Artículo escrito por Nacho castella, socio de cat real estate
En los últimos cinco años, desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en el 2007, hemos estado aconsejando a nuestros clientes no invertir en pisos en España principalmente por un motivo: un mercado realmente movido, con unos precios que iniciaban un camino cuesta abajo en el que no veíamos la salida
Sin embargo en este año sí estamos empezando a invertir en la compra de pisos en el centro de la ciudad de Barcelona para luego destinarlos a su alquiler. Los motivos son los siguientes:
- En el centro de la ciudad de Barcelona ya se ha producido un importante ajuste en los precios. En algunas zonas concretas incluso estamos detectando un leve aumento
- La demanda de pisos en compra está realmente activa en Barcelona. La consultora judith strub, que forma parte de nuestro grupo, está recibiendo cada día demandas de compradores que conocen el mercado y disponen de capital para invertir en pisos
- El mercado de alquiler está ganando protagonismo. Cada vez más familias no pueden comprar un piso (al no disponer de ahorros propios) y por este motivo se decantan por el alquiler. Esto está provocando que los pisos que tenemos en buen estado y a precio se alquilen de manera inmediata
- La gran cantidad de inversores extranjeros que están llegando con el tema la inmigración quieren comprar en Barcelona. Este hecho puede aumentar aún más la demanda
- La obra nueva está prácticamente parada, por lo que la oferta en el centro de la ciudad cada vez será menor
- La alternativa de los depósitos bancarios hoy ha dejado de ser atractiva, ya que el tipo de interés que ofrece es cada día más bajo
Por todos estos motivos estamos cerrando operaciones de compra de pisos a rentabilidades del 6%, con precios de compra actualizados y alquileres a precio de mercado
Antes de finalizar el año tenemos el mandato de invertir 3 millones de euros en pisos en rentabilidad en la ciudad de Barcelona
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41 Comentarios:
Tengo un vecino que compró el piso por 400000 eu. Hace 4 años, lleva 2 años queriendolo vender por la mitad unos 200000 eu. Y no lo vende, en Barcelona buen barrio, buena zona. Buena comunicacion, ni siquiera los que viven de la venta
Consiguen venderlo, o sea miren ustedes como está el panorama,
No hay en euro y los que se creen que con el tiempo subiran o se mantendran los precios lo tienen claro, esta crisis no son como las anteriores....
Tardaran mas de 50 años en que la vivienda suba como ha subido hasta ahora.... los precios volveran a ser reales
Siempre caros eso si pero ni por asomo como estan aun hoy en dia.
Piensen que aun tienen que bajar de un 35 a un 40x% y aun asi la mayoria no los venderan
Mientras haya inseguridad, paro ,nula natalidad y que los bancos no concedan prestamos a la clase trabajadora.... que son los que mueven la economia... no se tiene nada que hacer.
Un familiar se compró por 505 mil Euros una gran vivienda en 2006 en Sant Cugat en un "Residencial" con piscina, jardines y de todo.
En este mismo conjunto ofrecieron en altamira santander, la misma vivienda [un segundo en lugar de un cuarto] hace pocos meses a 200 mil Euros.
Considerando la inflación estamos en el 58% de reducción de precio.
He preferido no decirle nada al familiar, para que no se "pegue un tiro".
Todos son vasos comunicantes: si baja la periferia, baja el centro.
Incluso las bajadas en costa pueden tener su efecto en los centros.
Si yo fuera pensionista,ni me pensaría vender/alquilar mi vivienda en ciudad y corriendo, para comprarme una vivienda a precio de saldo en un pueblo
Y mientras tanto, algunos van diciendo por ahí que "el pequeño ahorrador" está invirtiendo en pisos para sacar unas fabulosas ganancias por el alquiler.
Lo de fabulosas lo digo por lo que tiene de fábula....
Algunos dicen que se están consiguiendo rentabilidades alquilando de hasta el 5%, lo cual no es moco de pavo.....(evidentemente esto es en bruto sin descontar gastos ,osea neto ?)
