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BNP Paribas:"El negocio residencial cada vez es más industrial y nadie juega a pegar un pelotazo"

Jorge Almagro es director de Residencial, Suelo y Consultoría de BNP Paribas Real Estate y una voz autorizada para opinar sobre el mercado de la vivienda en España. Tras trabajar varios años en diferentes inmobiliarias y ser jefe durante dos años en la extinta Sociedad Pública de Alquiler, acumula ya varios años en el mundo de la consultoría inmobiliaria. Primero dirigió la división residencial de JLL y ya lleva casi dos años en el banco francés.

En una entrevista para idealista/news dibuja el panorama actual del sector residencial: desde la obra nueva, hasta el mercado del suelo y los precios de la vivienda.

A qué se dedica el área residencial de BNP Paribas Real Estate

Trabajamos sobre tres líneas de negocio fundamentalmente: una enfocada al suelo, otra enfocada a la transacción de edificios, es decir inversión para viviendas en rentabilidad y también rehabilitación, y otra línea que es consulting y es negocio de agencia, donde el cliente principal es el usuario final al que vendemos tanto vivienda nueva como usada.

En obra nueva, ¿qué hay de característico con respecto a otros años?

Hay mucha demanda contenida, con lo que las promociones de obra nueva se venden enseguida y sobre plano, que va como un tiro. Hay carestía de obra nueva, sobre todo en Madrid y Barcelona.

¿Vuelve la venta sobre plano?

Sí y va vinculada al parón que hubo en los mercados de suelo. Los nuevos players han empezado a comprar suelo hace un par de años y ahora empezamos a ver entregas de viviendas que se verán a lo largo de este año y sucesivos. Otro tema aparte es que hay lentitud para desarrollar suelo, por eso se busca suelo finalista.

Cómo ves el mercado de suelo finalista sobre todo en Madrid y Barcelona

Es un mercado que se está agotando. Los distintos promotores están posicionados, la vivienda se vende y ya se están yendo a las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona y a mercados de costa. Y ante la carestía de suelo en estos mercados, hay mucho interés en Sevilla, Valencia, Bilbao, Córdoba, Alicante, etc. Son ciudades que van más lentas, pero están funcionando muy bien.

Si al final hay tensión de precios del suelo, ¿puede repercutir en el precio final de la vivienda?

Al final el usuario está pagando esos incrementos. Es un balance de oferta y demanda. Hay poco producto de obra nueva con lo que es capaz de pagar ese plus. Ahora mismo veo un mercado bastante sano.

Cuándo se habla de burbuja, ¿la hay o no la hay?

Lo que veo es que venimos de un ciclo bajista y ahora estamos en fase de recuperación. Más que hablar de burbuja, hay que hablar de recuperación del ciclo, de consolidación del ciclo y dentro de unos años vendrá otro pequeño ciclo de ajuste, pero es cómo funciona la economía. Y creo que hemos aprendido de los errores. A nivel de financiación, los bancos son más prudentes a la hora de dar préstamos para la compra de suelo. El negocio está más parametrizado. Nadie está jugando a pegar un pelotazo, el negocio cada vez es más industrial. Sí estamos en un ciclo alcista, pero la burbuja explota y yo no creo que explote.

¿Los bancos financian la compra de suelo?

No. Sí que tienen partidas destinadas a proyectos inmobiliarios, pero la compra de suelo se hace con recursos propios o vía ‘joint venture’ con fondos de inversión. Estos fondos están creando vehículos específicos para financiar operaciones de suelo. Otra novedad que ha empezado a verse ahora es apostar por compras de suelo vía proptech y empresas de crowdfunding.

¿Qué medidas crees que deben tomar los ayuntamientos para aumentar la obra nueva?

Más que medidas hablaría de agilizar la gestión. Deben simplificar los procesos y homogeneizar las normas y plazos entre municipios colindantes. Es uno de los retos que tiene por delante el sector. Y las nuevas tecnologías pueden acortar los plazos de los trámites. La clave es conseguir una homogeneización a nivel nacional porque así la gran incertidumbre que le genera al inversor, que son los plazos, se diluiría y habría más inversores.

Cuando viene un inversor extranjero, ¿qué se le dice cuando ve tanta normativa y lentitud urbanística?

Por eso sólo invierten en suelo finalista. A día de hoy, no hay fondos que compren suelo sin desarrollar o compran suelos muy claros a nivel normativo. Hoy por hoy para paliar esa carestía de suelo finalista necesitamos gente que desarrolle suelo y ahora mismo no es atractivo para el inversor por la volatilidad regulatoria de cada Ayuntamiento.

¿Cómo ves el sector residencial en general?

Dentro del real estate, el residencial es uno de los mercados menos institucionales. Antes estaban los promotores locales y grandes promotoras, pero los fondos entraron solo hace un par de años, lo que ha permitido empujar al sector residencial. Se pretende optimizar los procesos, se tiende a la industrialización. Y luego vemos la concentración, hay grandes promotoras que aglutinarán un porcentaje alto de la producción: unos saldrán a bolsa, otras estarán participadas por un fondo. Y luego hay que tener en cuenta que hay un mundo más allá que es el promotor local, clave para que el sector goce de buena salud.

¿Qué tipo de inversores institucionales están interesados en el residencial? ¿hay aseguradoras?

En promoción inmobiliaria no hay aseguradoras, pero sí hay interés de fondos de pensiones alemanes que tienen una tradición por la vivienda en alquiler. En los últimos meses hemos visto una operación por parte de Axa de compra de distintos activos residenciales de Madrid con una buena rentabilidad. Y sí que podemos ver más operaciones de este tipo. También hay ‘family offices’ que están interesados en viviendas para alquilar. Es decir, cada vez hay más fondos institucionales detrás del arrendamiento.

¿Cómo ves el mercado del alquiler?

En el futuro va a tener gran importancia el mercado de alquiler. Actualmente estamos cerca de un 20% del parque de alquiler, mientras que hay países de Europa donde el alquiler supone el 40%. El mercado de alquiler estaba dominado por particulares, pero compañías como Testa, Azora o las propias socimis residenciales están haciendo que se profesionalice el mercado de alquiler.

¿El sector residencial va más hacia el alquiler?

España es un mercado de compradores, con lo que se seguirá desarrollando la promoción residencial. Seguirán vendiéndose viviendas de segunda mano en el centro de las ciudades, como Madrid. Pero el mercado del alquiler tendrá un mayor peso en el parque de viviendas. En breve se llegará al 30%. Pero veo complicado que se llegue a un 40% del parque de viviendas, como en países europeos. 

¿Cómo crees que evolucionará el precio de la vivienda en venta?

La tendencia apunta a que el precio sigue creciendo y nos quedan aún un par de años de subidas. El residencial son ‘micromercados’. Seguiremos con esta fase de recuperación. Y dentro de dos años lo lógico es que el precio se estabilice y suba en torno a lo que sube el IPC. Y luego tendremos ciclos con pequeñas subidas y bajadas.