Construir una casa prefabricada: trámites y requisitos necesarios

Las casas prefabricadas se han convertido en una de las opciones más atractivas en el sector residencial. Su rápida construcción, su diseño y su precio cerrado son solo algunas de las ventajas que las avalan. Pero, ¿Qué se necesita para la construcción de una casa prefabricada en España? 

Para hacer una vivienda prefabricada hay que seguir una serie de pasos, cumplir ciertos requisitos, realizar unos trámites y considerar algunos puntos.

¿Construir una casa prefabricada fija o móvil?

En función de si la vivienda que quieres construir es prefabricada con cimentación o móvil, alguno de los puntos que se mencionan a continuación pueden variar: por ejemplo, no existen hipotecas para casas móviles (habría que adquirirlas con préstamos o créditos), los precios de estas últimas suelen ser inferiores y, generalmente, son más pequeñas. 

Todo lo que debes saber sobre las casas prefabricadas móviles.

El material para hacer una casa prefabricada

En el mercado hay casas prefabricadas para todos los gustos y de diferentes materiales, cada uno de ellos con sus propias particularidades, ventajas y puntos en contra. Del mismo modo, los precios varían: por ejemplo, la madera es más barata que el hormigón. 

Algunos de los estilos o diseños más populares de casas prefabricadas son:

• Casa-contenedor
• Casa prefabricada de hormigón
• Casa prefabricada de madera

¿Cuánto cuesta construir una casa prefabricada?

Antes de construir la vivienda, habrá que saber cuánto hay que invertir en ella. Si se posee el terreno, se ahorra un gran coste en el proyecto. Si no, habrá que tener en cuenta el valor de adquisición de esta para calcular el precio, así como añadir las actuaciones que sean necesarias realizar en el suelo para prepararlo para la construcción.

El precio de construcción de una casa prefabricada varía enormemente en función de la superficie, el diseño, el arquitecto o empresa que la construya, la ubicación, los materiales o los acabados. No hay un precio medio al uso. Se pueden comprar casas prefabricadas por 20.000 euros, o por más de un millón. 

Pedir una hipoteca para una casa prefabricada

Para construir una vivienda modular, si no se dispone de todo el capital necesario para ejecutar el proyecto al completo, habrá que pedir una hipoteca. En el caso de las casas prefabricadas fijas, habrá que pedir una hipoteca autopromotor. Para poder acceder a una de estas hipotecas, suele ser necesario contar ya con el terreno en propiedad. De lo contrario, puede que no te concedan el préstamo.

Leyes que regulan las casas prefabricadas

Lo primero que hay que saber si se quiere construir una casa prefabricada en España es que están reguladas bajo la misma legislación que las construcciones tradicionales. Es decir, bajo la Ley Orgánica de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE). Por tanto, para adquirir una, debes asegurarte de cumplir con la normativa vigente.

¿En qué terreno se puede construir una casa prefabricada?

Para construir una vivienda modular es necesario poseer un suelo urbano, que es aquel terreno incluido en el plan urbanístico de una ciudad o municipio y que cuenta con los permisos y características para edificar en él. Se trata de parcelas que disponen de todos los servicios necesarios. Para ello, deben contar con red de abastecimiento, evacuación de agua, suministro eléctrico y acceso rodado.

Cómo elegir el terreno para una casa prefabricada.

Para construir una casa prefabricada en un terreno, es necesario conocer la ficha urbanística de la parcela. Cada municipio tiene su Plan General de Ordenación Urbana y sus leyes para estructurar las condiciones residenciales, por lo que habrá que solicitarla al ayuntamiento correspondiente. 

En la ficha aparecerán las alturas máximas, los metros edificables y demás cuestiones a tener en cuenta a la hora de construir la vivienda. Los requisitos son los mismos para cualquier tipo de casa, independientemente de su modo de construcción. Es necesario contar con todos los permisos, ya que de lo contrario, la vivienda será ilegal.

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Estudia el terreno para tu proyecto de casa prefabricada

Antes de construir, hay que realizar una serie de estudios del terreno para ver las posibilidades y la viabilidad del proyecto, cuyo coste se estima en torno al 2% del Presupuesto de Ejecución de Material (PEM). Estos son:

• Estudio topográfico: Perfila la geometría de la parcela donde se construye la casa y su precio se mueve entre los 250 y los 400 euros
• Estudio geotécnico: Muestra las características del terreno y sirve para diseñar una cimentación adecuada; su precio medio es de 725 euros

Trámites necesarios para construir una vivienda prefabricada

Estos son los puntos que debes tener en cuenta de cara a la construcción de tu casa prefabricada:

Permiso de obra y licencia urbanística

En el caso de las casas prefabricadas, no es necesario el permiso de obra, pero sí que es obligatoria la licencia urbanística. En el momento que se solicite (o bien se conceda, depende del ayuntamiento), se pagan las tasas y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Este coste suele rondar el 5% del PEM, pero depende del municipio.

Impuestos a pagar

Antes de empezar la obra, hay que pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que suele rondar el 4% del coste final de la obra.

También habrá que hacer frente al IVA, que para un particular que construye su propia casa (autopromoción) es del 10%. Este porcentaje se pagará mes a mes, según avance la obra.

Además, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se debe afrontar por la declaración de obra nueva, cuyo coste es del 1,5% del total.

En algunos casos se puede contratar un Organismo de Control Técnico (OCT) para certificar la correcta ejecución de las obras de la vivienda. La contratación del OCT lo impone la aseguradora y, por tanto, no es necesario si no se va a contratar el seguro decenal, como es el caso del auto promotor.

Seguros a contratar para construir una casa prefabricada

Estos son otros costes que deberás tener en cuenta:

• Gestión de Residuos y Ocupación de Aceras: Más que un seguro, es un aval,  ya que si no ocurren percances, se debe devolver al final de la obra. Suele rondar entre el 0,5% y el 1% del coste final, aunque depende de cada municipio.
• Seguro decenal (optativo): No es obligatorio, salvo que se quiera vender la casa prefabricada en los próximos 10 años a su construcción. El seguro decenal es aquel que cubre los daños ocasionados en el edificio como consecuencia de defectos que aparezcan en la construcción y que afecten directamente a la estabilidad del mismo. Es decir, si tú eres el promotor, te estarás asegurando contra ti mismo, algo que carece de sentido.

La cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación

Cuando la casa prefabricada esté construida, se debe normalizar mediante la solicitud de la cédula de habitabilidad, que sirve para legitimar los permisos urbanísticos, el proyecto y que es apta para uso residencial. Su coste es mínimo y no todas las comunidades la requieren, algo que sí que ocurre con la licencia de primera ocupación. Su precio se mueve entre los 65 y los 300 euros, con un promedio de 135 euros por inmueble.

En cuanto a la licencia de primera ocupación, se solicita al ayuntamiento correspondiente cuando la obra ya ha finalizado. Su precio ronda entre el 0,5% y el 1% del presupuesto de ejecución material final de la obra.

Registro de la casa prefabricada

Como todas las viviendas, las casas prefabricadas deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad. Que estén registradas es fundamental para alquilar o vender la vivienda en un futuro, ya que en la página web de Registradores de España, cualquier persona puede conocer toda la información sobre una propiedad: características, titular, hipoteca, si tiene un embargo, etc. Los honorarios del notario y del registrador están en torno al 0,5% del valor total.