El banco de España cree que la caída del precio de la vivienda debe ser mayor

La cuestión, a mi juicio, que marcará el "hasta dónde" es el "cuándo". ¿Cuándo se hundirán definitivamente las transacciones? ¿Cuándo se detendrá el ritmo de construcción? ¿Cuándo se resentirá el consumo? ¿Cuándo se cerrará definitivamente el caudal de crédito a los particulares y las inmoconstructoras? ¿Cuándo aparecerán los cargos políticos (estatales, autonómicos o municipales) oficializando el hecho y diciendo que tienen para nosotros dos noticias, una mala y otra peor, en forma de sobrevaloración de los inmuebles y deuda difícilmente asumible?
Hay muchos indicios que apuntan en la peor dirección posible. Mucho se podría discutir cuál es, en realidad, la peor salida a esta situación. Pero yo tomaré como “Solución horribilis” El hecho de que podamos acercarnos a depreciaciones del 50% - 70% en un horizonte temporal de, al menos, un lustro.
Antes de continuar es necesario señalar un aspecto importante: cuando una disciplina científica se encuentra ante un dilema que no puede resolver, tiende a ampararse en enfoques teóricos que buscan comparar el hecho con otros hechos similares en campos o niveles diferentes. Es el caso de estudiar el comportamiento de los monos para extrapolar parte de los resultados a humanos o el hecho de experimentar con cobayas las moléculas que serán después utilizadas con personas. Desde este punto de vista, podríamos comparar el caso económico español con crisis inmobiliarias sucedidas en Japón, reino Unido o Estados Unidos.
Sin embargo esto ya ha sido largamente expuesto aquí por foreros con mayor dominio y conocimientos del mercado inmobiliario en otras épocas y lugares. Y yo no podría de ningún modo aportar nada más valioso que lo que ya establecieron ellos. La conclusión más extendida que he recogido de sus análisis es que nuestra situación es muy diferente a la de aquellas burbujas, pero que las consecuencias van a ser, finalmente, muy parecidas. Esto es así confirmando una de las premisas de la Teoría General de Sistemas que enuncia que el estudio del estado de un sistema es independiente de los procesos que lo llevaron a ese punto.

Sí encuentro, sin embargo, una vía interesante para conocer la cuantía del ajuste en el precio de los inmuebles españoles; y esta línea es la comparación de la situación con economías cercanas en el tiempo y en el espacio, tales como la austriaca, la alemana, la británica o la francesa. Aunque pueda parecer una solución burda no creo que lo sea. Una comparación entre los precios de las viviendas en Viena y Madrid es suficiente para comprobar que la sobrevaloración de los pasivos inmobiliarios en España es muy superior al del 30% que se ha convertido, de facto y por el poder de “The economist”, En la cifra oficial. Si a la diferencia nominal entre pisos de similares características en Viena y Madrid, se añaden los indicadores salariales y una comparación general del precio de bienes y servicios, encontraremos que la sobrevaloración es aún mucho mayor, del orden de 3 a 1 ó de 4 a 1, siempre siendo lo más conservadores posibles en los elementos de cálculo.
Pero España no es Madrid. Ni tampoco es la suma de las grandes capitales. España tiene una densidad de población baja, con muchos núcleos de menos de 50.000 habitantes y una acumulación de inmuebles en: los dos archipiélagos, la costa sur y levantina, Cataluña y Madrid. Y, en menor medida, en la zona cantábrica.
Si la comparación entre Madrid y Viena, o entre Barcelona y Marsella arroja sobrevaloraciones estratosféricas, ¿Qué podríamos decir de la comparación entre Salamanca y Leeds o entre Carrión de los Condes y Granss-ierjerk? Este ejercicio comparativo muestra que nuestros inmuebles están en una franja de de 6 a 1 o hasta de 10 a 1 en algunos municipios.
El ejercicio de comparación internacional no deja lugar a dudas: nuestros inmuebles están inflados en una magnitud muy considerable y, en términos generales, con el esfuerzo financiero de comprar una vivienda de la franja baja en una gran ciudad española, se puede adquirir un inmueble en París, viena o Helsinki de la franja media-media o media-alta (operativizando estos términos a través de factores tales como tamaño, ubicación, antigüedad, calidad de edificación, estado de conservación, comunicaciones, degradación del entorno Urbano, degradación de entorno ecológico, oportunidades de revalorización y acceso a espacios de ocio, cultura, esparcimiento y financieros) .
Si adoptamos esta perspectiva comparada, podemos afirmar que nuestros inmuebles podrían bajar más del 60% para acercarse a las condiciones europeas sin que ello debiera escandalizarnos. Y hablamos siempre de una cifra media que sería aún mayor en municipios de menos de 50.000 habitantes.

