pueden llevar entre 3 y 4 meses.

idealista

¿Cuánto cuesta el cambio de uso de local a vivienda?

“Los costes son variables dependiendo de la actuación, pero es la suma de los costes del estudio de viabilidad, del proyecto técnico, la dirección de obra, la gestión de licencias, las tasas municipales y la construcción”, expone el fundador de Klick Arquitectos.

Como en la construcción de una casa, el precio depende de numerosos factores, como la superficie, la complejidad de la obra, etc.

El precio de las obras que permiten convertir un local en vivienda suele moverse entre 400 y 900 euros/m2. Además, los gastos relacionados con tasas y trámites legales para realizar el cambio pueden situarse entre 1.200 y 1.500 euros. A continuación, mostramos unos desgloses orientativos: