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El precio de la vivienda de segunda mano se estabiliza: solo cae un 0,7% en 2016

Autor: Redacción

El precio de la vivienda usada en España ha retomado la normalidad durante este año, con una tendencia positiva, como el incremento del 1,3% registrado en el último trimestre. El Índice de Precios de idealista refleja, sin embargo, una leve caída del 0,7% interanual a cierre de 2016 hasta los 1.553 euros/m2 de media.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “2016 ha sido un año de inflexión tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007. Aunque el año se cierra con una moderada variación negativa, durante el último trimestre la tendencia bajista que acumulaba durante los últimos 12 meses parece haberse revertido”.

Este año de ‘desgobierno político’ ha sido también el de la vuelta a la normalidad del mercado, que se produce a tres velocidades distintas:

  • En primer lugar, con un crecimiento interanual de dos dígitos, que se encuentra en Barcelona. Los precios en la capital catalana llevan una recuperación del 30% desde que llegaran a sus mínimos, en 2013.  En Palma de Mallorca, a pesar de que los precios se han incrementado también más de un 10%, la recuperación desde mínimos todavía es del 14%.
  • En otras capitales como Madrid, Valencia, Sevilla, Alicante o San Sebastián el crecimiento no es tan fuerte, pero la recuperación es clara y han dejado ya atrás la crisis inmobiliaria.
  • Y en tercer lugar, quedan amplias regiones de España donde el precio de la vivienda usada sigue cayendo un año más, y no hay visos de mejora. Un stock que no termina de limpiarse y una falta de demanda siguen tensionando los precios a la baja.

“Aunque todavía no hay cifras oficiales de compraventas en 2016, todo hace prever que el año cerrará por encima de las 400.000 operaciones, sostenidas principalmente por los buenos datos de ventas en Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia y Alicante”, destaca el jefe de estudios de idealista. “A este incremento en las ventas ha contribuido, sin duda, la reactivación del mercado hipotecario que ha tenido un crecimiento interanual en torno al 20%. La guerra comercial entre entidades parece haberse trasladado a las hipotecas de tipo fijo, que ya suponen un 30% del total de las hipotecas concedidas. Esto está provocando que los precios se estén reduciendo y que las novaciones (cambios de condiciones de las hipotecas existentes) se comiencen a decantar por ellas”.

Para 2017, Encinar destaca que “veremos un suma y sigue de estas tres tendencias: mejora de precios en algunos mercados, mientras que en otros los precios seguirán ajustándose; aumento de la concesión de hipotecas, especialmente las de tipo fijo y crecimiento sostenido de las compraventas. Al final ‘no hay mal que cien años dure’. Si bien podemos descartar una nueva burbuja, sí estamos ante un cambio de ciclo en los grandes mercados inmobiliarios”, concluye.

Comunidades autónomas

Seis comunidades han visto cómo sus precios se incrementaban durante este año. La mayor subida se ha registrado en Canarias, donde los propietarios piden un 7,8% más por sus viviendas que hace un año. Le siguen los incrementos de Baleares (5,3%), Catalunya (3%), Comunidad Valenciana (2,5%), Andalucía (1,5%) y Madrid (1,1%). En el lado opuesto, están los descensos de La Rioja (-5%), Aragón (-4,9%) y Castilla La Mancha (-3,5%).

Euskadi (2.506 euros/m2) sigue siendo la autonomía más cara. Le sigue la Comunidad de Madrid (2.375 euros/m2) y por debajo se encuentran Baleares (1.973 euros/m2) y Catalunya (1.901 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla La Mancha (919 euros/m2), Extremadura (939 euros/m2) y Murcia (1.044 euros/m2), las comunidades más económicas.

Provincias

17 provincias han visto crecer sus precios durante 2016. De ellas, las dos canarias han sido las que han experimentado mayores incrementos: un 8,1% en Santa Cruz de Tenerife y un 7,5% en Las Palmas. Les siguen las subidas de Tarragona (7,3%), Girona (5,9%), Lleida (5,5%) y Baleares (5,3%). Ávila, en cambio, marca la caída más importante (-7,7%). Le siguen Ciudad Real (-6,7%) y Ourense (-6,7%).

El ranking de las provincias más caras se mantiene sin novedades, encabezado por las provincias vascas de Guipúzcoa y Vizcaya, con 2.816 euros/m2 y 2.566 euros/m2 respectivamente. Tras ellas se sitúan Madrid (2.375 euros/m2) y Barcelona (2.220 euros/m2).

Toledo es la provincia más económica (810 euros/m2), seguida por Cuenca (857 euros/m2) y Ávila (859 euros/m2).

Capitales

20 capitales han mantenido sus precios en positivo. Un año más, Barcelona marca diferencias con un incremento del 14,4%. Le siguen las subidas de Palma de Mallorca (10,8%), Lleida (10,6%) y Valencia (4,6%). Por el contrario, Toledo es donde más se han reducido (-10,3%), seguida por Ávila (-7,5%) y Lugo (-6,1%).

