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La fórmula para pagar menos por el impuesto de sucesiones en los inmuebles con actividad comercial

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Autor: Redacción

Artículo escrito por Juan Sagalés Cantenys, abogado en Alfonsea

Una de las problemáticas a la que se enfrentan muchos contribuyentes, y muy particularmente aquel empresario ahorrador que ha materializado los beneficios empresariales de toda una vida en varias propiedades inmobiliarias con el fin de diversificar sus ingresos (arrendamientos) –y, en la medida de lo posible, procurar un patrimonio a sus descendientes–, es la transmisión de dichas propiedades a la siguiente generación

En este sentido, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) puede resultar una verdadera losa en ciertos casos, obligando, no en pocas ocasiones, a que el contribuyente deba desprenderse de alguna propiedad para poder hacer frente al pago del Impuesto.

El ISD es un tributo polémico que suscita no pocas controversias, que se deben, fundamentalmente, a que se trata de un gravamen impopular tanto por sus efectos negativos sobre el ahorro, como por el panorama regulatorio actual que da pie a la existencia de amplias divergencias territoriales y subjetivas. 

Siendo el ISD un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, el resultado de tributar en una u otra región puede llegar a ser notable, pudiendo prácticamente no tributarse de forma efectiva en un lugar y, por el contrario, ser gravado a tipos impositivos muy elevados en otro ante un mismo hecho imponible. 

Relacionado con todo lo anterior, y más allá de los diferentes beneficios fiscales recogidos en la normativa del Impuesto, nos centraremos en explicar de forma muy general la existencia de un beneficio aplicable a la transmisión de aquello que puede considerarse como empresa individual o negocio profesional a favor de la familia por herencia o donación. 

Dado que la casuística relacionada con lo que puede entenderse como empresa individual o negocio profesional es mucha, nos centraremos en un ejemplo que se da habitualmente: la persona física que posee a título personal varios inmuebles. 

De propietario a empresario

El esquema básico para que el coste fiscal de la transmisión se reduzca hasta prácticamente desaparecer (la reducción de la base imponible es del 95%) consiste en que la persona física propietaria se dé de alta como empresario y afecte los inmuebles a la actividad económica de arrendamiento. 

Es decir, si se considera que el propietario lleva a cabo una actividad económica de arrendamiento, todos los inmuebles relacionados con esa actividad se verán beneficiados por la reducción en el ISD. No obstante, si bien puede parecer sencillo, existen varios requisitos que deben cumplirse tanto subjetivos –los relacionados con el causante o donante–, como objetivos, aquellos que hacen referencia a los inmuebles. 

En relación a los subjetivos, (i) la actividad económica deberá ser desempeñada por el propietario –ya dado de alta como empresario– de forma personal habitual y directa; y (ii) los rendimientos procedentes de dicha actividad han de constituir la principal fuente de renta del empresario. 

Respecto a los objetivos, como ya hemos apuntado, los inmuebles deberán estar afectos a la actividad de arrendamiento. Cabe destacar que la normativa a partir del 01/01/2015 ha suavizado los requisitos que deben darse para que el arrendamiento de inmuebles pueda considerarse como actividad económica. Hasta diciembre de 2014 era necesario disponer de un local y tener contratada una persona para le gestión de dicha actividad. Actualmente sólo es necesario el segundo de los requisitos. 

Más de un inmueble

Otro requisito relacionado con la posibilidad de considerar el arrendamiento como actividad económica es la necesidad de disponer de lo conocido como ‘masa crítica’, en el sentido de que deben de haber varios inmuebles afectos, no siendo viable la consideración de actividad económica el arrendamiento de, por ejemplo, un solo inmueble. 

Debemos precisar que existen especificidades atendiendo a si la transmisión se realiza inter vivos (donación) o mortis causa (sucesión), pero que en cualquier caso la bonificación que obtendríamos de cumplir los requisitos requeridos sería de, al menos, el 95% de la base imponible.

Es decir, sobre un patrimonio inmobiliario cuyo valor de mercado asciende a 1 millón de euros, la base imponible sobre la que se calcularía la cuota del ISD tras aplicar la bonificación sería de 50.000 euros (sólo pagaríamos impuestos sobre 50.000 euros). 

Por último y a modo de resumen, la afectación de los inmuebles a una actividad económica como empresario persona física determina que dichos inmuebles estén bonificados en la futuro y eventual Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, además, estén exentos en el Impuesto sobre Patrimonio siempre y cuando se cumplan los requisitos legalmente previstos.