El g-14, el grupo de las principales inmobiliarias, mantiene "congeladas" sus actuaciones y suma ya tres meses sin iniciar ni una sola vivienda para no incrementar aún más el 'stock' de inmuebles. El grupo recrimina al gobierno que fomente la vpo sin antes agotar todos los mecanismos para dar salida al stock
Ante este panorama, las distintas patronales inmobiliarias coinciden en dar ya por descontado que en 2009 la construcción de nuevas viviendas no logrará alcanzar siquiera la cota de las 150.000 nuevas viviendas, un mínimo histórico lejos de los récords registrados en años anteriores
Con la entrada de un nuevo jugador, la banca, el g-14 solicita a las entidades financieras “igualdad de trato” en materia de financiación, es decir, que se trata de la misma manera a un cliente que compra un piso en una inmobiliaria que a través de la inmobiliaria de un banco
55 Comentarios:
Hay cientos (quiza miles) de terrenos bien localizados (no hablo del centro de grandes ciudades), al menos mejor localizados que miles de viviendas ya hechas y que no encuentran comprador
Si bajaras tu beneficio empresarial a un máximo de un 10%, ¿A cuanto podria salir el metro cuadrado util?
¿Menos de 1500 euros el m2 util?
¿Quiza poco mas de 1000?
Yo seria un posible comprador
Hay cientos (quiza miles) de terrenos bien localizados (no hablo del centro de grandes ciudades), al menos mejor localizados que miles de viviendas ya hechas y que no encuentran comprador si bajaras tu beneficio empresarial a un máximo de un 10%, ¿A cuanto podria salir el metro cuadrado util? ¿Menos de 1500 euros el m2 util? ¿Quiza poco mas de 1000? Yo seria un posible comprador Vamos a ver, el m2 de construcción normalita, está a unos 600 €, el metro util viene a ser el 75% de los construidos, por tanto el metro util, sale su construcción a 800 €/m2, los gastos indirectos (proyectos, licencias, etc) representan el 40%, por lo que ya estamos a 1200 € el metro util, a eso sumale el solar y el beneficio. Por lo que si quieres un piso por poco más de 1000 €, el solar nos lo tienen que regalar y mi trabajo tambien. Que buscamos solar que nos regalen y empresarios que inviertan su capital y su trabajo por la cara?
Para anonimo lunes 11 mayo 23:29
Veo que entiendes de lo que hablas
El 40% de gastos indirectos a qué se lo aplicas?
Evidentemente no hay que trabajar por la cara, sino ajustar los beneficios (si se puede ganar un 1000% enhorabuena, pero en esta época....)
El precio del solar depende del mercado, no?
Otra forma de calcular todo esto es del lado del comprador:
¿Cuánto me puede pagar un posible cliente por un piso de tantos metros, en tal situación (centro, afueras, ciudad grande....) con un sueldo x?
La respuesta a la pregunta te debe indicar el precio del solar
Por no hablar de la sobreproducción
Seguramente podrían pasar diez años o mas sin construir una vivienda hasta que se acabe el stock actual
Los precios de los solares deberían ser ya virtualmente cero
Claro, nadie está dispuesto a perder dinero, ni los que compraron solares ni los posibles promotores
Pero los primeros ya lo han perdido (y mucho) y los posibles promotores mejor que busquen otro mercado
Por qué los llaman constructores?, En todo caso serán ex-constructores. Está llegando una nueva generación de constructores: edificarán sobre terrenos postburbujista (¿Qué culpa tenemos todos si comprasteis los terrenos a precio de manhattan), dando trabajo y pagando salarios razonables (¿Que culpa tenemos todos si le habeis pagado a cualquiera nóminas que ya quisiera cualquier profesor universitario?). Por favor me puedes decir 1 solar, solo 1, postburbujista que este bien localizado, te prometo que no pagaré sueldos a mis trabajadores ni iguales, ni superiores a los un profesor universitario y te prometo que mi beneficio empresarial no sobrepasará el 20%. Con estos costes de producción me comprarás una vivienda de las que resulten en ese solar? En mi negocio despues de pagar todos los gastos el beneficio empresarial (o beneficio extraordinario) es del 2% y trabajamos hace años sin problemas. El secreto es hacer volumen para subsistir con baja rentabilidad.
Cuando hablamos de beneficio del 20%, es beneficio bruto, no es el neto, es decir de un beneficio del 20%, tienes que pagar a tu personal (administrativo, comercial, financiero, organización empresarial); los de las oficinas, telefonos, electricidad, etc... y de lo que queda quitale el 30% del impuesto de sociedades, verás como se reduce el porcentaje.
Pero en tu negocio cual es el tiempo de producción o reposición del producto?
En promoción desde que se compra un solar, se edifica, se vende y se entrega, si el mercado esta bien, no baja de 2-3 años, es decir que tu inversión tarda en rotar 2-3 años. En un supermecado el tiempo medio de rotación de las estanterias es de menos de un mes.
Quien gana más un supermercado con un margen del 2% neto, cada mes o un promotor con un 20% de margen bruto, cada 2-3 años?
