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Las novedades en la ley de protección a los deudores hipotecarios

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Autor: Carmen

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de g&g abogados

¿Qué ocurre con los procedimientos hipotecarios judiciales y extrajudiciales iniciados y que se encuentran en curso?

El pasado 16 de mayo entró en vigor la ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que fue publicada el día anterior en el boletín oficial del estado (boe)

El cuerpo legal se divide en cuatro capítulos, conteniendo un régimen transitorio para los procedimientos hipotecarios, tanto judiciales y extrajudiciales, que se encuentren en curso a la fecha de su entrada en vigor

Los capítulos tratan de las siguientes materias:

I.- suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, durante el plazo de dos años a contar desde la vigencia de la ley, es decir, hasta el 16 de mayo de 2015; siempre y cuando se haya adjudicado la vivienda al acreedor o a persona que actúe por su cuenta, y reúnan determinados requisitos de especial vulnerabilidad

Llama la atención sobre este punto que la suspensión de los lanzamientos solamente quedan previstos cuando la adjudicación de la vivienda ha sido en favor del propio acreedor, y no cuando hay una adjudicación a un tercer postor, siendo que la propia ley facilita el acceso a postores a las subastas con una considerable rebaja en los requisitos para la licitación: rebaja del aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien, y se duplica el plazo de tiempo para consignar el precio de la adjudicación por parte del rematante o postor

Ii.- medidas de mejora del mercado hipotecario, estableciéndose entre otras:

• que en la escritura de constitución de un préstamo hipotecario habrá de hacerse constar el carácter de habitualidad de la vivienda

• los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago

• para poder instar una ejecución hipotecaria extrajudicial, ésta tendrá que haber quedado prevista en la escritura de manera separada de las restantes condiciones pactadas, estableciéndose en la ley que la venta se realizará mediante una sola subasta y por medios electrónicos a través del nuevo portal de subastas que se va a crear

• se otorga facultades al notario en el sentido de que podrá poner en conocimiento de todas las partes si considera que alguna de las cláusulas del préstamo puede tener el carácter de abusiva, suspendiendo la venta extrajudicial si se le acredita la interposición de un procedimiento judicial en solicitud de declaración de dicha abusividad

• se modifica la ley del mercado hipotecario, en referencia a las sociedades de tasación, subrayando que las entidades de crédito, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación certificada por un tasador homologado y aportada por el propio cliente, y ello con independencia de las comprobaciones que pueda hacer la entidad, cuyo coste, en ningún caso podrá ser repercutible al cliente

• cuando se estipulen cláusulas suelo y techo, se asocie una cobertura del riesgo del tipo de intereses, o se contraten hipotecas en divisas, el prestatario habrá de expresar con su propio puño y letra en la escritura que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato

Iii.- mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria:

• los jueces deberán apreciar de oficio si hay cláusulas abusivas en el título ejecutivo dando un plazo a las partes de cinco días, lo que significará la improcedencia de la ejecución o su continuidad sin tener en cuenta dichas cláusulas.

• se reduce el importe de las costas procesales a cargo del deudor al 5% de la cantidad que se reclame en la demanda

• se establecen unas quitas o descuentos sobre la deuda que quede pendiente después de haber ejecutado la vivienda y satisfecho parte de su importe por la cantidad obtenida por la subasta, estableciéndose incluso una participación del deudor hipotecario en el beneficio o incremento del precio de la vivienda si ésta se llegare a vender por la entidad adjudicataria durante el plazo de los 10 años siguientes a la aprobación del remate, destinando el 50 por cien de dicha plusvalía a saldar parte de la deuda que le reste por abonar

• hay una nueva regulación sobre los requisitos para participar en las subastas, como ya se ha visto anteriormente, determinándose una serie de facilidades que abrirán la puerta para la intervención de multitud de nuevos postores, con la probable consecuencia de quedarse en “una cortina de humo” la posibilidad de los más vulnerables de solicitar la suspensión del lanzamiento de su vivienda durante el plazo de dos años, al no resultar el adjudicatario el acreedor hipotecario

• importante es la regulación de la imputación de pagos obligatoria, debiendo realizarse por el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas

• solamente se podrá dar por vencida la totalidad de la deuda, si han mediado previamente tres plazos impagados, y si esta medida ha quedado prevista en la escritura de constitución del préstamo. De no ser así, el procedimiento se iniciará solamente por la deuda impagada y si se llegara a subastar el comprador o adjudicatario quedará subrogado en la parte de la hipoteca que no se hubiera satisfecho

Iv.- se modifica el real decreto ley 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y que recoge el código de buenas, prácticas para la reestructuración de las deudas hipotecarias sobre la vivienda habitual, ampliando su ámbito de actuación a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual, y algunas características de las medidas que pueden ser adoptadas, manteniéndose la voluntariedad de las entidades financieras para su adhesión, y se deja previsto quienes serán los miembros de la comisión de control para su cumplimiento

El régimen transitorio para las hipotecas constituidas con anterioridad a la ley y para los procedimientos hipotecarios judiciales y extrajudiciales en curso.-

A) los intereses de demora que se devenguen a partir del día de la entrada en vigor de la ley, 16 de mayo, en los préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual constituidos con anterioridad, así como aquellos que habiéndose devengado no hubieran sido satisfechos, no podrán superar tres veces el interés legal del dinero

B) en los procedimientos judiciales o extrajudiciales que no hayan concluido, el secretario judicial o el notario darán al acreedor ejecutante un plazo de 10 días para recalcular la cantidad adeudada por este concepto

C) para los procedimientos ejecutivos hipotecarios en curso, en los que haya transcurrido el plazo de 10 días para oponerse conforme a la ley, los deudores disponen de un mes (hasta el día 16 de junio) para oponerse a la ejecución, fundando sus razones exclusivamente en que el título ejecutivo o escritura de préstamo contenga cláusulas abusivas. Esta oposición se podrá realizar incluso aunque haya habido adjudicación en la subasta siempre y cuando no se haya entregado la posesión al adjudicatario con el lanzamiento del deudor. Mientras dure este trámite de oposición el juicio ejecutivo quedará suspendido

D) igual suerte corren los procedimientos ejecutivos en los que ya se haya iniciado el período de oposición de 10 días, dejando de surtir efecto dicho plazo y computándose el de un mes desde la entrada en vigor de la ley. Es decir, hasta el próximo 16 de junio

E) a las adjudicaciones anteriores al 16 de mayo, fecha de entrada en vigor de la ley, le serán aplicables las quitas o descuentos sobre la deuda que haya quedado pendiente, así como la posible participación del deudor hipotecario en el beneficio o incremento del precio de la vivienda si ésta se llegare a vender por la entidad adjudicataria durante el plazo de los 10 años siguientes a la aprobación del remate, destinando el 50 por cien de dicha plusvalía a saldar parte de la deuda que le reste por abonar

F) en las ejecuciones extrajudiciales, en las que no se haya producido la adjudicación del bien hipotecado, el ejecutado tiene el plazo de un mes, o hasta el próximo 16 de junio, para acreditar al notario que ha interpuesto un procedimiento judicial en solicitud de la declaración de abusividad de alguna cláusula del préstamo que constituya el fundamento extrajudicial o que sea determinante para la cantidad exigible. El notario habrá de suspender la venta hasta que esté resuelto el procedimiento judicial interpuesto

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