Artículo escrito por Rafael bueno, socio delegado de la zona centro de Proinlasa
En España llevamos unos años acogiendo una costumbre anglosajona que es la de los informes de coyuntura sectoriales que se realizan por agencias y otras entidades con el fin de aclarar la situación que se vive en el momento. Aunque aquí somos más ambiciosos y vamos un poco más allá, sacamos la bola de cristal y vaticinamos lo que va a ocurrir el próximo semestre, año e, incluso, he llegado a leer pronósticos de la situación hasta de 3 años. Hábilmente, a veces se incluye una coletilla en letra muy pequeña que dice que “comportamientos pasados no garantizan los futuros” o algo parecido
A estos informes yo les llamo los de los cristaleros, pues, de tanto sacar la bola de cristal y no acertar, se acaba rompiendo. Si sólo se rompiese la bola no pasaría nada, lo que ocurre es que en lugar de aclarar la situación a los intervinientes en los mercados, se generan distorsiones cada vez más fuertes pues, además, ninguno de los informes bolacristaleros coinciden en sus conclusiones lo que provoca más incertidumbre de la normal
Haciendo memoria, recuerdo que un servicio de estudios de una entidad financiera española, desde el año 2002 en todos y cada uno de los informes que más o menos periódicamente emitía sobre el sector inmobiliario, vaticinaba que los precios iban a caer en los próximos 6 meses. A toro pasado hemos comprobado todos que erraron el tiro, pues hasta finales de 2007 los precios no iniciaron el necesario ajuste. Como consecuencia de aquellos errores de previsión, comprensibles, pues acertar la evolución de los precios debe ser casi imposible, dichos servicios de estudios, disminuyeron la frecuencia con la que realizaban sus informes inmobiliarios. Pensaba yo que, un poco desanimados por comprobar una y otra vez los desaciertos, se iban retirando de la bola de cristal
Pues no, hace unos días leí, con cierto desasosiego, que dicha entidad vaticina una caída de precios de la vivienda de entre un 5% y un 10% en los próximos 18 ó 24 meses de forma muy heterogénea. O sea, que a lo mejor cae un 5% en 18 meses en algunos sitios o en 24 meses o un 10%, o no
¿Es necesario lanzar este mensaje de contenido tan poco riguroso y de tanta relevancia? Vista la trayectoria previa de dicha entidad en sus vaticinios en un primer momento he pensado “pues si prevén bajadas de precios es que van a empezar a subir”
Entiendo perfectamente que se realicen este tipo de análisis, incluso ayudan, pero tan importante como realizarlo es cuidar el mensaje que se envía al mercado, pues en este caso, es, en algunos aspectos, contrario al que parece
La dificultad de acertar en el comportamiento futuro del mercado y las consecuencias tan perniciosas de mensajes erróneos, nos deberían hacer reflexionar sobre dichos pronósticos y limitarnos a describir situaciones comprobables y objetivas y si se quiere ir más allá, describir posibles escenarios futuros, pues la opinión de un prestigioso actor del mercado puede influir sobre el comportamiento del mismo de manera muy perniciosa
Mucho me temo que, una vez más, se está repitiendo lo mismo de 2002 pero a la inversa, que nadie va a acertar la quiniela de los precios y se contribuirá a generar más distorsión en el mercado. Parecido a lo de las agencias de calificación, pero eso es otro tema para un nuevo artículo
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28 Comentarios:
Pues yo no tengo bola de cristal pero sé que a la vivienda le queda mucho recorrido a la baja. ¿Hay algo que lo vaya a frenar? Pues creo que ni rajoy lo evitará, puesto que de un día para otro no va a obligar a la banca a dar hipotecas a gente insolvente, le falta como mínimo un año para que un particularpueda vander. Antes venden bancos/cajas y sus promotores zombi con condiciones supuestamente favorables, porque son supuestas porque sólo tienen el poder de conceder la hipoteca, demostrado queda que no tiene que ser más barato comprarles a ellos.
Por mi parte tengo una gráficas muy bonitas con las diferentes entidades que ofrecen estadística de precios: idealista, fotocasa, facilisimo, min.fomento, tinsa ... y curiosamente en la predicción del pasado todas coinciden en el descenso, sin que parezca que haya un freno mágico en su caída, con lo cual es futuro es "evidente" y casi palpable.
