Bernardos: "ningún gobierno del mundo ha estado tan desafortunado en vivienda como el de zapatero"

El economista de la universidad de Barcelona (ub) y experto en el sector inmobiliario Gonzalo Bernardos critica en una entrevista con idealista news las medidas tomadas por el gobierno de josé luís Rodríguez zapatero para salir de la crisis inmobiliaria. Bernardos, que además es director del máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB, recuerda a quien ponga su casa ahora en venta que su vivienda vale lo que valía en el primer semestre de 2004 y que si se quiere vender hay que poner un precio competitivo

Pregunta: Hace 6 meses, comentó que la vivienda dejaría de bajar en 2010 y que las ventas crecerían este año con fuerza, ¿tiene alguna variación sobre esas estimaciones?

Respuesta: Ninguna. Según mis fuentes, en ciudades como Barcelona y Madrid, las ventas están aumentando en la actualidad aproximadamente entre un 30% - 40%, siendo en el resto del país la recuperación más gradual. Desde mi perspectiva, las estadísticas del INE y el Ministerio de la Vivienda aunque oficiales, no son para nada veraces. Un ejemplo: ¿cómo pudo crearse en España una burbuja inmobiliaria si, según los datos oficiales, nunca se vendieron más de 425.000 viviendas nuevas? Le recuerdo que en 1999 ya se programaron más de 550.000 viviendas

P: ¿qué recomienda hacer al gobierno y a otros organismos para "normalizar" el sector inmobiliario?

R: No conozco ningún gobierno de ningún país que haya estado tan desafortunado en materia de política de vivienda. Evidentemente, yo no aconsejaría realizar más viviendas de protección oficial (con las que sobran en la actualidad, ¿para qué queremos más?), ni subir el IVA que grava las ventas, ni quitar en el 2011 la desgravación fiscal a un gran número de compradores

Desde mi perspectiva,  entre otras medidas, el gobierno debería:

A) llegar a un acuerdo con las entidades financieras y garantizar a los compradores de vivienda el pago durante los próximos cinco años de un tipo de interés máximo del 2,5%

B) avalar el 30% de cualquier préstamo hipotecario otorgado por las entidades financieras

C) establecer una desgravación a la compra de una segunda vivienda del 10% si ésta va destinada durante los próximos años al mercado de alquiler

P: si alguien tenía una vivienda en 2007 que valiera 200.000 euros y quería una de 300.000 euros, tenía que pagar 100.000 euros de más. Ahora, probablemente si la vivienda ha caído un 25%, la suya valga 140.000 y la que quiere 210.000 (+70.000 euros). A priori, parece más favorable. ¿Son los que buscan mejorar de casa una gran esperanza para el sector?

R: El producto más buscado en la actualidad por la demanda es un piso nuevo con cuatro habitaciones. Prácticamente, no los hay. Debido a ello, una importante parte de la demanda potencial de vivienda no se está convirtiendo en real. En la actualidad, el mejor cliente de las inmobiliarias son familias cuyos principales miembros tienen más de 35 años, situación económica desahogada, uno o más hijos y a los que no les satisface la vivienda en la que residen. A este colectivo, las entidades financieras no les negarán un préstamo hipotecario, ya que es un cliente rentable, aunque en mayor medida por la venta de otros productos que por la hipoteca en si misma

En cambio, la demanda es escasa para viviendas de una o dos habitaciones, exactamente el producto más abundante en materia de nuevas residencias. Dicha demanda era realizada principalmente por jóvenes e inmigrantes, los colectivos más afectados por el desempleo y por las restricciones financieras. Debido a ello, creo que los promotores deberían plantearse, aunque ya estén terminadas, cambiar la estructura de sus promociones y convertir dos pisos de dos habitaciones en uno de cuatro

P: ¿cómo puedo saber si mi casa vale lo que pido por ella?

R: En la mayoría de los casos, su casa vale lo que costaba en el primer semestre del 2004. No obstante, si desconoce ese precio, le recomiendo que consulte idealista.com, identifique el precio medio de la zona y le descuente un 10%. Recuerde: su casa no vale lo que le costó a usted ni es equivalente al dinero que necesita, sino lo que alguien esté dispuesto a pagar

P: ¿qué recomienda a quienes buscan actualmente su primera casa para vivir?

R: Hagan previamente un curso sobre negociación. En la mayoría de los casos, ha de hacer una oferta a la baja, tener paciencia (espere a ser llamado, no llame usted)  y nunca demostrar que el piso observado es el elegido (es uno de los muchos que he visto). No obstante, debe saber si tiene delante un “chollo” (empieza a haber bastantes) o simplemente una vivienda más. Si es lo primero, debe hacer una negociación corta, porque si no lo perderá

P: ¿qué deberían hacer los que desean comprar una vivienda como inversión?

