La ocde constató una aceleración del crecimiento económico en España desde finales de 2006 y ha revisado al alza sus previsiones para 2007 hasta el 3,6%. Sin embargo, ante los indicios de ralentización en el sector de la vivienda, ha reducido sus expectativas para 2008 al 2,7% por "la bajada del ritmo de subida de los precios de la vivienda y del número de compras de parcelas, así como la disminución reciente del número de nuevos permisos de construcción que parecen indicar una ralentización de la construcción residencial". Además, señala la tendencia al alza de los tipos de interés en la zona euro y eso "debería pesar sobre el crecimiento del consumo"
232 Comentarios:
Lo de los ayuntamientos es cierto. Pero ni los panaderos ni los carpinteros imponen unos beneficios tan bestiales a sus productos.
Te aseguro que hay mucho margen de bajada para la vivienda, si reducen su beneficio.
La ley de la oferta y la demanda les va a obligar a ello tarde o pronto.
Como se ha dicho anteriormente, hay mucha gente dispuesta a comprar, pero a precios razonables.
Los construcción se nueve igual que cualquier otro sector, y si venden un piso por 300.000 ¿Para que lo van a poner a la venta en 200.000?
El tema es que ahora no se vende y hay muchisimo estock. Eso sin contar la vivienda de segunda mano que cada día hay más a la venta, que el Euribor va para arriba etc,
"Te aseguro que hay mucho margen de bajada para la vivienda, si reducen su beneficio."
El sector inmo-promotor es bipolar:
- Hay algunos, los menos en cantidad, con suelo comprado a muy bajo coste, sobre el que ya pueden contruír. Estos promotores, la mayoría grandes veteranos supervivientes ya de varias crisis en el sector, están con moderada actividad, a la expectativa.
- Hay otros, que han entrado en el sector durante este boom, sin experiencia en el mismo. Éstos han comprado suelo, incluso a los promotores más antiguos, fiándose de los precios de mercado actual. Por tanto éstos no tienen gran capacidad de maniobra. Suelen ser éstos los que ahora mismo siguen con su actividad a todo trapo, gastando lo ingastable en publicidad, y no escatimando en gastos en sus promociones "de lujo" y con "grandes acabados".
Pues bien, los del grupo de "veteranos" tienen margen para poner el precio que haga falta para vender. El segundo grupo apenas soportarían que el mercado bajase un pírrico 15% que les llevaría a la quiebra.
Les pongo un ejemplo numérico:
Promotor "viejo zorro" haciendo obra en suelo de hace 15 años. Hace una única promoción en estos momentos para vender en 300.000 euros el piso de 100 m2: sus costes repercutidos al inmueble son 60.000 euros de suelo, 60.000 de construcción, 180.000 euros de benefico a ese precio.
Promotor "nuevo rico" compró suelo recientemente pensando que el preico de mercado en dicha zona es de 300.000 euros. Sus costes repercutidos son 100.000 euros de suelo, 80.000 de construcción (a éstos los constructores les sablean a base de bien) y 120.000 euros de beneficio.
Parece que no hay mucha diferencia. Ambos "parece" que se van a forrar. Pero verán: se da el caso de que pasan los meses y los pisos no se venden, o se venden mal. Queda media obra por vender y se acerca el fin de obra para ambos.
Y se finaliza la obra: ahora, les voy a explicar lo que hará el promotor "viejo zorro".
EL PROMOTOR "VIEJO ZORRO" REBAJARÁ lOS INMUEBLES RESTANTES "SUDDEN & SHARP" A 170.000 EUROS si ve que pasan los meses y le queda un 30% de la obra por vender. Y lo gracioso es que sigue forrando igual: 170.000-60.000-60.000=50.000 euros de beneficio por vivienda de 100 m2, es decir un beneficio del 41, 66% sobre lo invertido.
Eso va hacer derrumbarse el "valor de tasación" de la zona, pero eso al promotor "viejo zorro" le importa poco: él promueve para ganar dinero.
Qué le pasaría además al promotor nuevo rico? Pues que el "precio de mercado" de la zona en función del "nuevo valor de tasación" sería 170.000 euros. Y veamos los costes del promotor nuevo rico: 170.000-100.000-80.000=-10.000 aquí lo tienen! Pérdidas!
El banco se preocuparía muy mucho de la situación, y aun por encima le cortaría el grifo al promotor "nuevo rico".
Ya tenemos cabada la tumba del promotor "nuevo rico".
