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El perfil del nuevo promotor de viviendas: con liquidez y sin deudas

Autor: Redacción

Artículo escrito por Mikel echavarren , Consejero delegado de irea

Durante la crisis asistimos a numerosas situaciones de desconcierto de empresarios que se negaban a reconocer el cambio radical de las reglas de juego financieras en el sector de promoción inmobiliaria.

Muchos repetían que la banca necesitaría siempre a los promotores para sacar adelante todos sus problemas inmobiliarios. Sin embargo la realidad fue muy diferente y la banca se reconvirtió rápidamente a gestor inmobiliario de sus propios problemas y actualmente contemplamos cómo traspasa a marchas forzadas activos adjudicados y deuda hipotecaria a los fondos de oportunidad junto con sus plataformas de servicing.

Cada vez se hace más evidente que ante situaciones complejas de insolvencia o de inviabilidad, las soluciones suelen venir de nuevos modelos de gestión que convierten en obsoletos los esquemas tradicionales que se han venido abajo.

En el sector de la promoción inmobiliaria, actualmente vivimos una situación de cambio obligado de estructuras empresariales que convive con empresas sin capacidades suficientes como para afrontar los nuevos retos del mercado.

Nos referimos a la necesidad de contar con niveles significativos de capital y de apoyo bancario para afrontar la promoción de viviendas conforme a las nuevas reglas de financiación establecidas por la banca.

La necesidad de contar con la suficiente fortaleza financiera para afrontar con recursos propios la compra del suelo, el desarrollo de proyectos, el coste de las licencias, el inicio de la construcción y la comercialización hasta alcanzar un nivel mínimo de ventas para la obtención de financiación bancaria, significa que muy pocos promotores inmobiliarios podrán desarrollar esta actividad en los próximos años.

La actividad de promoción, por tanto, debería quedar restringida a unas pocas empresas que cuenten con elevados niveles de solvencia, fortaleza en recursos propios, liquidez y bajo endeudamiento. Dado que precisamente ésta no es la tónica general del sector inmobiliario el resto del mercado desaparecerá o se mantendrá en niveles de actividad de supervivencia.

Al mismo tiempo surgen nuevos jugadores que podrán integrarse en las “ligas mayores” del negocio promotor: gestores de cooperativas con respaldo de la banca y de constructoras, fondos de inversión con socios gestores y vehículos de promoción de la banca comercial. Es decir, quienes tienen capacidad de captar inversores o cuentan con la ventaja de su solvencia financiera.

Este panorama augura una Drástica reducción de los niveles de producción del sector promotor, donde el protagonismo de unas pocas grandes empresas será mucho más notable que antes de la crisis, sin alcanzar los niveles de construcción de viviendas que vimos en el pasado.

Ante un menor apalancamiento de las promociones la rentabilidad de las inversiones no sólo será menor sino que requerirá de una reinversión constante de resultados para asegurar el acceso a nuevas oportunidades financiadas con recursos propios.

Quien no tenga una cartera de suelo en su balance, libre de cargas hipotecarias, no tendrá capacidad financiera para crearlo de nuevo con un coste de capital tan elevado aunque el precio del suelo se haya derrumbado respecto al pasado. Esta limitación abre serias dudas sobre la liquidez y recuperación del mercado de suelo en desarrollo que hace años se financiaba con el apoyo de la banca y de las cajas de ahorro a un coste de capital negativo en comparación con su hiperinflación.

Los promotores que se limiten a tratar de reinventar el modelo de gestión que conocieron durante tantos años se encontrarán en serias dificultades para asegurar su viabilidad.

La clave del futuro se traduce en el capital, en los fondos propios o el apoyo de inversores solventes. Sin un plan realista de reconstrucción de ese capital, gestores inmobiliarios de antaño picotearán en negocios de promoción testimoniales o desaparecerán.

Qué hacer para engancharse a esta nueva etapa es una cuestión que no se responde con una receta mágica. Requiere evaluar las posibilidades de soltar lastre, las capacidades reales de gestión frente a proveedores de capital, los fondos propios líquidos disponibles y el apoyo real de las entidades financieras.

Liquidar los activos y pasivos tóxicos del balance implica hipotecar el futuro apoyo de la banca, pero sin soltar este tipo de mochilas difícilmente se podrá correr de nuevo en este negocio.

Los proveedores de capital acabarán entrando en el negocio promotor de forma decidida en los próximos años pero no por ello necesitarán a los promotores o al menos a muchos de ellos. La mejor vía para explorar esta posibilidad desde la perspectiva de un promotor será comenzar con algún proyecto concreto y desarrollar una relación de confianza que permita a ambos repetir. Cuestión compleja para algunos empresarios acostumbrados en el pasado a ganar todos los partidos por goleada.

El apoyo de las entidades financieras no se va a regalar, como en el pasado, nunca más. Para muchos será imposible recomponer una mínima relación de trabajo. Para los menos requiere volver a demostrar seriedad, inversión y solvencia.

Y de nuevo volvemos a la casilla de salida de tratar de reconstruir esa solvencia trabajando, aunque sea con el capital de otros, demostrando que inversores y fondos confían en las capacidades de un empresario.

Hemos vivido la extinción de un modelo basado en la financiación barata y en la especulación del suelo. El modelo actual se basa en el capital propio y el suelo finalista. Nada tiene que ver uno con el otro.

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