Crece el interés por la permuta de viviendas: ventajas e inconvenientes de esta alternativa a la compra

La permuta de viviendas está creciendo en los últimos meses en España, como consecuencia de la aparición del covid-19. Esta alternativa a la compraventa tradicional suma ya 1.230 operaciones entre enero y septiembre, según el INE. Es el dato más alto en el acumulado en dicho plazo desde 2015, aunque sigue muy por debajo de los niveles del boom, cuando se registraron casi 7.100 transacciones.

Aunque el número de operaciones no es elevado, conviene saber qué es la permuta. El Código Civil en su artículo 1538 establece que es un contrato por el que las partes se obligan a dar una cosa para recibir otra. Y se rige con carácter general por las disposiciones aplicables al contrato de compraventa. Es por tanto una interesante alternativa para intercambiarse todo tipo de bienes que ya se utilizaba en la antigüedad bajo la fórmula del trueque.

Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que si la permuta es de viviendas habrá que tasar previamente los inmuebles para conocer su valor. “Si las casas a permutar tienen un valor parejo, la operación resultará mucho más fácil. Pues de lo contrario, el titular de la vivienda de menor valor deberá entregar su propiedad más el importe de la diferencia de valor entre los inmuebles que se quieran permutar”, señala.

Ventajas de la permuta de viviendas

La principal ventaja es que posibilita cambiar de casa sin hacer un importante desembolso económico, ni tampoco depender de financiación hipotecaria para poder cerrar la operación.

Otra ventaja es que permite cambiar de vivienda sin esperar a vender la casa que ya se tenía. Además, los gastos asociados a la permuta suelen ser inferiores a los de la compraventa de una casa, ya que a ambas partes del trueque les interesa ajustar la valoración de los inmuebles para reducir los gastos.

Inconvenientes de la permuta de viviendas

Uno de los principales inconvenientes es la dificultad de encontrar viviendas de semejante valor y que los dos propietarios estén recíprocamente interesados por los inmuebles.

Otra desventaja es la existencia de una hipoteca en ambas casas o alguna de las viviendas a permutar. Salcedo recuerda que se trata de una circunstancia que habrá que tener en cuenta a la hora de valorar los inmuebles, y que puede condicionar la operación dado que el banco deberá dar el visto bueno al cambio de titular de la hipoteca.

Los impuestos que toca pagar por la permuta de una vivienda

No hay ningún beneficio fiscal que sea un reclamo para animar a los posibles interesados. Como en una operación tradicional, es necesario pagar el Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que establece la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), a cuota fija, por el documento notarial.

En una transacción de estas características, al existir dos inmuebles, existen dos bases imponibles, por lo que cada parte debe pagar su correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (por el valor de la vivienda que compra).

La base imponible de este impuesto será el valor de mercado del bien adquirido en la permuta. Pero cuidado, porque a partir del 1-1-2022, dicha base imponible deberá corresponderse con el valor de referencia de Catastro que se asigne al inmueble.

Los permutantes también deberán pagar el IRPF y el impuesto de plusvalía municipal, por las respectivas entregas del que, hasta la fecha, era inmueble de su propiedad.

Así, cada uno de los permutantes puede tener una ganancia patrimonial a efectos de IRPF. Como detalla la Agencia Tributaria, "la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes: el valor de mercado del bien o derecho entregado”.

Salcedo hace hincapié que en lo que respeta al IRPF, en la permuta se sintetizan en principio dos operaciones en un solo acto. Es decir, la obtención de una ganancia mediante la trasmisión de la propiedad y la reinversión de dicha ganancia con la adquisición de otro inmueble que se recibe a cambio del que se cedió. Esta circunstancia permite a priori aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si el destino final de los inmuebles es la vivienda habitual del contribuyente.

Por si fuera poco, ambos contribuyentes deberán pagar también el impuesto de plusvalía municipal, por el terreno urbano que, en cada caso, transmiten al otro permutante.

Hay que recordar que este impuesto ha sufrido una importante revisión, a través del Real Decreto-Ley 26/2021, recientemente aprobado. La nueva normativa libera de pagar el impuesto a los que transmiten en pérdidas. Además, prevé el cálculo del impuesto mediante dos sistemas (objetivo, y basado en la ganancia real), y permite al contribuyente optar por el más ventajoso. En este artículo te explicamos cómo se calcula a partir de ahora este impuesto.