Las oficinas están de vuelta en España: por qué vuelve a haber interés inversor

Artículo escrito por José María Martínez Solís y Víctor Moya Ximénez, abogados de Montero Aramburu & Gómez-Villares Atencia

En 2024 se observó un cambio de tendencia en el mercado de oficinas en España, evidenciando un claro crecimiento en el número y volumen de operaciones en comparación con años anteriores. 

Un aspecto reseñable de esta dinámica es la creciente oferta de activos de gran tamaño en el corazón de grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde los inversores están reenfocando sus estrategias hacia el centro de la ciudad. La evolución del mercado de oficinas no solo refleja cambios en la demanda, sino que también está dando forma a una nueva fase de inversión en el contexto económico actual.

En concreto, Madrid ha experimentado un notable aumento en la disponibilidad de activos inmobiliarios de gran tamaño, lo cual se traduce en oportunidades de inversión atractivas. La tendencia más relevante es la concentración de las inversiones en edificios situados en zonas estratégicas, en contraposición a los años anteriores, donde se priorizaban áreas periféricas. 

Este cambio en la estrategia responde a la creciente demanda de grandes espacios que no solo ofrezcan infraestructura adecuada, sino que también estén bien ubicados para facilitar la movilidad de los empleados. Después de la pandemia, las empresas buscan oficinas que les permitan atraer talento manteniendo una experiencia de trabajo sostenible, enriquecedora, eficiente y accesible, reconociendo la importancia de contar con espacios que no solo proporcionen funcionalidad, sino que también fomenten la cultura corporativa, la creatividad y la colaboración. 

El regreso al trabajo presencial, impulsado por una infraestructura que se ha adaptado a nuevas realidades laborales, ha permitido que muchas empresas reevalúen su necesidad de contar con oficinas y que se concentren nuevamente en zonas más céntricas.

Por otro lado, la recuperación de la actividad económica ha sido visible y se asemeja a los niveles previos a la pandemia. Esta coyuntura se refleja tanto en el deseo de las empresas de fortalecer sus operaciones como en la percepción positiva del entorno empresarial en Madrid. Con la bajada de los tipos de interés y la estabilización del mercado, muchos inversores están sintiendo confianza para reactivar sus estrategias de inversión en el sector de oficinas. Los activos denominados 'prime' están empezando a experimentar una subida en sus rentas, lo que demuestra que la demanda de espacios bien ubicados y de calidad está en auge, incluso en un entorno de cambios como es el actual.

En este contexto, la inversión en oficinas puede resultar atractiva por diversas razones. En primer lugar, las rentas que generan suelen ser más elevadas en comparación con otros tipos de activos inmobiliarios, y la inversión inicial necesaria para acceder a este mercado es, en muchas ocasiones, menor que la requerida para activos residenciales. 

Además, el modelo actual de arrendamiento permite que, en la mayoría de los casos, los arrendatarios asuman el coste de las obras de adaptación necesarias, un factor que reduce el riesgo para los propietarios y mejora la viabilidad de sus inversiones, pudiéndose pactar que al finalizar el contrato las mismas queden en beneficio de la propiedad o que el arrendatario restituya el inmueble a su estado original.

Otro aspecto que destacar es el aumento de la conversión de espacios de oficina a usos residenciales, o incluso a mixtos, lo que está contribuyendo a crear una escasez de oferta que, a su vez, repercute en el valor de los activos restantes. La reducción en la cantidad de oficinas disponibles puede provocar un incremento en su valor, lo que los convierte en una opción aún más atractiva para los inversores. Este fenómeno no solo beneficia a estos últimos, sino que también aporta soluciones a la creciente demanda de vivienda en las ciudades con gran población, resultando igualmente interesante para los inversores que optan por activos residenciales.

Desde una perspectiva legal, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en lo que a los arrendamientos de oficina se refiere, permite un mayor margen a la libertad contractual entre las partes, a diferencia del arrendamiento de vivienda en el que la normativa es más rígida, al ser más proteccionista y favorable para el arrendatario. Esto se traduce en una mayor seguridad y confianza para los inversores, a quienes la libertad de pacto otorga una serie de ventajas significativas, como pueden ser la adaptabilidad del contrato a las condiciones del mercado, el establecimiento de condiciones más personalizadas y flexibles, y la introducción de mejoras en el control sobre la propiedad.

En conclusión, el mercado de oficinas se encuentra en un punto de inflexión. Con la recuperación de la actividad comparable a los niveles prepandemia y un cambio de preferencia hacia zonas más céntricas, las perspectivas son alentadoras para los inversores. Las ventajas competitivas que ofrece el sector, junto con la posibilidad de transformación en el uso de estos espacios, contribuyen a un panorama atractivo y dinámico. A medida que las empresas se adaptan a nuevos desafíos y el mercado inmobiliario evoluciona, grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Sevilla se posicionan como lugares claves en el futuro del trabajo y la inversión.