Cuando hablamos de beneficio del 20%, es beneficio bruto, no es el neto, es decir de un beneficio del 20%, tienes que pagar a tu personal (administrativo, comercial, financiero, organización empresarial); los de las oficinas, telefonos, electricidad, etc... y de lo que queda quitale el 30% del impuesto de sociedades, verás como se reduce el porcentaje. Pero en tu negocio cual es el tiempo de producción o reposición del producto? En promoción desde que se compra un solar, se edifica, se vende y se entrega, si el mercado esta bien, no baja de 2-3 años, es decir que tu inversión tarda en rotar 2-3 años. En un supermecado el tiempo medio de rotación de las estanterias es de menos de un mes. Quien gana más un supermercado con un margen del 2% neto, cada mes o un promotor con un 20% de margen bruto, cada 2-3 años? mi negocio es anual y ganar el 2% anual neto es igual a ganar el 4% en 2 años, un 20% me parece excesivo. Me vas a decir que un piso en Madrid que te cobran 4700 € por m2 promedio, con un costo de construcción 600-700 € promedio, no se gano nadie más del 4%?? si de lo que se trata es de pagar algo razonable, no de que me regalen nada. En madrid los solares promedio estan en 900 € el m2(y bajando), costo de producción 600, costo total 1500 €. Tienes bolsones de demanda embalsada a 2000 € el metro, y con el 25% te alcanza para pagar todos los gastos y además tienes un margen superior al de muchos negocios. Eso en los mejores años, lo malo de ser empresario es que a veces se gana y a veces se pierde, se llama riesgo empresario, sino no existirian los empleados. Yo se que han comprado el suelo a precio de oro y han pagado sueldo de doctores a obreros, pero bueno, todos a veces hacemos malas inversiones y a veces perdemos.
Pero en tu negocio cual es el tiempo de producción o reposición del producto? En promoción desde que se compra un solar, se edifica, se vende y se entrega, si el mercado esta bien, no baja de 2-3 años, es decir que tu inversión tarda en rotar 2-3 años. En un supermecado el tiempo medio de rotación de las estanterias es de menos de un mes. Quien gana más un supermercado con un margen del 2% neto, cada mes o un promotor con un 20% de margen bruto, cada 2-3 años? mi negocio es anual y ganar el 2% anual neto es igual a ganar el 4% en 2 años, un 20% me parece excesivo. Me vas a decir que un piso en Madrid que te cobran 4700 € por m2 promedio, con un costo de construcción 600-700 € promedio, no se gano nadie más del 4%?? si de lo que se trata es de pagar algo razonable, no de que me regalen nada. En madrid los solares promedio estan en 900 € el m2(y bajando), costo de producción 600, costo total 1500 €. Tienes bolsones de demanda embalsada a 2000 € el metro, y con el 25% te alcanza para pagar todos los gastos y además tienes un margen superior al de muchos negocios. Eso en los mejores años, lo malo de ser empresario es que a veces se gana y a veces se pierde, se llama riesgo empresario, sino no existirian los empleados. Yo se que han comprado el suelo a precio de oro y han pagado sueldo de doctores a obreros, pero bueno, todos a veces hacemos malas inversiones y a veces perdemos. Coste metro cuadrado construido medio de piso (bien construído!), alrededor de los 1000-1200,00 € y subiendo, que cada vez se exige más calidad y más prevención. Solares, ahora mismo todo el mundo sabe muchos y muy bien situados, pero un par de años atrás, en cualquier ciudad media de catalunya, el metro cuadrado medianamente bien situado se vendía por encima de los 1800,00 €. Haz números! Y la construcción no puede compararse con casi ningún otro negocio, y menos con un supermercado. Menuda parida. Desde que se adquiere un solar, se proyecta el edificio, se empieza la construcción y se recupera la inversión, con suerte, puede pasar un lustro. Eso sin contar que como no vendas los locales o los pàrquings puedes tardar 10 años en materializar el beneficio. Por una espectativa de beneficio por debajo del 10%, te vas a meter tu en el fregao!!!
Personalmente conozco demasiados: en cada pueblo que conozco se han recalificado terrenos con cuentagotas y únicamente a gente relacionado con el alcalde de turno. Si analizas (el google earth es magnífico para eso) la forma urbana de cualquier pueblo verás zonas urbanizadas o urbanizables lejos de los centros urbanos, mientras que otras más céntricas siguen siendo rústicas.
Desde luego esto, que ha provocado un aumento brutal del precio del suelo, no es culpa de los promotores, sino de los políticos y de los que los votan, pero vosotros habeis pagado alegremente , sin quejaros.
Desde luego esto, que ha provocado un aumento brutal del precio del suelo, no es culpa de los promotores, sino de los políticos y de los que los votan, pero vosotros habeis pagado alegremente , sin quejaros. Pero nadie me dice donde hay un solar en el que compraria una vivienda y el precio que tiene el mismo. Te diré nosotros hemos comprado la mercancia que habia en el mercado, como comprenderas, si teniamos pedidos de producto, teniamos que comprar materia prima.
Estos promotores haciendo "amijhous" con todo el mundo, los compradores ( porque no bajan lo suficiente), el gobierno ( por lo del articulo referido), con los bancos por competencia desleal ( se quejan de que los bancos bajan demasiado los pisos que venden). Años atras estaban felices como perdices.les sobra "mucha grasa", eso es lo que pasa. Ademas, dentro de nada , otra vez subidas martinsa-vertiginosas (al menos eso dicen).
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