El precio de la vivienda en la eurozona está ‘en su punto’, según el Banco Central Europeo

Ni sospechosamente altos, ni excesivamente bajos: los precios de la vivienda en la eurozona están actualmente en su punto según el Banco Central Europeo (BCE).

La máxima autoridad monetaria en la eurozona asegura en un informe que las subidas que se están produciendo en el mercado residencial de la región están creciendo en línea con la media histórica (1999-2016), por lo que los precios están lejos de generar una nueva burbuja como la que vimos en 2007, en pleno pico del ciclo alcista de la economía y el ladrillo.

De acuerdo con el indicador agregado de precios que maneja el BCE, la tasa de crecimiento interanual de los precios de la vivienda en la zona del euro fue del 3% en el segundo trimestre de 2016, frente al 2,7% del trimestre anterior y al 2,2% del último trimestre de 2015. Una subida que, según la patronal bancaria española, responde más a la mejora económica, a unas condiciones financieras favorables y a la escasa rentabilidad potencial que ofrecen los mercados financieros que a los primeros indicios de un crecimiento desorbitado del sector.

“Las medidas de valoración aplicadas a los datos agregados para la zona del euro sugieren que, actualmente, los precios están acordes con los fundamentos económicos y no muestran señales del exceso observado en 2007, cuando concluyó la gran fase expansiva previa”, reconoce el guardián del euro en el informe.

Para darse cuenta de que el repunte de los precios vive un momento de moderación, basta repasar el gráfico que ha elaborado el organismo presidido por Mario Draghi. En él se observa que la tasa de variación interanual del coste de las viviendas está a medio camino entre los niveles más altos y más bajos que ofrecen cuatro estimaciones diferentes de precios: la ratio precio/alquiler, la ratio precio/renta, el método de valoración de activos y un modelo basado en una ecuación de demanda invertida.

Los extremos que aparecen en el gráfico dibujan una horquilla de entre el 0% y una subida cercana al 6% por lo que el 3% actual se sitúa exactamente a medio camino entre el máximo y el mínimo. Este escenario es muy diferente al que existía en pleno boom inmobiliario: desde 2006 y hasta 2010, el rango de las estimaciones siempre se mantuvo por encima de la tasa de variación interanual de los precios de mercado.

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El organismo también asegura que, poco a poco, se está reduciendo la dispersión entre los países donde más sube el precio de los inmuebles residenciales y los que registran las caídas más abultadas.

“La evolución de los precios de los inmuebles residenciales en la zona del euro sigue siendo heterogénea entre países, pero las diferencias se van reduciendo. Parece que la dispersión ha disminuido a lo largo del tiempo, reflejando la progresiva desaparición de ajustes y correcciones en los mercados de la vivienda de algunos países tras la crisis financiera de 2007-2008. Este estrechamiento de la dispersión es consecuencia no solo del hecho de que actualmente el número de países que han registrado tasas de crecimiento altas o bajas es menor que en el pasado, sino también de que el núcleo de la distribución de las tasas de crecimiento de los precios de los inmuebles residenciales es más compacto”, señala el estudio.

Hay diferentes velocidades

A pesar de que el precio de la vivienda en la eurozona está en un buen momento, no podemos olvidar que no todas las naciones están en el mismo punto del ciclo. Al igual que sucede en el mercado inmobiliario español, donde los expertos hablan de diferentes velocidades según la región, en Europa sigue habiendo países que crecen mucho y otros que siguen en números negativos, tal y como muestra este gráfico.

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“Los países que desde principios de 2014 se han situado en el extremo superior del abanico de tasas medias de crecimiento interanual de los precios nominales de la vivienda son Alemania, Estonia, Irlanda, Luxemburgo, Austria y Portugal.  En conjunto, este repunte se ve sustentado actualmente en el fuerte crecimiento registrado en países cuyo mercado de la vivienda no se derrumbó tras la crisis financiera (como Alemania y Austria), así como en países que sufrieron dicho desplome pero que, desde entonces, han experimentado correcciones que facilitan el avance de la recuperación (como Irlanda, España, Letonia y Lituania). Sin embargo, en Grecia, Italia y Chipre, el crecimiento medio se ha mantenido en valores negativos incluso desde 2014”, detalla el BCE.

Su opinión coincide con la de la patronal bancaria española, que insiste en que "la crisis residencial que sufrieron algunos países de la zona en los primeros años tras la Gran Recisión ha tendido a reducir las discrepancias entre los niveles de precios por países, aunque estas discrepancias se mantienen. Entre las principales potencias, en Alemania la subida de los precios ha sido consistente en el tiempo mientras que los precios en España se están recuperando poco a poco y en Italia siguen a la baja".

Una postura vigilante

El informe también recuerda que el ciclo de recuperación lleva en marcha dos años, lo que significa que se encuentra en una fase bastante inicial si tenemos en cuenta que históricamente la duración media de los principales ciclos alcistas ronda los nueve años.

Aun así, el organismo reconoce que el crecimiento actual podría esconder vulnerabilidades o valoraciones excesivas en algunos países o regiones, sobre todo cuando el repunte de los precios viene acompañado de un fuerte crecimiento de las hipotecas y un elevado nivel de endeudamiento. Por eso, cree que es necesario vigilar de cerca la evolución del mercado residencial y evitar así que vuelvan a producirse excesos.

“Las fases alcistas de los ciclos de los precios de la vivienda se han terminado a menudo porque las expansiones desembocaron en intensos ‘booms’ con valoraciones insostenibles. Y en un contexto como el actual, con bajos rendimientos y una búsqueda continua de rentabilidad, las posibles vulnerabilidades deberían ser objeto de una atenta vigilancia”, concluye el organismo.