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Casas prefabricadas en suelo rústico: las claves y los requisitos a tener en cuenta

Es necesario consultar la legislación municipal y preguntar a un arquitecto especializado

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Autor: @Eduardo G. Martínez (colaborador de idealista news)

Una de las preguntas más frecuentes en el mundo de las casas prefabricadas es si pueden construirse en suelo rústico. Al ser móviles y desmontables, se puede caer en el error de pensar que cuentan con menos limitaciones urbanísticas y, por ello, que son una buena oportunidad. Pero, ¿es esto posible? Te explicamos las claves.

¿Por qué suelo rústico?

El motivo por el cual muchas personas se plantean construir una vivienda prefabricada en terreno rústico es que su precio es notablemente inferior al de los suelos urbanos o urbanizables. Pero si el precio es inferior, es por algo. Para comprender esto, primero hay que explicar las diferencias entre suelo urbano, urbanizable y rústico.

  • Suelo urbano es el que se incluye en el plan urbanístico de una ciudad o municipio y que cuenta con los permisos y características para edificar en él. Se trata de terrenos que disponen de todos los servicios urbanos necesarios. Para ser suelos urbanos deben contar con red de abastecimiento y evacuación de agua, suministro eléctrico y acceso rodado.
  • Suelo urbanizable es el que está destinado a un posible crecimiento urbano del lugar y que en un momento determinado puede pasar a ser urbano, tras las actuaciones de transformación urbanística pertinentes.
  • Suelo rústico, o rural, es aquel que aparece en el Plan General de Ordenación Urbana como no urbanizable por estar destinado a usos agropecuarios o contar con algún tipo de protección en concreto. Normalmente, no cuentan con los servicios urbanos y de abastecimiento que los terrenos anteriormente descritos.

Dentro de los suelos rústicos hay que diferenciar dos tipos:           

  • Suelo no urbanizable normal: como regla general, no se permite la construcción, aunque en determinados casos, y en base a la legislación concreta del lugar, sí se contempla construir edificaciones, siempre que estén relacionadas con la explotación del terreno. Por ejemplo, un almacén o un establo.
  • Suelo no urbanizable protegido: se trata de suelo rústico con algún tipo de protección específica y está prohibido cualquier tipo de construcción. Por ejemplo, parajes naturales.

En resumen, el suelo rústico está destinado al uso agropecuario, es decir, dedicado a la agricultura, la ganadería o la explotación forestal, entre otros, por lo que, en principio, no se contempla su uso residencial.

Las restricciones urbanísticas impuestas a estos terrenos son respecto al uso de la vivienda que se pretende construir, independientemente de si es prefabricada o no, ya que a efectos legales es lo mismo.

¿Se puede o no se puede?

La respuesta es depende. En este apartado es donde entran en juego las complejidades del sistema y la legislación específica de los municipios que, aunque no varía mucho entre unos y otros, sí que se encuentran espacios legales de actuación.

Lo primero que debes hacer si estás barajando la posibilidad de construir una casa prefabricada en suelo rústico es consultar la legislación municipal. En caso de que no exista, tendrás que mirar la provincial, la autonómica y la estatal. Es recomendable que consultes a un arquitecto de la zona, ya que estará al tanto de la legislación y es posible que conozca situaciones similares.

Como aparece unas líneas más arriba, los requisitos para edificar en suelos rústicos varían según cada zona. Algunas comunidades autónomas contemplan la construcción de viviendas en suelo rústico si es imprescindible para mantener la actividad que allí se desempeña. En este caso, sí que se podría construir una casa, ya sea prefabricada o tradicional.

En 2016 en Galicia se aprobó una ley que permite edificaciones en suelo rústico, siempre y cuando que estén destinadas a usos agrícolas, ganaderos o turísticos, como campings y hoteles rurales, entre otros fines. Por ejemplo, aquellas personas cuya actividad profesional dependa de la explotación de la finca, podrán residir allí y, por ende, construir una vivienda en la que alojarse.

La superficie máxima construida, el estilo, la distancia a otras fincas o la altura que puede alcanzar la vivienda, otra vez, depende de la legislación de la administración pertinente. Si nos fijamos en Castilla-La Mancha, es posible construir una vivienda unifamiliar siempre que la parcela tenga al menos una hectárea de superficie y la planta de la casa no supere los 200 m2. 

¿Qué pasa con las casas móviles?

Las casas prefabricadas móviles han ganado protagonismo durante los últimos años y sus diseños y características han mejorado notablemente. La posibilidad de vivir en distintos lugares y viajar con ‘la casa a cuestas’ supone un gran atractivo para muchas personas.

Algunas de estas viviendas tienen paneles solares y depósitos de agua propios, es decir, son totalmente autosuficientes. Lo lógico es pensar que, al no necesitar cimentación ni ningún tipo de enclavamiento en el terreno, sí podrían establecerse como vivienda en suelo rústico, pero la realidad es bien distinta.

Las casas prefabricadas móviles se consideran como “edificación”, ya que se presume su carácter estático en el espacio y vocación de permanencia. Por ejemplo, así regula la normativa urbanística de Andalucía en el Reglamento de Disciplina Urbanística:

Están sujetos a previa licencia urbanística municipal…todos los actos de construcción o edificación e instalación y de uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y, en particular los siguientes:

i) La instalación o ubicación de casas prefabricadas, caravanas fijas e instalaciones similares, provisionales o permanentes, excepto que se efectúen dentro de campamentos de turismo o camping legalmente autorizados y en zonas expresamente previstas para dicha finalidad en el correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico.

Es decir, si se quiere colocar una ‘mobil home’ en terreno rústico, se deberá consultar con la Administración, pero, como norma general, no se puede.