El único argumento en contra sería que España fuera un país donde, por algún motivo, las viviendas deban valer mucho más que en cualquier otro lugar, aún contando nosotros con salarios más bajos y condiciones económicas y sociales infinitamente más desventajosas. Pero nadie en su sano juicio se atrevería a sostener esta esotérica afirmación. ¿Por qué españa iba a tener que ser más cara que Francia, Alemania o Austria aún teniendo menos elementos objetivos que la hagan deseable para vivir? Quien sostenga tal cosa, desde luego, mostraría un gran desprecio por la verdad y un provincianismo imperdonable. Basta pasar dos semanas en París, viena o Bruselas para comprender que, salvo el clima, no hay ningún hecho objetivo que sustente la hipótesis de que España sea el mejor lugar para vivir y de que nuestros ladrillos sean más duros, más bellos o más rentables que los de las viviendas de la hermosa Baviera. ¿Sostendrán entonces, como único argumento a favor de nuestra “Sagrada diferencia”, Que “España está bendecida y situada en el mejor lugar del mundo, tierra donde todos quieren vivir” Como rezaba la propaganda franquista de los años cincuenta?
Las leyes del mercado se parecen a la ley de evolución biológica de las especies en el hecho de que pueden permanecer invisibles mucho tiempo pero, aún así, siguen moviendo los hilos del proceso. No existe nada en el mercado inmobiliario que le permita liberarse del yugo del mercado.
Si las leyes se cumplían escrupulosamente en las alzas ¿Alguien va a negar que se cumplirán tiránicamente en las bajadas? La inexorable ley funcionó durante las subidas: intereses reales negativos que empujan a un endeudamiento provechoso a corto plazo, aumento de la demanda, aumento por tanto del mercado de trabajo y prosperidad económica, nuevo aumento de la demanda, llegada de mano de obra extranjera, nuevo aumento de la demanda. . . Incluso cuando parecía que las leyes del mercado no se cumplían y muchos se preguntaban cómo podían seguir produciéndose revalorizaciones con precios que salían de todo lo asumible, esta ley seguía operando: endeudamiento ventajoso en el corto plazo, movimiento vertiginoso del dinero, espiral especulativa basada en expectativas. Nada de esto es nuevo. Y lo que vendrá ahora, tampoco.

El ciclo ha cambiado. Endeudarse ya no es ventajoso. Decidir comprar una casa es más rápido que construirla. Durante años los compradores se adelantaban a los constructores comprando sobre el plano lo que tardaría meses y meses en terminarse. La enorme inercia y el hecho de que el mercado inmobiliario sea poco líquido, poco transparente y basado en endeudamientos para todas las partes, provoca que se sigan construyendo viviendas cuando hace meses que hemos superado con mucho las necesidades reales. Alguien podría argumentar que siempre estuvimos por encima de nuestras necesidades reales y estaría en lo cierto. Pero durante la época del endeudamiento ventajoso se podía prescindir de este hecho y seguir acaparando ladrillos a crédito con la perspectiva de una revalorización suculenta. Una vez eliminado este factor, solo quedan las necesidades de vivienda de un país.
Aquí llegamos al “Cuándo”. ¿Cuándo cesará la construcción y en qué grado? De la respuesta a esta difícil pregunta se derivará, en parte, la cifra de deflación de las viviendas. De lo que nadie duda es de la existencia de un excedente de (al menos) medio millón de casas recién construídas, sin contar la cifra opaca de viviendas no habitadas que, en este país, alcanza la mayor cifra del mundo. Y de hecho hay previsiones de construcción hasta donde alcanza el horizonte en este sector: dos años. Durante dos años es más que previsible que siga aumentando el número de viviendas y lanzando más pisos vacíos a un mercado donde la demanda sea casi nula.
El resultado de este cruce no permite ser optimista. El valor de transacción de un bien para el que no hay demanda es nulo, es decir, no existe. Yo, por ejemplo, soy poseedor que casi ochocientos metros cúbicos de aire común del centro de Madrid que puedo envasar y vender. ¿Cuál será su precio? Pues salvo que algún desequilibrado me haga una oferta, ese aire no vale nada porque nadie lo quiere. Y si un vendedor me ofreciera medio euro por esos fabulosos ochocientos metros cúbicos con olor a gasoil y obras faraónicas, estaría encantado de cerrar el trato. Aunque esto es un hecho técnico, que no implica que los pisos lleguen a ser gratuitos para el comprador; pero sí que cualquier opción que permita al vendedor sacarle un mínimo rendimiento será contemplada como interesante. Y ¡Atención! Porque también cualquier opción que permita al vendedor dejar de tener pérdidas también será contemplada como una opción a tener en cuenta.
En esta situación el precio de los pisos dependerá de la demanda, del nivel de los salarios y de la ayuda que suponga la palanca financiera en forma de crédito.

