Cada vez se compran más viviendas como inversión: cuánto supone en las grandes ciudades

El mercado está inundado de liquidez como pocas veces lo ha estado… Los inversores tienen dinero y quieren sacarle partido, pero el problema es que los productos tradicionales como los depósitos bancarios o la deuda pública apenas ofrecen rentabilidad.

Con unos tipos de interés en mínimos históricos y un multimillonario programa de compra de deuda pública y privada activo por parte del Banco Central Europeo (BCE), en los últimos tiempos han proliferado las inversiones en activos diferentes, como por ejemplo los inmobiliarios.

Y no es para menos. Según los datos de idealista, la rentabilidad que ofrece la inversión en vivienda para ponerla en alquiler está subiendo con fuerza, aupada por la demanda de los arrendamientos. A cierre de 2017, en España se podía conseguir de media un 7,3%, tres veces más que con la deuda pública española a 10 años y la mayoría depósitos a cinco años. Un año antes, el rendimiento de situaba en el 6,3%.

Con estas cifras sobre la mesa, y ante la creencia generalizada de que el mercado inmobiliario aún tiene ciclo alcista por delante, cada vez se están comprando más casas como inversión.

Según los datos de la inmobiliaria alemana Engel & Völkers, entre un 10% y un 50% de las compraventas que se producen en las grandes capitales españolas tienen este objetivo

En Valencia, por ejemplo, el 10% de las transacciones están vinculadas a la inversión, frente al 70% que representa la compra de primera vivienda y al 20% de segunda residencia por parte de extranjeros. En San Sebastián o Mallorca, en cambio, la inversión supone entre un 30% y un 33% de las operaciones, mientras que en Málaga prácticamente representan ya la mitad del mercado.

En el caso de Madrid y Barcelona, los dos mercados inmobiliarios más potentes del país, el peso de la inversión ronda una quinta parte. Según Engel & Völkers, el 50% de las compraventas de viviendas que se realizan en la capital son de reposición; esto es, personas que buscan un inmueble mejor que el tienen; mientras que un 30% del mercado se corresponde con la adquisición de primeras viviendas y el 20% restante, con operaciones de inversión.

En el caso de la Ciudad Condal, los porcentajes son algo diferentes: la inversión está detrás del 23% de las transacciones, mientras que la compra de primeras viviendas supone hasta un 61% de las operaciones. El resto son adquisiciones de segundas residencias, sobre todo por parte de compradores extranjeros.

Buena ubicación, clave

La inmobiliaria especializada en el mercado de alto ‘standing’ sostiene que “la privilegiada ubicación es el principal atractivo para los inversores, tanto nacionales como internacionales, que compran vivienda en busca de una rentabilidad asegurada a medio y largo plazo”. Aunque, dependiendo de las ciudades, cambian las zonas más demandadas.

En la Ciudad del Turia, por ejemplo, destacan el centro (Ensanche, Ciutat Vella…) y primera línea de playa (en la Malvarrosa, por ejemplo), mientras que en San Sebastián destaca la zona de Miraconcha, un barrio residencial de lujo situado frente a la bahía de La Concha, nombrada recientemente la mejor playa de Europa y la sexta del mundo.

En el caso de Madrid, las ubicaciones favoritas son el centro y la zona sur, mientras que en la capital catalana la mayor parte del interés se ha trasladado del centro a la periferia, donde los precios tienen más recorrido.

La vivienda, el activo estrella

La inmobiliaria asegura que los activos residenciales serán la estrella del inmobiliario este año. De hecho, Juan-Galo Macià, CEO de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, sostiene que “va a ser un mercado fuerte que suba mucho, por lo que sigue lejos de su tope, impulsado al ciclo expansivo de la economía y apetito inversor en un entorno de bajos tipos de interés mantendrán un escenario positivo para el sector a lo largo de 2018. A pesar de las subidas de precios de los últimos años, el mercado seguirá creciendo a un ritmo estable y sostenido, alejado de excesos crediticios y nuevas burbujas”.

En su opinión, "es imposible que se produzca una nueva burbuja inmobiliaria si no se produce primero una burbuja financiera. Y estamos muy lejos de este escenario: la banca concede hipotecas si se cumplen ciertos criterios y hasta el año pasado se daban más créditos al consumo que para comprar vivienda”, insiste.

Con todo, la firma prevé que el precio de la vivienda suba este año en torno a un 10% (en los últimos 12 meses, la vivienda usada ha subido casi un 8%, según el último informe de precios de idealista), y que las compraventas repunten en torno al 20%, hasta alcanzar las 535.000-545.000 transacciones en el conjunto del ejercicio.