Dime cuánto tiempo quieres alquilar tu casa y te diré qué contrato debes elegir

Si eres propietario de una vivienda y estás pensando en ponerla en el mercado del alquiler, te comentamos los tres tipos de contratos que existen el mercado. Desde la editorial jurídica Sepín nos aclaran cuáles son los distintos modelos de arrendamiento en función de su duración y otras características, qué diferencias hay entre ellos o qué Ley se aplica para cada uno de los contratos. 

Las noticias e informaciones sobre el alquiler turístico parece que han dejado fuera del mercado a otros tipos de arrendamientos de viviendas. Sin embargo, existen y cada uno de ellos cuenta con sus características particulares, su normativa aplicable y qué supone cada tipo de alquiler. 

Dependiendo de su duración y otras características se pueden encontrar el arrendamiento de vivienda por residencia habitual, temporal y de uso turístico. Para Begoña Costas, directora de Sepín Arrendamientos Urbanos, no podemos olvidar que existen diferentes fórmulas de alquiler pese al 'boom' del negocio de los apartamentos turísticos, que parece que ha desterrado a otras formas de arrendamiento. Son muchos los propietarios que cada vez más invierten en las grandes ciudades en viviendas de alquiler y tienen que conocer todos los tipos de contratos. 

Arrendamiento de vivienda para residencia habitual 

Aparece regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, concretamente en su artículo 2, calificada como “arrendamiento de vivienda” y desarrollado en el Título II. Se trata del alquiler tradicional, cuando las partes prefieren un mayor plazo de duración del contrato y cierta estabilidad, ya que el arrendatario podrá permanecer al menos tres años en la vivienda, salvo que cada año este quiera resolver el contrato, comunicando tal decisión con treinta días de antelación a la fecha de finalización, tal como establece el art. 9 de dicho precepto legal. 

En cuanto a las obligaciones fiscales, el arrendamiento de vivienda se encuentra exento de IVA, extendiéndose esta exención a los garajes, anexos accesorios a las viviendas, así como a los bienes muebles arrendados conjuntamente. Si, al mismo tiempo, la vivienda se dedica a actividad profesional, entonces sí queda sujeto a IVA, al igual que cuando el arrendamiento de vivienda es con una entidad mercantil para sus empleados. 

Este arrendamiento estará gravado con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP del alquiler) siendo el arrendatario el que deberá liquidar dicho impuesto mediante el uso de efectos timbrados, en cuantía variable según el valor del arrendamiento y conforme a lo regulado en cada comunidad autónoma. 

Los ingresos generados para el arrendador deben ser reflejados en la declaración del IRPF, pues constituye una ganancia que es calificada como rendimiento de capital inmobiliario, siempre y cuando no se realicen como actividad económica. 

Arrendamiento de temporada 

Este contrato igualmente aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3, apdo. 2, pero aquí su calificación será de “uso distinto al de vivienda”, cuya regulación contempla el Título III. La gran ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las partes, de ahí que la duración es la que se establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo.

Es el caso del arrendamiento de una vivienda por temporada escolar, verano o traslado laboral, en el que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería como recepción, limpieza. etc., ni se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler. Precisamente, si se dieran estos requisitos, estaríamos ante un apartamento turístico, que analizaremos en el siguiente punto. 

Por poner un ejemplo, la vivienda alquilada en verano en la playa por una semana, quincena o mes, que no cuenta con otros servicios complementarios de limpieza, cambio de sábanas o centralita telefónica, ni es promocionada en canales de oferta turística, será un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/1994. 

Respecto a las obligaciones tributarias de las partes en este arrendamiento de temporada, por lo que respecta al IVA, está exento, por lo que el inquilino solo tiene que pagar al arrendador la renta pactada. Sí tendrían que pagar IVA las sociedades que actúen como arrendatarias de viviendas, tal y como refleja la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos 0274-08. Sin embargo, algunos Tribunales señalan que las operaciones van a quedar exentas de IVA si en el contrato de arrendamiento aparece el nombre de la persona física que va a ocupar la vivienda. 

Habrá que practicar, también, la correspondiente retención de IRPF, ya que el arrendador debe declarar los ingresos de estas rentas como rendimientos del capital inmobiliario. 

Arrendamiento de apartamento o vivienda de uso turístico 

El “alquiler polémico en auge”. Se trata de un arrendamiento de muy corta duración, excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sometido a la legislación de cada Comunidad Autónoma. 

La polémica se desató a raíz de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, cuando añadió otra letra más (e) al actual art. 5 LAU 29/1994, sobre “Arrendamientos excluidos”. Dicho precepto señala: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: … e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”. 

Es decir, aparecía la figura de los “apartamentos turísticos”, pero esto no significaba la desaparición de los de “temporada”. Precisamente, la Ley 4/2013, que reforma la LAU, al final del Preámbulo 2.º indica que “(…) de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación”. En consecuencia, cuando en la vivienda no se presten los servicios que la normativa de cada Autonomía o Ayuntamiento haya establecido al efecto, no estaremos ante un arrendamiento “turístico o de uso vacacional”, sino el contemplado en la LAU.   

A nivel de comunidades autónomas, se están aprobando muchísima normativa que regulan estos requisitos y definen que se entiende por apartamento turístico. De ahí que siempre que exista un “régimen específico” tal como indica el art. 5 e), habrá que estar a este y no a la LAU. 

En cuanto a las obligaciones tributarias de estos alquileres, para estos arrendamientos habrá que presentar declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades que determinan la sujeción al IVA (arrendador de bienes), teniendo que presentar declaraciones y liquidaciones e ingresar el importe resultante. 

Las cantidades que reciben los propietarios en concepto de rentas por el alquiler de la vivienda tributan en el IRPF como capital inmobiliario. Si el arrendamiento se realiza como actividad, las cantidades obtenidas tienen la consideración de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados. 

Hacienda ya ha empezado a controlar este negocio y las páginas web que comercializan estos apartamentos deben informar del anuncio desde el 1 de enero de 2018, es una de las novedades que la modificación del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos (RD 1065/2007, de 27 de julio) establece: “la obligación de trasladar la información de sus anuncios a la Administración Tributaria específica por las “plataformas colaborativas” intermediarias en el arrendamiento o cesión de uso de viviendas con fines turísticos sobre los inmuebles ofertados y las contrataciones efectuadas”.