Joan Ollé: “El decreto del alquiler aportará transparencia, pero no una disminución de precios”

Joan Ollé, presidente de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya y director de la agencia inmobiliaria Ollé Bertran, opina sobre el decreto ley aprobado en Cataluña para limitar los precios del alquiler. Según el profesional, este cambio aportará conocimiento y transparencia, pero no una disminución de precios”.

Compañeros de actividad, clientes, amigos, conocidos y numerosos medios de comunicación me requieren insistentemente mi opinión sobre el Decreto Ley de la Generalitat de Catalunya sobre medidas para contener las rentas de los arrendamientos de viviendas.

Es cierto que en los últimos cuatro años se ha producido en las áreas de mayor demanda arrendaticia incrementos acumulados en ese periodo de entre un 30% y 40%, la parte más importante de dicho porcentaje la aporta el año 2018. Digo en las áreas de mayor demanda porque en otras los incrementos están por debajo del 10%, incluso en algunos municipios sin incrementos. La causa ha sido la presión del notable crecimiento de la demanda frente a una oferta decreciente en dichos territorios. Quizás lo primero que se debería hacer es buscar las causas de la causa, es decir del incremento de la demanda y de la escasa oferta, ambas muy focalizadas.

Si nos centramos en la ciudad de Barcelona, punta de lanza del conflicto, se constata que desde el año 2008 hasta el año 2014 las rentas de las viviendas bajaron un promedio acumulado en ese periodo del 25% y ya sabemos que los promedios son de mal explicar, pues se suman distintas zonas y tipologías. Es decir las rentas de aquel año, que fue en el que alcanzaron su máximo nivel, se negociaban hasta el 2014 con esos descuentos. Rebajas que incluso se producían con contratos en periodo de vigencia, puesto que los inquilinos renegociaban a la baja y si no se les concedía rescindían el arrendamiento.

Matemáticamente, si 100 euros de renta en 2008 se transforman en 75 euros en  2014 e incrementamos esos 75 hasta el 2019 en un 40%, el resultado es 105 euros, casi la misma renta nominal del 2008, es decir, sin haberle aplicado la inflación del 2008 al 2019 que está aproximadamente en un 15% y sin tampoco haberle aplicado los incrementos del IBI y de los gastos comunes que en ese periodo ha soportado la vivienda en cuestión. Por tanto era peor la situación en precios del 2008 que la actual, salvo que hoy tenemos menos oferta.

La economía nacional tuvo su punto de inflexión a mediados del 2013; de destruir empleo a generar empleo; de disminución a incremento del PIB. Hasta entonces se habían retrasado decisiones de compra o de emancipación familiar como también se congelaron nuevos proyectos inmobiliarios. Desde ese año el sentimiento de confianza de los ciudadanos se fue paulatinamente recuperando hasta hoy pero no se vio acompañada con el necesario incremento de la oferta privada ni del apoyo de la inversión pública en vivienda social, que al contrario, disminuyó hasta cifras ridículas.

En 2018 vencieron los últimos contratos protegidos por cinco años firmados en 2013 y por tanto negociados a aquellas rentas que habían disminuido desde el 2008. También vencieron contratos protegidos por tres años según la penúltima y nefasta modificación de la LAU. Por ese motivo gran parte del impacto del incremento acumulado del 40% fue la parte correspondiente a los contratos suscritos en el 2018. Reitero que la misma o menor oferta de viviendas en determinadas zonas frente a un aumento notable de demanda de las mismas ha sido el causante.

Ahora en 2019, lo que constatamos los Agentes Inmobiliarios es una contención e incluso en algunos casos una disminución de las rentas pretendidas por los arrendadores.

Curiosamente, cuando el mercado se está autoconteniendo, el legislador presionado por los movimientos ciudadanos que legítimamente exigen soluciones al derecho constitucional de acceso a una vivienda digna, decide una regulación que de prosperar, a mi entender mejora notoriamente la información al consumidor mediante mejor conocimiento y transparencia del mercado, pero estoy seguro que no producirá una disminución de los precios. Más bien creará desconfianza, complicará la negociación y el cierre de contratos arrendaticios, generará inseguridad e incertidumbre e incrementará el trabajo de Juzgados y Tribunales, desincentivando además que la iniciativa privada ponga más viviendas de alquiler en el mercado, incluso puede llevar a algunos actuales tenedores a venderlas.

Lo peor es que ni siquiera hará felices a los que exigían una solución más radical defraudando las expectativas que se les había prometido, promesas que de haberse materializado hubiera perjudicado todavía más el mercado de alquiler de viviendas y por tanto a los más débiles, los inquilinos. Por cierto, me pregunto si la prometida contención también bajará los importes del IBI o cualquier otra carga sobre la propiedad. Estoy intuyendo una reedición de la congelación de rentas de la LAU-64, aunque sea temporal a través del nuevo índice de garantía de competitividad que pocos comprenden, pero que en los últimos años siempre ha sido negativo. ¿Invertirá alguien para alquilar con esta situación?

La solución debería consistir en facilitar la existencia de suficiente vivienda pública en alquiler para atender a aquellas familias, sean cuales fueren su edad, en tanto que por sus circunstancias no puedan acceder a un hogar, sin olvidar que derechos deben estar acompañados de obligaciones, motivando y facilitando además a la iniciativa privada para que el parque privado también se incremente. A mayor oferta y con la demanda social cubierta por el sector público, bajarían los precios. Pero ahora parece que se pretende trasladar al sector privado la mayor responsabilidad de la solución del problema, mediante limitaciones e imposiciones y nulos apoyos ni motivaciones, haciendo recaer en sus espaldas los costes y obligaciones como si fueran los propietarios los culpables de la situación que a mi entender se ha ido creando realmente por las malas decisiones de los legisladores y gestión de la administración pública. Modificaciones continuas y contradictorias; discriminación por causas diversas en las ayudas y sin tener en cuenta las distintas circunstancias territoriales; lentitud exasperante en las tramitaciones; resoluciones arbitrarias, etc. Me pregunto si cambiaremos nuestra forma de enfrentarnos al problema.