Por lo demás, si seguimos la realidad del sector, que gracia me hizo oir a rajoy decir que "el suelo no vale nada".
Me temo que esta vez si van a acertar y si no aciertan es porque la bajada va a ser mayor... o crees que tras una caida del 7% vas a ver una subida de precios en el siguiente ejercicio?
¿De verdad alguien que lo dice con un cierto conocimiento de causa se cree que algún partido político en el Gobierno va a poder reducir los cinco millones de desempleados que a día de la fecha hay en España por el mero hecho de que sea ese partido el que esté en La Moncloa?. Entre nosotros y no se lo cuenten a nadie: he hablado con miembros del partido al-que-todas-las-encuentas-dan-por-vencedor-el-20 N, y, ¿Saben qué?, Están bastante asustados.
El partido que presumiblemente va a ganar las elecciones sabe que el número de desempleados que hay en España no depende de qué reforma laboral se haya hecho, ni de que su Gobierno vaya a hacer otra. El partido que va a ganar las elecciones sabe que el problema es otro, que la generación de PIB que ahora tiene España no puede absorber a esos cinco millones de desempleados y que es la ocupación de esos parados la que generaría PIB. El partido que va a ganar las próximas elecciones, al igual que todos los demás, pienso que sabe que la economía española se está mexicanizando, y conoce que si la tasa de actividad española fuese la de otros países desarrollados el paro aún sería mayor, pero el partido que va a ganar esas elecciones no habla de eso, y el que las mismas encuestas de antes dicen que las va a perder, tampoco).
Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica.
A este señor le preocupa mucho que se divulguen estudios que advierten de bajadas en los precios. Los que pronosticaban subidas eternas y vertiginosas parece que no le molestaban tanto. No se corte, sea directo, conciso y sincero. Dígalo como lo siente: ¡Callaos de una vez!, ¿No ves que me espantais los pardillos? Si hablando claro se entiende todo el mundo. Ya lo dijo el rey.
El precio es importante para marcar tendencia. Dudo yo que tenga algo que ver el termino caro o barato. Alguien ya puso aquí ejemplos de donde estaban invirtiendo los alemanes o ingleses en el mercado inmobiliario, pues a pesar de las comparaciones de caro/barato compran donde saben que el año siguiente han revalorizado.
Ejemplo:
En estas páginas hay anunciadas viviendas de nueva construcción en Madrid (valdebebas) ático tipo duplex de dos habitaciones, con terraza de 90 m2 con dos plazas de garaje y trastero por poco más de 200000€ + 4% de i.v.a.
Yo personalmente podría comprar esto (al contado).
Pero, hasta que la tendencia no me diga que el día siguiente valdrá una peseta más yo no compro. Espero. ¿Alguien compraría?
Esta vivienda me parece un "chollo" a largo plazo, pero aun así, la tendencia dice que mañAna lo será más.
El peligro está en lo siguiente..... el día que cambie la tendencia..... ¿Habrá chollos para todos?
Esto es como invertir en bolsa, ¿Hasta donde bajarán las acciones que pienso comprar de la compañía x? Si están en tendencia bajista, espero, pero ¿Dónde está el mejor precio de compra? ¿Cual es el momento apropiado?
Chi lo sa
El precio es importante para marcar tendencia. Dudo yo que tenga algo que ver el termino caro o barato. Alguien ya puso aquí ejemplos de donde estaban invirtiendo los alemanes o ingleses en el mercado inmobiliario, pues a pesar de las comparaciones de caro/barato compran donde saben que el año siguiente han revalorizado.
Ejemplo:
En estas páginas hay anunciadas viviendas de nueva construcción en Madrid (valdebebas) ático tipo duplex de dos habitaciones, con terraza de 90 m2 con dos plazas de garaje y trastero por poco más de 200000€ + 4% de i.v.a.
Yo personalmente podría comprar esto (al contado).
Pero, hasta que la tendencia no me diga que el día siguiente valdrá una peseta más yo no compro. Espero. ¿Alguien compraría?
Esta vivienda me parece un "chollo" a largo plazo, pero aun así, la tendencia dice que mañAna lo será más.
El peligro está en lo siguiente..... el día que cambie la tendencia..... ¿Habrá chollos para todos?
Esto es como invertir en bolsa, ¿Hasta donde bajarán las acciones que pienso comprar de la compañía x? Si están en tendencia bajista, espero, pero ¿Dónde está el mejor precio de compra? ¿Cual es el momento apropiado?
