"Cuanto más rápida y profunda sea la caída de los pisos, antes se recuperará la actividad inmobiliaria"

Hola, con todos mis respetos, pero el articulista del pais ha puesto mucha imaginación pero poco conocimiento, es algo muy frecuente actualmente, todo el mundo se permite dar pronosticos, recetas y soluciones, pero ninguno es profesional del sector. Es decir es como si los periodistas, banqueros y analistas financieros, dieran recetas de como curar la gripe, podeis imaginar el resultado.

Lo que si es cierto es que todos llegan al mismo resultado, bajar el precio de la vivienda, para que resurja el sector y me van a perdonar pero con mi formación y experiencia de 30 años en el mismo, tengo que decir que esa receta no vale para todas las promociones de viviendas, como les demuestro con un ejemplo sencillo:

En este pais hay muchas promociones de chalet con un precio del entorno a los 1500 €/m2, yo personalmente las tengo desde 1270€ a 1575€.

Bien como vengo repitiendo hasta aburrir el margen que disponemos los promotores es de un 20%, si todos los promotores bajamos un 20% el precio de nuestras viviendas, cosa que parece insufiente para la mayoria de la gente, sin contar al bobo del 90%.

Si hacemos el calculo para la vivienda más cara que tengo en el mercado que esta a 1575 €/m2, las tendría que vender a 1.260 €/m2, sin ganancia alguna.

Si todo funciona como los pronosticos, recuperariamos nuestra inversión y tendriamos que seguir produciendo algunos y esas viviendas deberiamos mantener el precio de 1.260 €/m2. Bien pues vamos a ver cuento nos costaria hacer las nuevas viviendas.

Como igualmente estoy defendiendo y se puede demostrar hoy no se puede edificar un chalet pareado con un cierto diseño y calidad, cumpliendo la normativa actual, por menos de 650 €/m2, a lo que hay que añadir, la valla exterior y las aceras que le hacemos, que pongamos sean de unos 50 €/m2 de repercusión, estariamos en 700 €/m2, a lo que hay que añadir un 40% de gastos indirectos (proyectos, licencias, seguro decenal, etc...), estariamos en 980 €/m2.

Si el terreno urbanizable nos lo venden simplemente a 40 €/m2, cosa nada facil a pesar de la situación. La mitad de la superficie se pierde en calles, zonas verdes, cesiones dotacionales y cesión del 10%, se nos trasforma el precio en 80 €/m2 de parcela.

El coste de urbanización en municipios pequeños y medianos está en el entorno de los 60 €/m2 de parcela resultante, por lo que el suelo nos saldría a 140 €/m2 de parcela.

Si las viviendas que he puesto de ejemplo tienen 400 m2, cada parcela urbanizada nos valdría 56.000 €, si la superficie edificada es de 200 m2, el coste de repercusión seria 56000/200 = 280 €/m2 repercusión.

Total edificación 980 + parcela 280 = 1.260 €/m2

Por tanto el coste de las nuevas viviendas es el mismo que las hemos vendido sin beneficio y lo que Ud. Deben pensar es que si vendemos las que tenemos al coste, sin ganar nada y recuperamos nuestra inversión, hacemos nuevas viviendas y a pesar de comprar el suelo urbanizable a 40 € y tirarnos 2-3 años trabajando y con nuestro dinero invertido, para vender otra vez sin beneficio, o venderlas al precio que tenemos hoy.

Por tanto, para que vamos a malvender las viviendas actuales, para que las nuevas salgan al mismo precio que tenemos hoy.

Por tanto la solución que aporta el periodista de El pais, es una perogrullada redactada por una persona sin los conocimientos adecuados.