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--Se referiran a cuchitriles de desahucio puestos en alquiler son lo único que puede rentar eso...con los inconvenientes sobrevenidos que esos inquilinos se largan o no pagan
--En cuanto a los pisos buenos y aceptables evidentemente rentan un 2 o 3 siendo centrico (descontados gastos), y eso con mucha suerte y si encuentras inquilino de cuando en cuando
--En cuanto a los pisazos, esos ya ni te cuento si acaso rentan el 1 ,y si no alquilan entran en perdidas
Alquileres desgraciadamente para ellos la mayoria del público particular, descontado innumerables gastos, reformas, impuestos en aumento y periodos sin inquilino...solo les renta un 1% como mucho
Y además con la punzante puñalada patrimonial de sufrir los proximos años perdida de valor patrimonial no menor al 10% anual
Normalmente son malas cabezas que se pillaron intentando sacar hasta el último duro con ventas imposibles ....y siguen igual pero como remedio ahora alquilando al estilo de su mala cabeza
-Nada como un piso convertido en billetes, descuidado de todo y rentando
-Vivo libre y vivo sin miedos inmobiliarios, todo esta a mi favor
-Cada dia me levanto sin miedo al futuro
-Y si España se hunde: yo emigro ligero de equipaje y sin deudas
Mejor vivir de alquiler
Vivir de alquiler te puede generar problemas como todo...pero estos nunca serán de por vida
De acuerdo contigo...si tienes vecinos insufribles...maleta y a otro sitio...que te colocan una carcel/incineradora/mercadillo de la droga al lado?...maleta y a otro sitio...que España apesta por los cuatro costados?maleta y a otro sitio. Ser propietario yo personalmente lo considero interesante cuando ya estas al final de tu vida productiva y has ahorrado (realmente has ahorrado) y no quieres meteter en un hipotecon con el banco...ahi si me pensaria en ser propietario de algo para poder vivir tranquilo y tener un techo donde estirar la pata. Cualquier casa de pueblo puede valer para eso. Mientras tanto, hay que viajar ligero para ir donde el trabajo te llama.
Asi es mas facil, claro que si.
Si te creo lo de tu familiar , pero ese familiar tuyo no vendio a su vez por tropecientos mil para poder comprar a 505 mil ? Porque sies asi entonces no ha perdido la diferencia ,un saludo
Rentabilidad precio activo:
Tengamos en cuenta que la rentabilidad habitual de un activo inmobiliario está en torno al 5-6% (esta es la cifra comúnmente aceptada para el caso de oficinas, centros comerciales…y antes para vivienda).
Bien, hemos tomado un caso extremo, los paus del norte de Madrid, donde pueden comprobar (sept 04) que las viviendas con servicios completos tienen precios de salida en torno a los 450.000 € mientras que los alquileres rondan los 850-900 € (con una comunidad de 100-125€). La rentabilidad bruta de dicha “inversión” es de 9.000 € anuales o lo que es lo mismo 2%. Pensemos también en la zona sur de Madrid donde por viviendas de 250.000 € (teóricos) se obtienen rentas mensuales de 600 € (quitémosle los 50€ de gastos), en este caso no llegaríamos al 3% (2,6%).
Estos cálculos no tienen en cuenta otros gastos, impuestos municipales, impuestos de sociedades o irpf, etc. en cuyo caso hablaríamos de rentabilidades netas del 1-1,5%. Podríamos pensar que los alquileres deberían duplicarse pero lamentablemente eso depende de la renta disponible no de las facilidades de financiación o el espejismo crediticio anterior que permitia el masivo endeudamiento en la compra de vivienda.
(Nota: no se han tenido otros gastos o depreciaciones que harían la rentabilidad incluso menor)
Hagamos números para subir del 2% al 5% o del 2,6% al 6%, necesitamos disminuciones de precio entre 57% y 60%.
Pues nada, nada,... a comprar, que se acaban.
Bonito publirreportaje.
Asi es señores ., lo llevo diciendo desde hace tiempo -., piso que sale barato en Barcelona ., piso que se vende ., rentabilidad del que he comprado yo ., 5,7%., lo demás pura palabreria
Al n 5 te felicito has dado en el centro de la diana,felicidades de nuevo
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