Todo propietario quiere sacar el máximo dinero posible por la venta de una vivienda, aunque no debería pecar de fijar un precio superior al adecuado. Según asegura Alfa Inmobiliaria, el 50% de las casas que salen al mercado lo hacen a un precio superior al recomendado. Para evitar que tu propiedad se convierta en invendible o te veas obligado a aplicar una rebaja desorbitada en el precio debes olvidar lo que has pagado o invertido en ella, ejercer de detective para investigar la situación del mercado y la competencia o ponerte en la piel de los posibles compradores.
Según afirma Jesús Duque, vicepresidente de la compañía, “a la larga, establecer un precio más alto de lo debido perjudica los intereses del vendedor. Los compradores más interesantes, aparecen normalmente en los 30 primeros días y es entonces cuando debemos contar con el precio más adecuado. A partir de entonces, se suele producir una bajada notable de interés por la propiedad que conduce inevitablemente a la bajada de precio, con la consecuente pérdida de tiempo y oportunidades”.
Pero, ¿cómo saber cuál es el precio justo para vender una vivienda? Según Inmobiliaria, hay que tener en cuenta todos estos factores para determinarlo:
1. Conocer la situación del mercado en ese momento. El sector inmobiliario está cambiando muy rápido. En apenas dos años, el ladrillo ha conseguido alejarse de los mínimos que tocó durante la crisis y ya da muestras inequívocas de mejora. Por eso, no hay que olvidar cómo está el mercado en el momento en el que se pone una vivienda a la venta. Conocer cómo evolucionan la demanda y los precios pueden ser de gran ayuda a la hora de cerrar una transacción a un precio adecuado.
2. Analiza las ofertas de viviendas similares. Es muy importante saber en qué rango de precios se mueven otras casas similares en venta. Si en la misma zona y con unas dimensiones parecidas se pide un máximo 250.000 euros, no parece tener mucho sentido intentar vender el inmueble por 450.000 euros. “Si la casa del vecino está más barata, cualquier potencial comprador entenderá que ha encontrado una oportunidad interesante”, recalca Alfa Inmobiliaria.
Una opción barata, rápida y cómoda de rastrar es usar los portales inmobiliarios. Buscando varios anuncios es posible sacar un precio medio del m2 para realizar una estimación del precio. Aunque ya supone un coste, otra opción es consultar con profesionales del sector.
3. Tener en cuenta la zona y ubicación. Analizar las ofertas de viviendas similares no tendría sentido si solo damos importancia a los m2 o al número de habitaciones. Es imprescindible tener en cuenta la ubicación del inmueble: si tiene muchos comercios, colegios, medios de transporte...
4. Valorar el estado real de la vivienda. Un inmueble en perfectas condiciones no vale lo mismo que otro con desperfectos. Esto se tiene que reflejar en el precio de venta. Y si quieres sacar el máximo dinero posible, no olvides reparar desperfectos, poner a punto baños y cocina, asegurar una buena iluminación y pintar. “Está demostrado que el cliente valora las mejoras un 25% por encima de su coste real”, explica la inmobiliaria Monapart. También se debe evitar incluir en el precio un extra por el valor emocional de la vivienda para su dueño.
5. Cuidar la percepción que transmite la vivienda. El dicho popular lo dice muy claro: “la primera impresión es la que cuenta”. Para poder vender una vivienda sin tener que aplicar rebajas de precios es esencial que la vivienda llame la atención de los potenciales nuevos propietarios. Para ello, los expertos recomiendan que la vivienda esté limpia, recogida, libre de elementos personales… en definitiva, que sea acogedora. Si la casa está a precio de mercado y enamora a primera vista, las probabilidades de cerrar la operación aumentan de forma exponencial.
6. Conocer la capacidad de financiación. Otro aspecto importante a tener en cuenta es la mayor o menor capacidad de financiación que pueden tener los compradores. A pesar de que muchas operaciones en España se cierran al contado, la financiación bancaria puede ser clave para cerrar la transacción. En estos momentos, al menos, los bancos están ofreciendo buenas condiciones en las hipotecas.
7. Olvidar lo que has pagado e invertido. Otro de los consejos de los expertos es dejar a un lado aquellos aspectos que el potencial comprador no va a valorar, como por ejemplo el precio al que el propietario actual compró la vivienda o el dinero que ha invertido en ella. No olvides que muchos inmuebles se han devaluado con fuerza en los últimos años y que es posible que pierdas dinero con el traspaso. Como decíamos en el primer punto, el momento que vive el mercado marcará el camino a seguir… y el precio de venta a fijar.
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10 Comentarios:
Lo mejor para poner en precio una vivienda es confiar en un buen profesional de la zona, que conozca perfectamente el mercado y, que tenga datos exactos de viviendas que ya se han vendido.
