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Diferencias entre lo que cuesta una casa y lo que Hacienda dice que vale: ¿qué hacer?

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Autor: Redacción

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G abogados

Nuevamente voy a contestar a la pregunta recurrente que formula quien quiere adquirir o comprar un inmueble a día de hoy: ¿en qué precio debo de escriturar, en el que realmente pago o en el que Hacienda de la Comunidad Autónoma dice que vale? La respuesta es, sin ningún género de dudas, que se escriture en el precio que realmente abona.

En unos ‘tiempos locos’ como los que estamos padeciendo desde que estalló la crisis financiera en 2008 y consecuentemente, la burbuja inmobiliaria, los precios de los inmuebles son oscilantes, sin que existan parámetros objetivos y fijos que les puedan dotar de una estabilidad, que es lo que pretenden las Haciendas de las distintas Comunidades Autónomas con su fórmula para estimar el valor de las propiedades.

Dos importantes impuestos que se generan como consecuencia de la compraventa de un inmueble de segunda mano (vivienda, local, garaje…) están en entredicho desde finales de 2008: el Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana, más conocido como Plusvalía Municipal –a cuyo pago está obligado el vendedor, y del que su fórmula ha sido recurrida ante el Tribunal Constitucional–, y el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales.

En este último, la Ley General Tributaria permite a las distintas Agencias Tributarias regionales comprobar el valor declarado por vendedor y comprador. Ahora bien, cómo hay que hacer esa comprobación de valores es el ‘quid’ de la cuestión.

La respuesta a este interrogante nos la ha vuelto a facilitar el Tribunal Supremo en Sentencia del pasado 18 de enero, dictada nuevamente en unificación de doctrina y reiterando la que ya tenía sentada desde el 29 de marzo de 2012.

Y es que por mucho que se modifiquen las prácticas en las Consejerías de Hacienda, el Alto Tribunal vuelve a reiterar que los valores comprobados administrativamente han de ser motivados, y que dicha motivación solo es válida y eficaz cuando la valoración se ha realizado de manera singular, es decir, teniendo en cuenta las circunstancias físicas y jurídicas individuales del bien inmueble objeto de la comprobación.  

Dichas circunstancias han de ser expresamente reflejadas en la documentación que se remite al contribuyente, con el fin de que el mismo, si está en desacuerdo, tenga los parámetros suficientes para poder formalizar su oposición o recurso.

Además la valoración, que no deja de ser un dictamen pericial que, al igual que cualquier otro, no goza de la presunción de legalidad, ha de referirse al momento del devengo, es decir, al momento de la compraventa, o como máximo a los 30 días hábiles siguientes a la misma. Ese es el plazo que el comprador tiene para autoliquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y, por tanto, el tiempo en el que Hacienda puede tener un conocimiento cabal de que se ha realizado dicha operación de compraventa.

Esto significa que el perito de Hacienda ha de desplazarse y visitar el inmueble objeto de la valoración durante ese período mencionado, aunque la Administración tenga el plazo de cuatro años, más esos treinta días hábiles, para hacer la comprobación de valores y, por tanto, girar la liquidación complementaria del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Y el por qué ha de ser así es algo de sentido común: no todos los inmuebles ubicados en la misma zona, en la misma calle o incluso en el mismo edificio son iguales ni tienen las mismas calidades. No puede tener el mismo precio una vivienda recién reformada que una que necesita una importante reforma. No puede tener el mismo precio una vivienda o un inmueble construido en un año, que otro que está construido 10 años más tarde.

Por tanto, si recibe una notificación de Hacienda dándole un nuevo valor al inmueble que ha comprado pero no ha habido una inspección personal de perito acreditado de Hacienda –a quien habrá de facilitarle el acceso si usted voluntariamente quiere porque si no lo habrá de hacer con una autorización judicial– y no está de acuerdo con dicha valoración, no lo dude, y proceda a recurrir la misma.