R: Buscar una vivienda BBB. Es decir, buena (privilegiada ubicación), bonita (buenos acabados, magníficas vistas y adecuada distribución) y barata (con un precio inferior a la media). En la actualidad, la demanda de inversión ha recobrado la racionalidad, ya no busca pisos en la “ciénaga de Shrek” sino en las mejoras ubicaciones de las principales ciudades. Si la vivienda está alquilada, ésta es una buena inversión sólo si la rentabilidad bruta se sitúa alrededor del 5%

P: ¿cuál es el secreto para vender una casa actualmente? ¿qué debería hacer el vendedor particular?

R: Poner un precio competitivo, acorde con la situación del mercado. El precio al que vendió la vecina en 2006 no vale. A ella le tocó la lotería inmobiliaria (el gordo y la pedrea incluida) y a usted no le puede tocar porque aquella ya no existe. Haga caso a su intermediario y consulte su portal inmobiliario de referencia para saber si su precio está o no por encima o por debajo de la media del mercado

No obstante, si la vivienda en venta está en una población con una escasa demanda natural y un gran exceso de oferta (la “ciénaga de Shrek”), le deseo toda la suerte del mundo. La necesitará para encontrar un comprador, aunque el precio sea magnífico 

P: ¿cuál es su experiencia con Internet y con idealista.com como canales de negocios?

R: Excepcional. En los últimos años, Internet ha cambiado la manera de vivir y de hacer negocios para numerosos personas. En mi caso, reconozco que “estoy enganchando”. He sustituido la televisión y otros pasatiempos por Internet. Ahora, cuando me levanto o llego a casa, lo primero que hago es encender el ordenador. Un aspecto impensable hace una década

Respecto a Idealista.com, creo que es indudable que se ha convertido en un portal de referencia para cualquier comprador y vendedor en España. No obstante, como académico, le estoy profundamente agradecido por la difusión del conocimiento inmobiliario que hace a través de sus newsletters. Sus resúmenes de noticias son buenísimos y permiten de una forma muy rápida estar al día de casi todo lo que está pasando en el mercado nacional e internacional

P: ¿qué pasará con el sector inmobiliario cuando el Euribor vuelva a subir?

R: En primer lugar, el Euribor tardará en subir de forma significativa. Aunque se recupere la economía de la zona euro, no creo que el Euribor a un año antes del 2011 supere el 2,5%. Tengo serias dudas sobre el crecimiento económico de los países de Europa, cuando se retire el gran impulso del gasto público. Por ello, a medio plazo, no veo un Euribor por encima del 4%.

Además, cuando el Euribor vuelva a subir, si el Banco de España y el Ministerio de Economía hacen bien su trabajo, las entidades financieras tendrán una mayor solvencia y, por ello, una mayor disponibilidad para conceder créditos. Por tanto, un efecto perjudicial se compensará con uno beneficioso y el mercado no se verá seriamente afectado

P: ¿son viables las ventas de promociones de obra nueva de los bancos a los precios que ofrecen?

R: Las entidades financieras son las reinas del marketing. Bajan el precio de cuatro pisos un 40% e insinúan que todos los que ofrecen tienen la misma rebaja. No me creo que estén vendiendo lo que dicen, ya que la rebaja de precios ofrecida no es ni mucho menos toda la que podrían realizar. Piense que una entidad financiera pueda bajar, sin perder dinero, el precio un 20% más de lo que lo hace un promotor

Creo que la mayoría de entidades se está equivocando. Estiman que la situación actual es una repetición de la observada en la etapa 1992 – 97. Se quedaron los pisos en el 92-93, los vendieron en el período 1995 – 97 y obtuvieron grandes plusvalías. En los próximos años no será así ya que estoy convencido de que en toda la próxima década el precio de la vivienda no llegará a alcanzar en términos reales el observado en 2006

P: El precio del suelo se ha desplomado por lo que quien compre suelo "barato" ahora, podría vender viviendas "baratas" en un plazo medio, ¿es esto tan fácil? ¿llegará?

R: La compra de suelo en una buena localización es un magnífico negocio. El motivo es que, desde enero de 2007, el precio del suelo ha bajado notoriamente más que el de la vivienda y difícilmente éste se reducirá mucho más en las mejores ubicaciones. Por tanto, el margen de beneficio previsto no está nada mal, aunque no se parezca ni por asomo al obtenido con el suelo adquirido en el período 1998 – 2003

El problema para la adquisición de suelo radica en la inexistencia de financiación bancaria (los bancos y las cajas quieren reducir su dependencia del sector inmobiliario) y en la reducida disponibilidad de fondos propios por parte de los promotores. En la actualidad, éstos deben buscar nuevas fuentes de financiación, por ejemplo, inversores privados. Si antes formaban sociedades con entidades financieras, ahora deberían hacerlo con ellos