Los precios de los portales donde se anuncian no son precios de cierre. El verdadero precio de mercado sólo lo sabe un buen profesional inmobiliario.
El consejo número 7 es la clave de todo, pero me temo que tiene difícil solución. Yo llevo un año y medio buscando casa y el problema que me he encontrado es el siguiente: la gente pide por su casa lo que debe al banco. Y lo que deben es una barbaridad porque compraron hace unos 10 años en precios máximos. Y su postura es que sólo se irán de su casa (voluntariamente) si pueden cancelar completamente la deuda. Si van a tener que seguir pagando algo por ella, entonces al menos que sigan disfrutándola. Y ahí se enrocan y no bajan nada, o prácticamente nada, aunque lleven ya 2 años con el anuncio puesto y ya casi nadie se interese por él.
Aunque a mí esta situación me perjudica como comprador, el problema es que entiendo su postura y creo que cualquiera haría lo mismo en su lugar. Por eso creo que aún no se han depurado los excesos de la burbuja y que aún queda mucho por ajustar.
A veces es complicado hacerle entender a un vendedor que el precio de su piso no es lo que le pagó al banco; es lo que estén dispuestos a pagar los compradores (el mercado) en un preciso momento.
Lo mismo ocurre para los compradores, una vivienda comprada en el año 1978 por 700.000 pesetas, no te la va a vender por 4.000 euros, se pone a la venta por el precio de mercado en un preciso momento.
Y si has comprado una casa por 1 millón de euros que hoy sólo encuentra comprador por 90.000 euros pues lo mismo, la compraste muy cara casi seguro. ;-D
Si ese es todo el problema rj, basta con buscar una casa que ya esté pagada.
Según un informe de 2014, sólo el 25% de las familias vive en una vivienda que no está completamente pagada.
Lo difícil es encontrar una vivienda con hipoteca pendiente.
Evidentemente ese no es el problema. La"amnesia" a la hora de fijar el precio por parte del propietario es relevante. Gracias a la amnesia..., nadie va a poner su vivienda al precio por el que la compró, (una vivienda comprada en el año 1984 en Madrid por 20 millones de pesetas, se vendió hace 6 meses por 165 millones de pesetas), gracias a la "amnesia" no la puso el individuo a la venta a 20 millones de pesetas que recordaba , sino al precio de mercado, que era de 165 millones de pesetas
Tanto la noticia, como los comentarios de los profesionales (los de verdad, no los vendepeines), van en el mismo sentido: si quieres vender, rebaja.
No es rebajar por rebajar sino que la mayoría de los precios anunciados en portales inmobiliarios están entre un 20% y un 30% por encima de valor de mercado. Por qué? pues por varios motivos, el primero es fiarse de estos mismos portales para valorar tu propia casa (y como mi casa es más bonita y el color es más neutro pues le subo 40.000€ más que la del vecino). El segundo es el pensar en recuperar lo invertido y encima sacar beneficios. Eso en los años de la burbuja inmobiliaria era el pan de cada día, pero lo siento señores esto ya paso, ahora toca pagar a los bancos lo que firmamos hace 10 años. El tercer motivo viene dado porque en España lo habitual es "el regateo". (¿Me dejo un margen de 50.000€ para negociar?, craso error). Cuarto motivo, si no negocio con el dentista por mis empastes por qué si con la inmobiliaria que me lleva la venta más importante de mi vida? Déjalo en manos de un profesional con trayectoria y te evitarás quebraderos de cabeza.
Yo he podido constatar que, efectivamente, los precios de los anuncios estan siempre entre un 20 y un 30 por ciento por encima de lo que seria razonable pagar a dia de hoy, pero, sinceramente, no he notado diferencia alguna entre los anuncios de particulares y los de inmobiliarias. El efecto contagio es tan grande que en la practica da la sensacion de estar ante un autentico "cartel" de precios.
No es un cartel, es que "hay mercado", pero mercado de verdad, no de chollos, no de fondos de capital extranjero, mercado que funciona.
Cuanto mejor funciona, y con más liquidez es difícil encontrar precios atípicos, los pisos similares tienen precios similares, los chollos van desapareciendo.
¿cómo hay un cartel de precios cuando la vivienda es un bien que tiene precios que pueden ir de 20.000 euros a 20 millones de euros? no es un barril de petróleo homogéneo, cada vivienda es distinta y cada una tiene un precio distinto.
Cuando el mercado funciona, un bajo tiene un precio menor que una segunda planta, un piso que se orienta a un parque un precio superior a uno que se oriente a una autopista, uno con orientación norte algo menos que uno con orientación mediodía, etc... porque hay mercado. Cada detalle está reflejado en el precio. En cuanto a que viviendas tengan un 20-30% de sobreprecio, tiene fácil solución,
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