Irea: "el banco malo paralizará las refinanciaciones de las promotoras"

Artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de Irea

El 17 de octubre se conoció el borrador del “proyecto de real decreto por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos y de sus patrimonios separados”, que detalla los principales aspectos de lo que comúnmente se ha denominado el banco malo (en adelante sareb). Aunque dicho borrador se encuentra sujeto a información pública, quisiéramos anticipar algunas reflexiones sobre su posible impacto en las reestructuraciones financieras del sector inmobiliario

Activos a transferir al sareb

El artículo 47 del borrador establece la tipología de activos que deberán transferirse desde las entidades financieras intervenidas o con problemas de solvencia. Básicamente, deberán transferirse la totalidad de los activos adjudicados, los instrumentos financieros otorgados a los promotores inmobiliarios (tóxicos y normales), los concedidos a sus sociedades vinculadas, a cualquier actividad inmobiliaria de cualquier tipo de sociedad, los préstamos de cualquier naturaleza garantizados directa o indirectamente por una sociedad inmobiliaria y las acciones de sociedades participadas inmobiliarias de las entidades financieras

La amplitud de los conceptos recogidos en esta disposición pretende eliminar la totalidad de los riesgos inmobiliarios de estas entidades financieras. No obstante, anticipamos una serie de efectos que podrían ser perjudiciales para el sector promotor y en última instancia para el propio sareb. Nos referimos, fundamentalmente, al traspaso de los préstamos calificados como “normales” otorgados al sector inmobiliario

Aunque es cierto que una parte muy relevante de dicha categoría se encuentra al corriente de pago de su servicio de la deuda como consecuencia de refinanciaciones más o menos forzadas, también lo es que incluye financiación que se encuentra al corriente de pago por los propios medios de sus deudores. El traspaso de estos créditos a una entidad que, en principio, no parece que vaya a tener capacidad de otorgar financiación adicional para el desarrollo de nuevos negocios inmobiliarios provocará, en nuestra opinión, una rápida conversión de estos instrumentos financieros en deuda tóxica y el incremento muy relevante de los problemas financieros de los pocos promotores inmobiliarios que conseguían defenderse de la crisis

Otro aspecto relevante derivado de esta normativa lo constituye la obligación de traspaso de las acciones de sociedades participadas por las entidades financieras que aporten activos al sareb. A este respecto, entendemos que no se está evaluando por el legislador la problemática relativa a los estatutos y pactos de accionistas existentes en dichas sociedades participadas en los que habitualmente se establecen limitaciones a su transmisión, como plazos mínimos de preaviso de la transmisión de acciones a terceros, opciones de compra y de  venta cruzadas, derechos de tanteo y retracto, de venta conjunta, etc. en este sentido, creemos que pueden abrirse numerosos litigios entre estas entidades financieras, el sareb y sus actuales socios en las inmobiliarias participadas por el incumplimiento por las primeras de los pactos establecidos entre las partes

La última cuestión que queremos destacar es el efecto que pueda tener sobre otras actividades no inmobiliarias el traspaso de préstamos garantizados por sociedades inmobiliarias u otorgados a filiales o sociedades vinculadas con otro objeto social. La aplicación literal de esta disposición puede contaminar muy gravemente actividades viables de construcción, hoteleras, industriales, etc. por el radical cambio de relaciones entre el cliente y la entidad financiera frente a un organismo como el sareb al que presuponemos un colapso inicial en sus gestiones y limitaciones muy significativas a la concesión de nuevos créditos

Efecto en las reestructuraciones

De las medidas expuestas en el borrador del real decreto, estimamos que se pueden producir los siguientes efectos en las reestructuraciones financieras que necesiten las sociedades inmobiliarias en los próximos meses, y en la relación entre los promotores solventes y el sareb

Hasta la fecha de transmisión de los activos al sareb, las entidades financieras que previsiblemente vayan a aportar todos sus activos inmobiliarios a este nuevo vehículo probablemente estarán incentivadas a:

•tratar de evitar la calificación como subestándar o dudoso de sus préstamos normales, por el impacto negativo que tendría en la valoración de sus instrumentos financieros en la transmisión

•anticipar la dación en pago de préstamos subestándar y dudosos, con el objetivo de traspasarlos al sareb y desligarse de su gestión posterior

•limitar al máximo la concesión de cualquier otro instrumento financiero a sus clientes inmobiliarios

•resolver, mediante acuerdos con sus socios en las participadas inmobiliarias los conflictos que se evidencien por la no consideración en el traspaso al sareb de los pactos vigentes entre los accionistas

•adicionalmente prevemos una paralización de los procesos de negociación de préstamos sindicados, de permutas de activos y de otorgamiento de nuevos préstamos promotores
Una vez traspasados los activos, se abre un nuevo período en el que los promotores inmobiliarios deberán negociar con el sareb. Nuestra experiencia en la negociación con entidades financieras intervenidas nos lleva a anticipar los siguientes efectos:

•una ralentización muy elevada de las negociaciones

•incremento exponencial de las daciones en pago sin aportación de tesorería adicional

•presión elevada para el pago del iva de las daciones en pago directamente desde el sareb a hacienda, tratando de evitar su refinanciación

•incremento de los concursos de acreedores por falta de interlocutores válidos, por la ralentización de las negociaciones y/o por la imposibilidad de llegar a acuerdos en el corto plazo

•inicio de multitud de situaciones potencialmente litigiosas contra el sareb y/o contra las entidades financieras aportantes de los activos, por incumplimiento de pactos de accionistas, de contratos de gestión de participadas, por subordinación de deudas, por concursos de acreedores, por reintegración de garantías reales otorgadas, etc

•adicionalmente a estos efectos, anticipamos la creación de un nuevo concepto a añadir al de los activos y la deuda tóxica: el banco tóxico. Los promotores solventes, incluyendo a los gestores de cooperativas, tendrán que lidiar situaciones complejas de renovación de créditos con el sareb que pueden estrangular financieramente a sus actividades viables

Como conclusión a estas reflexiones, creemos que se cierran muchas puertas a los promotores inmobiliarios, aun más, y se abren algunas posibilidades de acelerar la cancelación de préstamos por dación en pago y de defensa de sus intereses ante abusos que se pudieran cometer en el traspaso de acciones de sociedades inmobiliarias
 

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