Información sobre vivienda y economía

Copernicus: “No hay viviendas invendibles, todo lo que está en precio se vende”

Alejandro Sancho, responsable de ventas en Copernicus
Alejandro Sancho, responsable de ventas en Copernicus

Copernicus, una firma que gestiona activos inmobiliarios en manos de fondos de inversión, nació hace apenas tres años de la mano de tres socios y hoy en día cuenta con algo más de 110 personas en plantilla, gracias a la buena marcha del sector inmobiliario en España y al creciente volumen de inversión extranjera interesada en nuestro país.

José Néstola, consejero delegado y fundador de la compañía, ya dijo en su momento que la gestión de activos problemáticos de la banca es un negocio. Y esta firma se dedica a poner en valor las carteras tóxicas que lastran el balance de las entidades financieras. 

Idealista news entrevista a uno de los socios de la compañía, Alejandro Sancho, que es el responsable de ventas y gestión de inmuebles, para que nos hable de la marcha de la firma, de la situación del mercado inmobiliario español y de su colaboración estrecha con las agencias inmobiliarias de todo el territorio nacional.    

¿Qué es Copernicus? Y ¿cuáles son sus áreas de negocio?

Es una empresa que creamos hace poco más de tres años tres personas y ahora estamos en torno a  110 personas. Somos un special servicer, una especie de boutique que asesora a fondos de inversión en la compra de inmuebles y de carteras de deuda inmobiliaria de la banca. Tenemos tres áreas diferenciadas: una es la consultoría a fondos a los que asesoramos y ayudamos a poner precio a los paquetes de deuda con colateral inmobiliario que venden los bancos. Y una vez que se adjudican esa cartera nosotros nos encargamos de gestionarla, es decir del servicing, y de hacer líquida toda la deuda que puede ir desde los 300 a los 1.000 millones de euros. Otra área es la búsqueda de promociones para vender a un fondo y lo hacemos a través de agencias inmobiliarias.

¿De qué manera recuperáis el inmueble que arrastra una hipoteca?

Para nosotros llegar a un juzgado es la peor opción que hay, con lo que preferimos llegar a una solución amistosa con el deudor. Esto pasa por hacer al deudor una quita y le proponemos que venda la casa. En el momento de la escritura de la compraventa, cancelamos el total de la deuda. Y una vez que tenemos el activo, lo comercializamos, vendemos y le damos salida. Gestionamos casi 5.000 hipotecas residenciales, que terminamos negociando con el deudor para vender su casa y evitar los juzgados y así acortamos tiempos.

¿La mayoría de estos deudores son promotores o particulares?

Algunos son particulares y otros promotores. Tenemos ahora mismo entre 80 y 100 promociones en las que estamos negociando con el deudor y las promociones están a medio terminar, terminadas o son casi suelo. En las que están sin terminar buscamos a un promotor que las termine. También hay fondos que nos piden que seamos nosotros los que terminemos la promoción y así nos convertimos en promotor. 

¿Hay viviendas invendibles?

Intentamos ponerlas en precio y si aun así no se venden, vamos bajando el precio hasta que la oferta se cruza con la demanda. En vivienda no hay tanta rebaja porque al final se vende y muchas de las que vendemos son de bajo coste, es decir, del entorno de los 60.000 y 100.000 euros. El problema son los activos grandes, como suelos grandes con una peculiaridad determinada. Poniendo todo en precio se vende.

¿Cuánto tardáis en vender las viviendas?

Depende de las zonas. Hay viviendas que las tenemos hace un año a la venta y otras que vendemos en una semana. Da igual que el inmueble esté mal, todo tiene su precio y su zona. Todo lo que esté en precio se vende.

¿Cómo os diferenciáis de la competencia?

Intentamos ir a las cosas más complicadas y estrategias distintas, como la venta consensuada, una técnica con la que evitamos llegar al juzgado porque implica 18 meses de media y el pago de más impuestos. Y, a cambio, nos permite hacer una mayor quita al deudor y nos permite ser más ágiles a la hora de vender la casa. Otra estrategia que llevamos a cabo es añadir valor a los activos, sobre todo no residenciales. Por ejemplo, si tenemos un hotel quizás haya que tirarlo y levantar un supermercado. Otra cosa que estamos haciendo es meter dinero en activos, en reformarlos y el retorno de inversión es mucho más alto porque el piso no está destrozado, sino decente.

¿Dónde está vuestro negocio?

En el servicio. No somos intermediarios, cobramos el asesoramiento por la venta de una cartera a un fondo. Vamos a la gestión de esa cartera porque tenemos un área de gestión legal, otra administrativa de todos los inmuebles, una inmobiliaria y financiera. Una cartera puede tener cuatro años de vida, así que tenemos un equipo que estará cuatro años trabajando en esta cartera.

¿Cómo ves la venta de deuda inmobiliaria por parte de la banca este año?

Este año se espera que sea el año récord  y posiblemente superado por 2018. El Banco Central Europeo ha sacado una normativa para obligar a provisionar más. El valor de los activos está subiendo, con lo que las provisiones no son ya tan exigentes para los bancos y ahora sí que logran vender los inmuebles. Este año el ritmo de carteras que se lleva es superior al año pasado, tanto en número como en millones de euros.

¿De qué manera vendéis los inmuebles?

No vendemos nada directamente, sino que nos apoyamos en agencias inmobiliarias ubicadas en la zona de los inmuebles, sobre todo en la venta de viviendas. Pero no damos los inmuebles en exclusiva.

¿Cómo ves el sector residencial este año?

Pienso que va a ser un año muy bueno. Nosotros en promociones de obra nueva vamos como un tiro y se vende a un muy buen ritmo. Y de la segunda mano lo que está en precio se vende. Hay una demanda contenida brutal, mucha gente que ha estado expulsada del mercado de compra y se ha ido a vivir de alquiler. Ahora se está planteando la compra y hay una auténtica avalancha de demanda. Y la financiación fluye.

¿Cuál es el perfil de vuestro comprador?

Hay dos perfiles distintos: uno es el que no tiene suficientes ahorros y necesita financiar el 80% o más de la casa. El otro perfil es el del inversor que busca comprar para alquilar.