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El triángulo de oro: dónde y qué tipo de vivienda hay que construir en Boadilla, Majadahonda y Pozuelo

El triángulo formado por Boadilla del Monte, Majadahonda y Pozuelo de Alarcón es uno de los más prósperos de la Comunidad de Madrid. Los tres municipios sufrieron los embates de la crisis y el estallido de la burbuja inmobiliaria, pero también estuvieron seriamente salpicados por la corrupción política. Hechos que han dejado prácticamente un lustro sin actividad urbanística.

El estudio elaborado por idealista data y Visual Urb une toda la información urbanística de Boadilla del Monte, Majadahonda y Pozuelo de Alarcón con toda la información de mercado 2T2018 para analizar todos los suelos urbanos residenciales sin edificar desde un punto de vista legal, urbanístico, oferta, demanda, precio y riesgo de inversión.

En la actualidad, estas localidades están viviendo un incremento en la demanda de viviendas que está volviendo a encarecer los precios y los de su materia prima: el suelo. De hecho, los suelos urbanos previstos para levantar pisos son los más demandados por delante de las casas unifamiliares, según un informe de idealista data y Visual Urb, mientras los ayuntamientos aún esperan para sacarlos a licitación.

Boadilla del Monte, Majadahonda y Pozuelo de Alarcón son tres de los municipios con la mayor renta per cápita de la Comunidad de Madrid. Tres localidades donde la crisis económica afectó de una u otra manera. Pero lo que más daño hizo al mercado de la vivienda de esta zona del noreste de la región fue la corrupción urbanística ligada a la trama Gürtel de sus principales políticos locales.

Después de años prácticamente parados en la concesión de visadosla demanda de vivienda nueva vuelve a crecer paulatinamente con la recuperación. De hecho, en Majadahonda apenas se concedieron 9 visados en todo 2016, que crecieron a 76 en 2017 y casi se triplicaron en 2018, sumando apenas 286 nuevas viviendas en construcción en tres años. Mientras, Pozuelo también ha visto un incremento de los andamios en los últimos años. De 2016 a 2018 acumula 670 viviendas visadas, con más de la mitad de ellos (395) solo en lo que va de año. 

Pese a esta recuperación, son cifras que aún no son suficientes para abastecer a la demanda que reciben en estos dos pueblos, lo que ha permitido a Boadilla del Monte impulsar su desarrollo, con un crecimiento más regular y estable en la concesión de visados y en la construcción de casas. Mientras muchos municipios estaban prácticamente parados, Boadilla concedía 2.544 viviendas visadas en los últimos tres años, casi triplicando los números de Majadahonda y Pozuelo juntas.

“Los escándalos de corrupción urbanística han supuesto la demonización de cualquier iniciativa urbanística. Ningún político se atreve a desarrollar un plan general o a realizar los trámites urbanísticos para generar suelo para que no le tachen de especulador”, afirma Daniel del Pozo, responsable de idealista data.

Con estas cifras de lo que ya está en marcha, surge la cuestión de cuánto suelo hay disponible para desarrollar y cuál es el tipo de vivienda que más se está demandando en los tres municipios madrileños.

Según un estudio elaborado por idealista data y Visual Urb, que analiza el suelo urbano residencial sin edificar de Boadilla del Monte, Majadahonda y Pozuelo de Alarcón durante el segundo trimestre de 2018, las tres localidades suman 2.130 parcelas urbanas de uso residencial sin edificar, con mayoría para las viviendas unifamiliares, con 1.877 parcelas, frente a las 163 plurifamiliares y las 90 mixtas.

Tal y como se apreciaba en la concesión de visados, Boadilla del Monte está siendo un polo de atracción tanto para los promotores y constructores como para cada vez más usuarios que buscan su nuevo hogar allí. En Boadilla existen un total de 588 parcelas urbanas de uso residencial sin construir que suman una superficie total de 2,1 millones de m2, lo que supone un 4,5% del total de la superficie del municipio.

El Gobierno municipal sufrió un varapalo en 2017 cuando el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) anuló el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 2015 por no contar con el preceptivo informe de impacto de género. Aunque el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso del consistorio contra esta sentencia, el Ayuntamiento de Boadilla ha dado los primeros pasos para un nuevo PGOU que incluya toda la documentación pertinente, con el pertinente documento de género pero centrándose esta vez en el estudio sobre cambio climático. En este avance del plan se pretenden levantar cerca de 18.000 viviendas.

Mientras, en Pozuelo de Alarcón hay 797 parcelas urbanas de uso residencial sin construir con una superficie total de 1,3 millones de m2, lo que supone un 3,1% del total de la superficie del municipio. Por su parte, en Majadahonda se encuentran 745 parcelas urbanas de uso residencial sin construir (950.783 m2), lo que supone un 2,47% del total de su superficie.

Los problemas urbanísticos de estos dos municipios no han sido tan duros como el de Boadilla, pero durante estos años también han tenido sus conflictos con vecinos y asociaciones, como la polémica Ley autonómica de Viviendas Rurales Sostenibles, más conocida como Ley Virus, que permitía la construcción de viviendas en suelo rural sin especial protección ambiental.

El Gobierno del PP de Pozuelo tuvo que lidiar contra las protestas de vecinos y asociaciones para proteger el Monte de Pozuelo de la urbanización que permitía esta ley autonómica. Ahora, las próximas elecciones municipales y autonómicas de 2019 en el horizonte también marcarán el futuro residencial de estas zonas.

“Para equilibrar la oferta y la demanda de vivienda en el municipio de Majadahonda es necesario desbloquear la situación de los cuatro sectores de suelo urbanizable sectorizado: Valle de la Mina, Huerto del Parrito, Arroyo del Arcipreste y la Carravieja que suponen un total de 1.136.000 m2 de superficie se destinarán a uso residencial con un máximo de 17 viviendas por hectárea lo que supone un total de casi 2.000 viviendas más para los majariegos, sin contar con los suelos actualmente urbanizados como Los Satélites y Roza Martín” expone Pablo Cereijo, CEO de Visual Urb.

Estas localidades se han caracterizado históricamente por acoger vivienda unifamiliar, ya sea en chalets adosados, pareados o aislados para familias de clase media alta, pero en la actualidad son los suelos destinados a levantar vivienda plurifamiliar los que están teniendo mayor demanda de cara a la obra nueva.  

Según el informe de suelo urbano residencial sin edificar, elaborado durante el segundo trimestre de 2018, la repercusión de suelo para edificar vivienda plurifamiliar en Majadahonda es de 1.889 euros/m2, el más caro de los tres. Mientras en Pozuelo, el coste alcanza los 1.502 euros/m2 de media y en Boadilla, los 1.313 euros/m2, el más económico de los tres municipios.

El casco Antiguo de Majadahonda, con una repercusión de suelo de 1.303 euros/m2; la zona del pueblo en Pozuelo de Alarcón, con 961 euros/m2 y el denominado Sector B de Boadilla a 1.294 euros/m2 de repercusión de suelo son las zonas con mayor demanda donde es posible edificar viviendas plurifamiliares en cada municipio, con una calificación de A. Mientras, solo hay un sector para desarrollar vivienda unifamiliar que cuente con una demanda tal alta como las anteriormente comentadas como el Sector S de Boadilla del Monte, con una repercusión de suelo de 977 euros/m2.

“El aumento de precios que se está produciendo en algunas zonas se debe a una alta demanda y a la inexistencia de oferta. Para evitar una subida de precios descontrolada lo que se debe hacer es identificar qué zonas y tipo de producto están siendo demandados y a partir de ahí generar suelo para compensar oferta y demanda”, concreta el responsable de idealista data.