Sobre-stocks que se acerquen al millón de viviendas vacías, con un nivel salarial congelado de facto desde hace diez años y un dinero progresivamente más caro (o directamente inaccesible en forma de denegaciones de hipoteca), acercarían al mercado a una situación similar a la de hace quince años. Y eso sin contar el hecho de que los niveles de paro puedan rondar el 15% ó 20% una vez que se detenga la actividad de la construcción. Y si nos situamos en una entorno similar a hace quince años ¿Quién puede negar que los precios puedan regresar a los de hace ese mismo tiempo? ¿Qué tienen los pisos que los hagan diferentes a cualquier otro bien?
La “Solución horribilis” Vuelve a asomar en forma de depreciaciones del 60% ó 70% .
Un análisis interesante, pero imposible, sería separar el porcentaje de subidas que se han debido a factores estructurales (aumento de calidad real de vida, aumento de la productividad de las empresas, aumento de las necesidades de vivienda, superpoblación, cambios en pautas culturales relativas a lo inmobiliario) de las que se han debido a la extensión anómala del tejido financiero.
No podemos establecer una conclusión exacta sobre la distribución del incremento, pero hay un elemento que arroja cierta luz. El número de transacciones inmobiliarias ha sido estos años mucho mayor que el número de hipotecas establecidas y el número de compraventas es muy superior al de viviendas construidas. Esto nos guía en dos direcciones: por una parte la existencia de una gran “Liquidez negra”, Que se demuestra en el hecho de pagos sin necesidad de crédito. Y por otra algo mucho más importante: el hecho de que las mismas viviendas han sido vendidas una y otra vez.
Este último análisis ha sido llevado a cabo de forma más o menos afortunada en varias ocasiónes en el foro. Aunque la certidumbre de las cifras es dudosa, sí señala en la preocupante dirección de que la mitad de las transacciones puedan haber sido meramente especulativas.
La cuestión que se abriría sería: en un mercado en el que la mitad de las transacciones estuvieran realizadas con la intención de soltar el bien en el corto plazo ¿Qué parte del precio puede ser debida a esa hipertrofia o inflamación? Podría parecer difícil encontrar mercados donde se dé este hecho, pero no es así. el mercado bursátil, el más transparente y líquido de los que existen, tiene un cierto parecido. Entonces, ¿Cuánto puede bajar el precio de un valor en un mercado como el bursátil cuando la subida ha estado motivada por un afán especulador? No es necesario recordar la multitud de datos con que contamos para responder a esta pregunta.

Sábado 12 mayo 18:56, narinan en respuesta a naranjito, dijo los precios no bajaran, por la involucración de todo el sistema.no venta de pisos=paro.el Euribor subira o no pero no por el tema inmobiliario. Así es. El Euribor sube para corregir la inflación en la eurozona (bueno, vale, de Alemania) La correccion es normal.un señor que vende zapatos no puede ser promotor.las normativas cada vez son mas exigentes. No veo por qué no. Cada cuál puede ser lo que quiera, con tal de que se respete la ley. Luego, el tiempo pone a cada uno en su lugar. Lo que si debe corregirse es el valor del suelo.hoy alcanza el 60% del valor total de la vivienda.la especulacion esta en el suelo. Estoy de acuerdo en que una parte de la especulación está en el suelo, pero no me diga que los precios no se han hinchado ficticiamente hasta niveles irrisorios, a la par que surrealistas. De este hecho son responsables directas las inmobiliarias, actuando como motor de precios. No me diga que no. El porcentaje del precio del suelo que repercute en una vivienda no me lo creo para nada en construcción en más de tres alturas. -Ceterum censeo carthaginem esse delendam-