Lo gracioso viene al final: el señor banquero, sabiendo de la solvencia de "viejo zorro", y de las dificultades financieras de Nuevo rico, Corta el grifo a éste último.
Debe Nuevo rico, Descontando lo que ya había pagado de la promoción, 100.000 euros por vivienda de 100 m2 pero el precio de mercado le hace estar en pérdidas, porque además el coste del resto del suelo que tiene Nuevo rico Es similar y las prespectivas del mercado son a la baja.
El señor banquero le ofrece asumir la deuda del promotor Nuevo rico Al promotor Viejo zorro, Que asume la deuda y le cuesta cada piso construído 100.000 euros.
El mercado está a la baja, pero con el nuevo coste, Viejo zorro, Inteligentemente, vende estos nuevos pisos por 140.000 euros, hundiendo un poco mas el Valor de tasación Suden & sharp
Aun así, Viejo zorro Sigue ganado otro 40% vendiendo a menos de la mitad del precio de mercado 6 meses antes.
Por tanto ya tenemos la carnicería montada: se van a matar entre promotores! Es la guerra! Y yo ya se de algunos en mi zona que están afilando los cuchillos y preparando las ballonetas! Adaptarse o morir!
Va a ser bonito ver la carnicería desde la barrera, el espectáculo de quiebras y adquisiciones en subasta va a se antológico!
Con este razonamiento lo que quiero demostrar es que lo más posible, incluso deseable, será un descenso "sudden & sharp" en 1-2 trimestres, y un período posterior de reorganización de 4-5 años para reorganizar y redistribuír el sector inmobiliario a la baja.
Los cantos de sirena de los "aterrizajes suaves" es mera "desdramatización" para no preocupar a la población y pillar desprevenidos a los princpipales damnificados: los que entraron tarde, pagando caro y sin experiencia, en el sector inmobiliario.
La suerte está hechada, la única cuestión es: cuando?
"Al viejo y al nuevo promotor el suelo las ha costado lo mismo: 100000"
Alucinado me deja, señor mío!
Usted sabrá, me imagino, como yo, que hay gente con carteras de suelo a mitad de precio (o menos) de lo que han pagado "los últimos de Filipinas"? no?
Pues eso.
El resto: son ejemplos numéricos "para andar por casa" y ser claros.
Por cierto: si usted es de los que tiene suelo caro: lo siento, es usted la víctima de esta historia.
Saludos.
Buenas tardes, vuelve a cometer el error de pensar que las personas actuamos siempre de forma racional, en su mundo imaginario de mercados perfectos lo que dice tiene sentido, el problema es cuando en éste mercado actúan las personas.
Lo cierto es que al ser humano no nos gusta perder, odiamos confirmar las pérdidas por lo tanto intentamos retrasar en el tiempo lo máximo posible la decisión que hace que esas pérdidas se materialicen, en cambio cuando ganamos, aunque sea menos de lo teóricamente posible, la satisfacción que nos produce la ganancia hace que intentemos materializar esta lo antes posible.
Esto se traduce en que el propietario de suelo que llegó tarde será reticente en bajar precios y quedará aún más pillado en cambio el propietario que tiene suelo comprado a precio inferior no tendrá reparos en bajar el precio porque aún consigue beneficios.
Esto es el mundo real tanto si le gusta como si no.
Lo del balance con un millón de euros ciertamente es antiintuitivo, porque ese millón de euros para el propietario no existe hasta que no se materialice la venta del solar por ese precio, ciertamente si después de urbanizar el solar y venderlo obtiene 800000 euros la sensación que tendrá el propietario es que ha ganado 800000 euros no que ha perdido 200000, cosas de la psicología.
¿Que se siente con el Euribor a 4, 5 y la tercera guerra mundial sin declararse?, ¿Las siete plagas?, ¿Las fallas en alcorcon?, ¿Que se siente?, ¿Impotencia?, ¿Algo de crispación quizas?, ¿Que se siente tios?, Contad.
Y digo yo, llegado el momento, uno lleva esperando desde 2000 el desplome del mercado inmobiliario produciendose a lo largo de todo este tiempo lo contrario, ¿Llegado que momento debe uno corregir su forma de pensar?, Entrar en contacto con la realidad verdadera, los pisos nunca ban a bajar.
Cuando? A los 10 años?, En 2009?, En 2015?, Como es esto?
Yo de tí tendría mucho cuidado en los próximos meses con entrar en bolsa con inmobiliarias y constructoras. Pero sólo es mi opinión ¿Eh?
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta