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Echavarren: "A quien compre una casa hoy le saldrá un 15% más barata que dentro de dos años"

Mikel Echavarren es uno de los profesionales más destacados del panorama inmobiliario español y en las últimas semanas ha acaparado la atención de los medios de comunicación especializados por varios motivos. Ha pasado de ser presidente y CEO de Irea desde su fundación en 2002 a ser CEO de Colliers International tras la integración de ambas compañías. Pero, además, ha recibido recientemente el premio Asprima-SIMA 2018 en la categoría de Profesional destacado del año.

Echavarren cuenta con más de 30 años de experiencia en el sector: ha gestionado las reestructuraciones financieras de muchas empresas inmobiliarias durante los años más duros de la crisis y ha sido asesor de grandes transacciones de carteras de deuda hipotecaria, de sociedades inmobiliarias y de inmuebles.

Sin pelos en la lengua, explica a idealista/news cómo ha sido la integración de Irea en Colliers, cuál es su visión del sector inmobiliario en general y si recomienda comprar actualmente una vivienda a los jóvenes.

¿Por qué Irea se ha integrado en Colliers?

No buscábamos activamente integrarnos en ninguna multinacional, aunque ya notábamos que en algunas oportunidades no se nos invitaba por el hecho de no tener una plataforma global. Han confluido varios intereses: Colliers a nivel mundial es la número cuatro de prestación de servicios inmobiliarios y en España no correspondía en tamaño a su escala mundial.

Nos quedan aún tres o cuatro años interesantes para hacer el grupo más grande. Es un reto divertido y el acuerdo resuelve un problema al que se enfrentan muchas empresas, como es la continuidad de su equipo y hay que dar paso a las siguientes generaciones. Esperamos pasárnoslo bien.

¿Cuál es tu visión general del sector inmobiliario?

El sector tiene muchos subsegmentos con sus velocidades. El sector relativo a inversión, oficinas y centros comerciales fue protagonista desde 2014 a 2016 en el que hubo una actividad frenética de compra de activos, de consolidación de sociedades con mucho volumen y salida a bolsa a través de las socimis y en ese recorrido al alza las rentabilidades han sido interesantes porque se partían de niveles muy bajos. Ahora ha habido una sustitución de inversores de esa época por inversores core, que se conforman con rentabilidades más bajas y buscan activos seguros y de recorrido de largo plazo.

Lo mismo ha ocurrido en la inversión hotelera, que sigue siendo frenética. El año pasado se marcaron máximos históricos con más de 3.000 millones de euros de inversión y ahora es el momento de renovar los hoteles. Veremos operaciones de ganar volumen y de salir a bolsa de esas sociedades como socimis, con inmuebles alquilados.

Y luego está el sector residencial. Hay dos partes, una en positivo y otro en digerir lo negativo. Cuando pensábamos que las ventas de carteras iban a ir a menos, lo que vemos es que se acelera la colocación de grandes carteras y este año va a ser espectacular por la regulación europea que pide que desinviertan en activos tóxicos.

La parte más positiva es la de la promoción residencial que parte de una situación bajísima. Tenemos una carrera frenética por compra de suelo finalista a buen precio. En algunas ciudades el 'a buen precio' empieza a llamar mucho la atención y a asustar a algunos porque se está agotando el suelo finalista. Hay otros mercados que no se han recuperado, pero donde se extenderá rápidamente la recuperación, como Albacete, León, Salamanca, Extremadura, Huelva, etc.

¿Qué es lo más mediático del sector residencial?

La lucha por el tamaño. Hay una liga normal que es la de comprar el suelo, promoverlo y venderlo. Y este mercado sufre mucho por la búsqueda de financiación y la escasez de capital para comprar el suelo. Y luego tienes la liga de la champions que son los que ya están en bolsa, los que quieren ir a bolsa y los que querrían ir a bolsa. Pero los inversores institucionales son finitos y ya están en Aedas, en Neinor o Metrovacesa, ¿por qué invertir en la que viene? La compañía que quiera salir a bolsa tiene que tener una gracia especial y no es importante el equipo gestor, sino también el tamaño. Si vas a bolsa con menos de 1.000 millones de euros de balance tienes un elevado riesgo de fracasar en la colocación porque Aedas tiene una capitalización de 1.400 millones, Neinor, de 1.100 millones y Metrovacesa de 1.200 millones.

¿Crees que hay una burbuja de precios del suelo en algunas zonas?

Una burbuja no es un incremento de precios per sé. Es cuando en un mercado se desbocan los precios y esa escalada de precios acaba perjudicando a muchas personas, a muchas industrias o a todo el mercado en su conjunto. La correa de transmisión del problema de unos al problema de todos es la banca, la financiación al 100% de la compra del suelo y el 100% de las compras de viviendas. El dinero no costaba y por eso se produjo hiperinflación que se reflejó en los productos que se compraban después.

En la actualidad, la banca tiene un conservadurismo extraordinario, eso no quita que no se cometan errores, como comprar un edificio para rehabilitar pensando en venderlo caro y no poder venderlo. Pero eso es un error de quien lo comete y el impacto que tiene es muy limitado a quien ha comprado el suelo. Esto no es burbuja.

Nos tenemos que preocupar cuando el porcentaje de financiación al sector se desboque. Pero en algunas ciudades el suelo puede empezar a ser objeto de especulación de quien lo tiene a la vista de que los ayuntamientos están poniendo trabas al desarrollo de nuevo suelo. En Madrid el problema grave es que no se está creando suelo y al demorarse los desarrollos de suelo que también incluyen vivienda protegida lo que se hace es expulsar la oferta al extrarradio de Madrid. Nos perjudica a todos los ciudadanos porque cada vez hay que ir más lejos a vivir.

Cada vez hay más bancos que empiezan a financiar el 100% de las hipotecas

Hay que leer la letra pequeña. Es raro que un banco con carácter generalizado financie el 100% de la compra de la casa, porque además está penalizado. Cuando un banco financie más del 50% del suelo, tiene que provisionar, luego le cuesta más la provisión que el margen que saca por financiar el adicional.

Y en este punto entra en juego el fondo Marathon, que gestiona Colliers, ¿verdad?

En el proceso de fabricación de casas hay muchas ineficiencias. Una de ellas es que el promotor tiene que comprar el suelo con su capital, pero no tiene suficiente. Para que el banco le financie el 100% de la construcción e incluso un porcentaje de la compra de suelo, el banco necesita tener una mayor garantía de que aquello es viable. Y hoy por hoy la garantía es que existan preventas, que exista licencia. Desde que el promotor quiere comprar un suelo hasta que el banco le financia puede pasar entre 6 y 18 meses y tiene que aguantar a pulmón esa inversión. El banco no financia porque la normativa del BCE no se lo permite. Pero la financiación alternativa puede suplir ese momento. 

¿Cuál es el objetivo de Marathon?

No queremos quedarnos con el dinero del promotor, sino lo que queremos es ayudarle a hacer viable su inversión de suelo desde el principio con un objetivo de financiación temporal, no menos de un año.

¿Cuál es el perfil de vuestro cliente?

Por ejemplo, una gestora de cooperativas o un pequeño promotor. Ayudamos a financiar hasta el 75% del coste.  

¿Habrá burbuja de precios de la vivienda en las principales ciudades?

En cuanto a la venta, habrá un incremento imparable de los precios de la vivienda a porcentajes similares a los que estamos viendo ahora. Pero hay que recordar que antes de la crisis hubo años en que la vivienda subía más de un 20% anual. Eso sucede cuando el dinero que necesitas para comprar una vivienda no te cuesta.

¿Es buen momento para comprar vivienda?

La pregunta es ¿es buena decisión para unos jóvenes comprarse una vivienda? No. Porque la compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida y de mucho riesgo. Para comprar una vivienda hay que tener ahorros suficientes, no menos del 30% del precio de la vivienda, hay que tener estabilidad económica y estabilidad emocional y familiar y tener muy claro dónde vivir. Hasta que no se tenga entre 30 y 40 años no se debería comprar casa. Y si no tienes esa capacidad de ahorro tendrás que vivir de alquiler. Eso sí, el que tenga ahorros e intención de comprar, ahora le saldrá la vivienda entre un 10% y un 15% más barata que dentro de unos años. 

Pero no aconsejo comprar, no hay nada más tóxico que una hipoteca impagable. Porque los tipos de interés van a subir y con los salarios que hay en la actualidad te cuesta entre 10 y 20 años de trabajo. Y esto es el futuro. No pasa nada porque ante igualdad de pago entre alquiler e hipoteca sin duda alguna hay que alquilar. Porque la hipoteca es como un suflé, cuando no la pagas, engorda. Y el valor de tu piso disminuye.

¿Cuánto durará este ciclo alcista?

Pensamos que nos quedan tres años muy buenos del sector inmobiliario en su conjunto. Pero tenemos a la vuelta de la esquina la subida de los tipos de interés. No obstante, mientras no suban más que la inflación no debería ser preocupante.

¿Cuáles son los planes de futuro de Colliers?

Queremos que se nos reconozca en el mercado como creemos que somos: los mayores expertos financieros en el sector inmobiliario y hotelero y los mayores expertos inmobiliarios y hoteleros en el sector financiero. Y ahora contamos con más capacidad y con un área de residencial de lujo.