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Los trámites y documentos necesarios en la compraventa de una vivienda

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Autor: Redacción

Artículo escrito por Jaume Perelló, de Jaume Perello Abogados

En la mayoría de ocasiones la compraventa de un inmueble significa la inversión y gasto más importante que debe afrontar una familia a lo largo de su vida. Por lo tanto, la compra de una vivienda debe ser una decisión previamente meditada y estudiada con detenimiento; y no sólo desde un punto de vista económico-financiero, práctico, o estético; sino que también debe valorarse desde un punto de vista jurídico.

Como abogado experto en derecho inmobiliario he observado como se trata de una práctica poco habitual contratar los servicios de un abogado para gestionar una compraventa; bien sea como parte compradora, bien como parte vendedora. En multitud de ocasiones, es necesario ir al médico para prevenir enfermedades, igual que acudir al abogado para prevenir potenciales problemas o contingencias. Máxime cuando se trata de una de las decisiones más importantes de nuestra existencia que lleva aparejado grandes responsabilidades.

Por eso, trataremos la compraventa de la vivienda desde un punto de vista inmobiliario-urbanístico; analizando ciertos elementos necesarios o al menos, valorados previa a la decisión de adquirir, o no, un inmueble. Se trata de dar una aproximación o pincelada, sin perjuicio de las particularidades que pudieran surgir en cada caso (vivienda rústica o urbana, obra nueva, segunda mano, etc).

Nota Simple

Se trata de un documento fundamental. A este respecto, por menos de 5 euros podemos obtener una nota simple expedida por el Registro de la Propiedad que nos hará saber que la persona que dice vender el inmueble es realmente el propietario, así como observar qué tipo de cargas lleva el inmueble (por ejemplo, una hipoteca o un usufructo). En caso de que tenga cargas, en muchas ocasiones es necesario cancelarlas.

Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación

Es un documento que acredita que una vivienda, local o edificio residencial, reúne las condiciones mínimas de medición, de higiene y de instalaciones adecuadas para albergar personas. Es un documento obligatorio y no se pueden contratar definitivamente los servicios de abastecimiento de agua, electricidad, gas o cualquiera otro producto energético o de telecomunicaciones si el inmueble no dispone de la cédula de habitabilidad en vigor o del documento equivalente.

Certificado de final de obra

Probablemente si tiene cédula de habitabilidad, el inmueble tendrá certificado de final de obra. Este documento acredita que el inmueble se construyó de conformidad con los planos aprobados en el permiso de obra aprobado por el ayuntamiento.

Esto no quiere decir que de forma posterior no haya sido objeto de reformas ilegales. Este hecho debería ser comprado. Es importante mencionar que en caso de obras ilegales, las obras deberían ser legalizadas o demolidas, para el caso de que fuera imposible su legalización conforme la normativa actual. Si existen obras ilegales será casi imposible obtener un permiso de obras del ayuntamiento.

Certificado de no infracción urbanística

Es un documento que certifica que una vivienda o inmueble no tiene ningún expediente obrante en el ayuntamiento por haber cometido algún tipo de infracción urbanística. Fundamental ya que, en caso contrario, el nuevo propietario podría devenir responsable de dichas infracciones e incluso se podrían dar el caso de órdenes de demolición.

Certificado de libre de deudas con Hacienda, el ayuntamiento y la comunidad de propietarios

El vendedor puede solicitar dichos certificados. Como nuevo propietario podrías devenir responsable subsidiario o directo en caso de adquirir la vivienda con deudas con la comunidad de propietarios o Hacienda. Por ello, es necesario asegurarse que el inmueble no tiene ningún tipo de deuda pendiente.

Es recomendable solicitar el recibo del pago del IBI de los últimos 4 años (en caso de haber algún IBI pendiente deviene responsable el nuevo propietario).

Certificado de eficiencia energética

Contiene la calificación energética de la vivienda, obligatorio desde 2013. No conlleva problemas, ya que simplemente debe contratarse un técnico competente para su expedición previa la compraventa.

Estatutos de la comunidad de propietarios

Especialmente relevantes para el caso de que se pretenda realizar algún tipo de actividad diferente a la de residencia habitual, ya que los estatutos de la comunidad de vecinos podrían prohibir el alquiler vacacional u otras actividades.

Finalmente, se recomienda firmar e introducir en los diferentes documentos que se vayan firmando durante la operación de compra o venta (contrato de opción de compra, escritura pública de compraventa, etc) las manifestaciones y garantías que mejor defiendan nuestros intereses y expectativas (tales como que se vende libre de deudas o que no hay ninguna ilegalidad).

Tal y como se puede observar, existen una serie de trámites y documentos necesarios al comprar una vivienda. Es un proceso exigente del cual pueden derivarse serias responsabilidades, requiere tiempo, conocimientos y mucha experiencia para hacerlo de forma segura y evitar sustos tras la compra del inmueble.