Chi lo sa
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¿Esa vivienda es un chollo? Si fuera verdad no amenazarias con comprarla y la comprarias. ¿Por ganar la ultima peseta? Pues todo el mundo te aconsejaria que, si tan claro lo ves, no seas demasiado codicioso y compres ahora mismo.
Solo que no es verdad que sea un chollo y no es verdad que tu creas que no va a bajar no unas pocas pesetas sino mucho mas.
En una ciudad como Madrid en que la renta media familiar es inferior a los 25000 euros un piso de 200.000 no deja de ser 8 años de dicha renta.
Baratisimo, oiga!!!! Lo estan regalando.
Como siempre, aceptais que bajan un poco pero enseguida intentais convencer de que no van a bajar mas y que la excepcion no es lo caro que estan sino lo "baratisimo" que es todo.
Engañais a poca gente ya.
Supongo que este señor tambien se quejaba de las bolas de cristal cuando las inmobiliarias decian que los pisos nunca bajan cuando el mercado estaba al alza. Deduzco por sus comentarios que ningun trabajador de proinlasa le dijo nunca a un potencial comprador que "ese era el mejor momento para comprar" porque eso hubiese sido un "informe cristalero".
No se, pero creo que no es asi y que a este señor solo le molesta que se hagan pronosticos negativos porque "generan distorsiones". Y yo, como no soy muy listo, me pregunto como puede ser que los pronosticos positivos de antaño no generasen distorsiones. Señor Bueno, me lo puede explicar?
Totalmente de acuerdo con #8
#11 doy fe de lo que dices, el que escribe esos articulos es forero de burbuja.info y por desgracia conoci el foro y ese boletin de noticias tarde, de haberlo leido antes del 2008 no estaria hoy hipotecado y angustiado pasandolas canutas para poder pagar algo que vale menos que lo que debo, pero me tiene el banco pillado por mi nomina y otros bienes.
Este tio de proinlasa lo que quiere es quitarse el muerto de encima y pillar a otros pardillos como yo !! no os dejeis engañar!!
Es enormemente gracioso que estos informes le asusten a los promotores y a los bancos, cuando han estado disfrutando de los informes de las agencias de calificación, o mejor dicho, quizás pagando para conseguir una buena calificación, basta con ver el documental "inside job" para sabes ¿Que es lo que han hecho?, Allí queda clara, la forma de actuar.
Por otra parte, el precio de la vivienda en España durante los ultimos 20 años ha aumentado un 800%, para que hablar de ipc, ha sido especulación y solo especulación, ¡Todo valía!. El banco de santander ha intentado sacar su cartera inmobiliaria al exterior, ha ofrecido una reducción de precios de vivienda hasta del 40% y parace ser que a los inversores que se lo ha ofrecido le podían estar solicitando entorno al 60-70%, siempre sobre la base de precio del año 2007 (año de precios mas altos en la vivienda).
En la web de "rrdeacuña&asociados" se detalle los mejores informes sobre al vivienda y economía y en ellos se realta el enorme delito que siguen cometiendo contra los españoles al mantener estancados los precios de la vivivienda. ¿Señores, ya está bien?, Personalmente vendí mi vivienda hace 4 años con un 40% de reducción de precio, ¿Porque? Pues sencillamente porque quería venderla y sabía que de no reducir el precio en ese porcentaje no estaría en el precio de mercado. Esto es lo que tienen que hacer estos señores, situarse en el mercado, cualquier precio que indiquen de una vivienda tiene que tener actualmente un precio del 40-60% menos que lo tasado en el año 2007 de los contrario, ¡No está en precio'.
Por ultimo, no hablemos de la calidad, la mano de obra que han utilizado ha sido muy mal pagada y nada profesional, luego que ¿Esperan encontrar?, Ni siquera son chollos, porque con el tiempo la vivienda tendrá enormes defectos de construcción, solo quieren tintarle la cara a la vivienda, cocinas montadas, buen portal de entrada y madera en puertas, pero desde los yesos hacia dentro, forjados, tabiquerías, ceramicas, aislamientos, etc.etc., son muy malos.
Señores promotora y bancos, no siempre se puede ganar el doble de lo que cuesta un producto, como han estado acostumbrados a conseguir año tras año.
Contra esta situación, impuestos y mas impuestos, por mantener las vivienda cerradas.
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