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Hackeos domésticos: En qué casos puedo dividir en dos una casa y qué pasos debo seguir

Foto: Pixabay
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Autor: Lucía Martín (colaborador de idealista news)

Nuestras necesidades cambian a lo largo de la vida y es lógico intentar adaptar las viviendas a los cambios que vayan surgiendo. Hay tipologías de edificaciones para cada momento histórico, dependiendo de la demanda. “Cuando fue el 'baby boom' y las familias numerosas eran lo habitual, no parecía lógico construir viviendas de 1 ó 2 dormitorios. Hoy eso ha cambiado y las casas son cada vez más pequeñas”, comenta Pablo García, de Atrezo Arquitectos. 

Entonces, ¿te puedes plantear dividir tu casa de 150 m2 en dos de 75 metros cada una? La respuesta está en el Plan General de Ordenación Urbana del municipio en el que se quiera llevar a cabo la modificación.

“Normalmente en edificios en suelo urbano consolidado se puede dividir sin problemas, siempre que cumpla los mínimos de habitabilidad recogidos en la normativa y que sea compatible con el planeamiento. También se necesita la aprobación por parte de los vecinos”, explica el experto.

En cambio, es más complicado cuando se trata de una vivienda unifamiliar. “Si se trata de una vivienda unifamiliar con jardín ya es más difícil porque por su propia definición, habrá una ordenanza que regule la zona donde se ubica y que limite la parcela mínima para cada vivienda. Podría darse el caso de parcelas muy grandes que cumplan con la parcela mínima y que se puedan re parcelar para obtener dos o que la ordenanza de la zona admita la edificación plurifamiliar. Cada proyecto requiere un estudio concreto”, explica.

En todo caso, los pasos a seguir serían los siguientes:

1. Consulta el Plan General del Municipio. “Localiza tu vivienda en el plano de clasificación del suelo y comprueba que sea urbano. Decimos esto porque en suelos 'No Urbanizables o Urbanizables' no se pueden llevar a cabo estas actuaciones en la mayoría de los casos”. Una vez que sepas dónde está tu vivienda, consulta el plano de Zonificación y usos del suelo. “Este plano otorga a cada zona de la ciudad una ordenanza. Por ejemplo “Zona2. Edificación unifamiliar aislada”. Es requisito imprescindible mirar esta documentación, y no lo que ha hecho el vecino, porque podéis estar en ordenanzas diferentes y esto implica normativa diferente.

2. Si ya sabemos que es posible hacerlo a nivel urbanístico, habría que ver si se puede hacer a nivel arquitectónico, ya que se deben cumplir unos mínimos que son:

  • Ventana de las estancias vivideras hacia el exterior o patio de manzana con dimensiones aptas para estas estancias.
  • Superficie mínima general de la vivienda completa y por cada estancia.
  • Altura de suelo techo superior a 2,50 m.
  • Distribución que no implique el atravesar estancias para acceder a otras

3. Se necesita un proyecto de obra visado para pedir licencia de la nueva vivienda con la reparcelación a raíz de la matriz que es el piso original. “Si es un piso que se añade a un edificio plurifamiliar habría que ajustar su participación, pero si antes era una vivienda unifamiliar, pasaría a regirse por la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, habría que constituir una comunidad de propietarios, desarrollar unos estatutos, establecer zonas comunes, etc”.

4. Con la licencia de obra mayor y firmada exclusivamente por el arquitecto, habría que realizar las obras oportunas. Una vez concluidas conforme a proyecto se obtendría el certificado final de obra para solicitar la licencia de nueva ocupación.

5. Con la licencia de ocupación se tendría que dar de alta los servicios de suministros básicos (luz, agua, gas...) “También, su declaración de obra nueva para poder inscribirla en el Registro de la Propiedad y darla de alta en el catastro”.

En muchos casos queremos hacer estas divisiones en edificios históricos y nos encontramos con que la edificación está fuera de ordenación porque no cumple actualmente con el PGOU. En estos casos no es posible intervenir.

También puede darse el caso de que necesite que se legalice antes la edificación, porque aunque no tuviera proyecto o se construyera antes del PGOU, sí cumpla la normativa urbanística y sea posible legalizar para hacer las obras requeridas en la división de más viviendas. En este caso, antes de todo lo mencionado, se tendría que legalizar el edificio y luego dividirlo.