San Sebastián sigue siendo la capital española más cara (3.970 euros/m2), seguida de cerca por Barcelona (3.879 euros/m2) y Madrid (2.921 euros/m2). En cuarto lugar, se sitúa Bilbao con un precio de 2.738 euros por cada m2. En la parte opuesta de la tabla, encontramos a Lleida, la capital más económica, con un precio de 909 euros/m2, seguida por Castellón (977 euros/m2) y Ávila (997 euros/m2), las únicas capitales por debajo de los mil euros el metro cuadrado.

La vivienda usada se dispara un 14,4% en Barcelona

La Ciudad Condal ha visto cómo sus precios crecían un 14,4% durante 2016 hasta situarse en 3.879 euros/m2, alcanzando la mayor subida registrada por una capital durante este año. Los precios se han recuperado a niveles de 2010 tras superar lo peor de la crisis en 2013.

Todos los distritos han visto cómo sus precios subían durante este año. La mayor subida se ha registrado en Eixample, donde los propietarios piden un 19,4% más por sus viviendas que hace un año. Le siguen los incrementos de Ciutat Vella (15,7%), Gràcia (13%) y Les Corts (12,2%). La menor subida, en cambio, se ha registrado en Sant Andreu, donde sólo han crecido un 6%. Le siguen Horta Guinardó (8,3%) y Nou Barris (9,5%).

Los precios más altos en la ciudad condal los encontramos en el distrito de Sarrià Sant Gervasi, (4.818 euros/m2), seguido por Les Corts (4.756 euros/m2). Les siguen Eixample con 4.610 euros/m2, Ciutat Vella (4.191 euros/m2), San Martí (3.954 euros/m2) y Gràcia (3.610 euros/m2). Los más económicos, en cambio, son Nou Barris (1.945 euros/m2), Sant Andreu (2.328 euros/m2) y Horta Guinardó (2.493 euros/m2).

Sólo 4 de los 42 barrios analizados en la capital catalana han registrado decrementos de precio. El mayor descenso se ha producido en Diagonal Mar (SantMartí), donde los propietarios piden un 11% menos por sus viviendas que hace un año. La mayor subida se ha registrado en El Clot (Sant Martí) con un crecimiento del 25,8 y Sarrià con un 23,1%. Les siguen la Nova Esquerra del Eixample con un 21,2%; el Fort Pienc (Eixample) con 20,9% el Carmel en Horta Guinardó (20,8%).

A pesar de las caídas, el barrio más caro de la ciudad vuelve a ser Diagonal Mar, en Sant Martí, donde los propietarios piden 5.891 euros/m2, seguido por Sarrià (5.824 euros/m2) y Pedralbes en Les Corts (5.689 euros/m2). El más barato es Ciutat Meridiana en Nou Barris, con 1.313 euros/m2.

Madrid sube un 3,6% hasta los 2.921 euros/m2

Todos los distritos de la capital consiguen cerrar el año en positivo. De media, el precio del metro cuadrado alcanza en la capital los 2.921 euros, una subida interanual en el precio de la vivienda usada del 3,6%. Pese a ese incremento, aún está lejos de los máximos alcanzados en 2007, cuando llegó a los 4.035 euros/m2, un 27,6% más que ahora.

La mayor subida se ha producido en Villaverde, donde los propietarios piden un 11% más por sus viviendas, seguido de Arganzuela, con un incremento del 9,7%, Chamberí con un 8% y Latina (7,9%). A pesar del importante incremento Villaverde es un ejercicio más el distrito más económico (1.382 euros/m2), mientras que en el lado opuesto de la tabla está el distrito de Salamanca (4.590 euros/m2), el más caro de la ciudad. Por detrás se sitúan Chamartín (4.072 euros/m2) y Chamberí (4.060 euros/m2).

 Sólo 18 de los 121 barrios analizados por idealista han visto caer sus precios en 2016, la mitad de los que caían el ejercicio anterior. La mayor caída es la producida en San Fermín (Usera) con un descenso del 11,6% y Santa Eugenia (Villa de Vallecas) donde han bajado un 7,8%. Menores son las caídas en el céntrico barrio de Huertas-Cortes (-5,6%) y en el barrio de Abrantes en Carabanchel (-5,2%). En el lado opuesto están las subidas en Amposta, el barrio de San Blas, donde han subido un 15,4%. Le siguen Delicias en Arganzuela (15,3%), Ventilla – Almenara en Tetuán (14,6%) y Argüelles (13,7%) en Moncloa.

El barrio de Recoletos, en el distrito Salamanca, es el más caro de la capital con 6.144 euros/m2 de media y el único con un precio superior a los seis mil euros por cada metro cuadrado. Le siguen Castellana, también en Salamanca, con 5.445 euros/m2, y Jerónimos en Retiro (5.246 euros/m2). El barrio más económico de Madrid es San Cristóbal en Villaverde (961 euros/m2), seguido por Entrevías en Puente de Vallecas (1.118 euros/m2), y San Andrés en Villaverde (1.291 euros/m2).