En la bolsa no es infrecuente ver como un valor pierde un 99% de su valor cuando la presión de compra estaba basada meramente en la expectativa de revalorizaciones. Y acciones que han sufrido parte de esa presión (en la antesala de opas, ante rumores de fusiones corporativas o ante perspectivas de fuerte revalorización en sectores tradicionales) han encontrado como los recortes pueden ser dramáticos.
Aplicando la comparación con estos mercados, la depreciación de los inmuebles podría rondar el 75%, siguiendo la regla tácita de los tres cuartos, que prevé ajustes de esa cuantía (tomando la revalorización, no el valor total) tras periodos de subida libre y, también, recuperaciones similares tras caídas libres.
Tomando estos valores, nuestros bienes inmobiliarios podrían depreciarse entre el 50% y el 60% en un ajuste largo, duro y con un volumen de transacciones residual. Lo que se traduciría por muy pocas compraventas, gran volatilidad en los precios y largas distancias entre valor de oferta y valor de demanda. El resultado: un periodo necesariamente largo y recesivo que llevaría los precios al suelo del mercado, el lugar donde una demanda más fortalecida pudiera volver a dar vigor a las transacciones.
El análisis de las depreciaciones, su cuantía, su duración y su distribución geográfica y temporal es tan interesante como compleja. Únicamente he pretendido poner el foco en un lugar que no sea el hecho de la existencia o no de una situación anómala en nuestro tejido económico. Aunque cada vez es más extraño encontrarlos, todavía es posible hablar con personas que defienden la inexistencia de una burbuja y atribuyen las bajadas actuales a un ajuste pequeño, rápido y sin mayor interés.
Mi interés es doble. Por una parte fomentar el debate en torno a lo es la nueva frontera de nuestro conocimiento (las bajadas, su timing, su cuantía, los mecanismos de ajuste, los medios que tenemos para paliar el doloroso proceso) para alejarnos de lo ya es obvio y manido (la existencia de la burbuja, sus manifestaciónes presentes y los problemas sociológicos del enfrentamiento entre “Vencedores” Y “Vencidos”.
Y por otra insistir en lo que es mi leiv motiv: que publicitemos un hecho que ya es transparente para muchos, pero no para todos. Que no permitamos que más personas se dejen atrapar en una red de temibles consecuencias. Que el hecho de evitar más víctimas nos beneficiará a todos: a ellos por haberse librado de su ruina financiera y a nosotros porque no somos inmunes a un sistema económico que ha engendrado un monstruo alimentado por personas atrapadas. Cuanto menos coma el monstruo, más fácil será sobrevivirle.

Muchas gracias por el artículo. Pero yo me atrevería a decir que son dos tazas de café pero sin azúcar (a ver quien es el guapo que ingiere esto) .
Quizá lo que procede es hablar de la asimetría de la globalización en la cual dar cabida en el entorno a países con bajas tasas de renta per cápita y derechos humanos pone en riesgo las reglas razonables del libre mercado. El tinglado montado es muy claro, los ejes productores y extractores en un lado y en el otro extremo otros dándole a la trócola y haciendo clic.
Entonces a alguno se le ha ocurrido que el problema es que el da a la máquina de la trócola de fabricar dólares no lo hace son la suficiente persistencia y es necesario forzales mas.
Estamos en una economía global que es un auténtico disparate en la cual los intereses reales de que esto funcione así se deben a “Las grandes fortunas” Y a los movimientos especulativos de los hedge funds (que provocan liquidaciones de activos de empresa o sobreendeudamiento en funciones de ganadería financiera) en los dichosos paraísos fiscales (off shore funds) .
Las burbujas ya están montadas y de momento esto se sustenta en los paraísos fiscales y en tinglados piramidales
La asimetría del dólar le va a salir muy cara al mundo ya que al final los Estados Unidos han trasladado el problema fuera de casa (Es lo que llevan haciendo los últimos 20 años) . Pero la asimetría creo que le va a obligar a recular y a trabajar en su marco de actuación y sobre todo por la proximidad con Méjico.
Independientemente de lo que ocurra con los Estados Unidos el consuelo que nos queda son todas las últimas apróximaciones para reactivar la constitución europea y el marco único europeo, ya que creo que en eso nos la jugamos todos muy seriamente.
La asimetría de la globalización es insostenible ya que esclaviza los sistemas productivos donde se mantiene y descapitaliza el primer mundo. Creo que para que todo vaya bien hay que hablar de Marcos sólidos y planificados y con un control monetario (no keynesiano), la solución tiene que ser un mix.
La globalización tiene que ser la regionalización del mundo con acuerdos regionales y no sistemas como el actual con un alto grado de entropía

Muy buena exposición. Estoy seguro de que Km coincide con ella. Se ha aprobado una nueva Ley del Suelo cuando no va a resolver nada y hemos entrado claramente en un nuevo ciclo. Un gasto de papel y energías para salir en la foto. Es tan innecesaria como una Ley para regular las fechas y rutas aéreas que han de seguir las cigüeñas a su paso por la península ibérica. Un saludo.

Como siempre un lujo inmerecido poder deleitarme con fruicion de sus magnificas y soberbias intervenciones en este foro.
SObre el riesgo del mercado inmobiliario espanol. Efectivamente lo que nos distingue de otros paises con burbuja es la mayor exposicion de las empresas promotoras que se endeudan para funcionar. Es un serio problema que los unicos agentes que puedan hacer vivienda en este pais, debido a las trabas burocraticas y legales, sean las promotoras constructoras y no los particulares. Esta concentracion abusiva es mala para los compradores en la fase alcista y mala para los promotores en la bajista, en la primera se hinchan los precios en la segunda las promotoras no pueden dar salida al stock y quiebran.